各專家齊聚2015中國地產金融創新論壇，論互聯網思維革新傳統房地產

       演講嘉賓林峰講話（二）

這個大眾度假市場，度假意味著不是一天兩天，而是五天七天十天半個月，一個月，兩個月甚至三個月。這樣的一個相對長時的度假，第一需求是什么呢?我們稱之為旅居，坐下來再玩，觀光旅游是一個點一個點跑，五天我們叫華東五日游，每天一個地方，連續走三個省是華東五日游，度假是什么呢?是住再一個地方去周邊玩，這五天八天十天住再一個地方，這個居住和我們地產之間就有了更深度的關系。因為旅居的特點，因此地產實際上價值和我們度假整個度假市場之間的關系完全不一樣。對于短期度假市場更多的是吃住行這幾個是主要要素，對于中長線度假市場超過七天甚至達到十天以上，這還涉及到社交，便捷的配套，養生運動，以及醫療和社區服務。因此度假市場和有此形成度假地產和度假社區，以及由此我們構建的度假綜合體也好，所有的度假開發要求的產品是不一樣的。這里面在度假里面特別的幾類，我們稱之為避寒度假物業，5+2休閑物業等等這是最主要幾種類型。圍繞著這些類型回頭我們發現一些問題，第一，我提一個觀點，我們一直在談旅游地產，我一直反對旅游地產這個概念很簡單，在旅游區景區做是制造垃圾，那不是真正有價值的地產，以前有個特點，不管買了房子用不用就能升值，在景區大規模建房子賣掉，在海邊形成鬼樓鬼房這是時代的錯誤。相反度假地產是一種真正的產業融合的有價值的發展結構，因此在未來度假地產仍然很有空間和發展價值。

度假地產銷售又遇到了問題，你把房子賣出去的時候突然發現，特別是度假地產不在城市里面，他在郊區，在旅游景區周邊，他在小城鎮里面，你要買的時候不是賣給本地人賣給外地人，賣給北京人，上海人，發達地區的人，他突然發現我們叫度假購房不需要長期適用，你購買的需要長期適用嗎?你365天住嗎，不住，一個地方購買，一般來說最長住一個月，到三亞住兩個月不得了，更多的人住十天五天，一個地方買房子永遠住這一個地方嗎，你不進去三亞，還要去住巴厘島，還希望到巴黎去住，去愛琴海去住，我們人生有一個全球的夢想，全球度假的夢想，買一地方自，花了幾百萬，幾十萬買了一處房子能夠實現嗎不能。

誰來打理這個房子，放在那誰住呢，最后耗資鉆進去，或者交給某一些短租品牌，可能一年回報最高不超過5%，這樣銀行存款利息也超不過，這樣對于你來說還是有價值嗎，還是等房子漲價，房子漲價這個事情大家是沒有那么充足的信心，至少在這個階段，再買房子等著漲價這個事情恐怕不是我們投資的理由。

最后是大眾度假時代已經來臨，我們大量的公務員，我們大量的人員獲得帶薪度假，我們孩子需要全球旅行，我們需要度假，那么高價格的房子，我花幾十萬，幾百萬，絕大多數家庭是不容易的，80%家庭被擋在門外，這就是度假市場面臨銷售上的難題，這些怎么破解，每一個人做度假地顫抖面對這個問題，為什么我們推分權寶，我們要推分權度假，并不是現在做的模型一定正確的，但是有一條用分拆的手法去做，讓一個地方的房子飛起來，這樣一種理念和追求不僅僅是太陽城和分權寶的，而是每一個要建房子的人都這樣想，能不能讓我的房子飛起來，讓我的房子納入交換體系，能不能讓我的房子變成另外一種產品。分權寶在做的核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，怎么樣實現這樣一種轉換，這是一種機制設計，是一種創新的平臺設計。我下面要講的分權度假的核心就是如何去設計這樣一種模式，讓它去實現，把我們現在難于去化的度假地產變成社會真正需要的一種產品。

第一，酒店化經營。第二，產權分割。第三，實權交換。第四，旅行服務。

酒店化經營是一個前提，因為如果你是住宅，你把住宅拿來做經營是違反國家基本規范的，這個里面有很多很多問題，特別是我們如何有效的分拆成一間一間的，酒店式的經營，標準化的房間，他的價格是標準的，他的經營服務是標準的，他因此出租和轉讓的時候相對來說比較容易接受的，而每家每戶不一樣的時候，每一家房子進行出租是非常困難的，因為他不標準化，管理不標準，房型不標準，設備不標準，服務部標準，如何去出租是非常困難的，因此標準化管理我們酒店化經營，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和標準去對我們所有房子進行處理，包括公共空間，實現消防功能，實現公共空間經營功能。

第二，產權分割。我們切細，一套房子，一間房子分為十份，十三份，52份，有幾種分法。

第三，時權交換。我們有兩個權，第一個是產權，第二個時權，旅游最大的特點是產權和時權之間關系的處理，比如說酒店，這個酒店，我們這個酒店有300個客房，他的產權是權益的證明而已，但是真正的使用這300個房間，今天晚上只住了200個，有100個房間沒有實現價值，我們稱之為時權，就是時間的權力，而這個時間的權力如何才能用起來，如何把產權和時權分立，把時權進行交換，而不是產權進行交換，就成為最重要的內容。

最后是旅行服務，交換僅僅是房間的交換，能不能實現用旅行服務去交換，這是我們想做的。

另外一個問題就回到酒店，剛才談到房產，另外是酒店，除了住宅去化，旅游地產去化，現在一半酒店要出售，但是沒有人接盤，現在全行業虧損，整個酒店經營回報率全行業平均只有2-3%之間，這么低收益率，全行業去年是大幅度的虧損，由此造成了巨大的問題，酒店怎么樣去化，酒店怎么樣讓它能夠盤活。所以我們同樣提出來酒店去化和經營提升的解決之到，第一會員導入，第二個分時度假等等八個方面。