各專家齊聚2015中國地產金融創新論壇，論互聯網思維革新傳統房地產

2015-03-30 中國日報網 標簽：

演講嘉賓林峰講話（三）

我想酒店導入的最核心的概念，叫大規模的會員導入是酒店進行提升的關鍵，現在酒店之所以經營利益不好，第一個是八項規定之后大規模公款退出，旅游市場欣欣向榮，但是酒店為什么經營不好，第一八項規定。第二，OTA平臺，攜程去哪兒，所有這些是拼價格，結果是酒店價格大幅度壓力，酒店非常難以經營，酒店尋求自身發展的價值要脫離OTA，做會員。我們會員制是有會員黏性的，如何能夠讓酒店不僅僅靠OTA平臺被網絡把價格殺的血淋淋的，而是形成自己的會員，這是出路。我們實際上從這個角度又形成了我們分權寶發展的另外一條線，如果用分權分時的手法，用會員制的方式解決經營問題，而不僅僅是解決我們所去化問題。

分權寶是一個網絡，首先來說這個網絡平臺是O2O的結構，這個產品是什么呢?產品是分權度假，這是樣品。買一張分權度假卡，比如說我們一個60平米的公寓，這間公寓一張分權度假卡十萬塊錢，他含了13分之一的產權，這一張度假卡作為一個權益的證明，首先他擁有13分之一的產權。第二，由于有13分之一產權，因此形成28天免費入駐權，一個人擁有28天時間，13個人擁有360天。40年服務期，由于你擁有產權，我們提供給你40年服務。千家酒店全球換住，我們在分權寶已經簽訂400家酒店，我們在今年之內要簽到一千家，這都是我的合作伙伴單位，他們作為交換酒店，你只要擁有這一產權，你就可以用這個卡所生成的積分去交換所有這些酒店，這一千家酒店可以自由挑選。這一千家酒店價格很簡單，按照攜程網絡價格去兌換，我不會把價格提高，相反來說攜程網上，比如說這一家叫瑪雅島現在是350塊錢，攜程上350塊錢，在我們網絡上同樣是，我們稱之為全度假酒店的自由交換，大家可以看到我們首期100家都是最好的品質型的，人生一定要去的100家酒店，我們400家酒店選擇更多適用酒店，在一千家酒店里面我們形成親子型酒店，運動型酒店，養老型酒店和特色的度假區酒店。這樣一些酒店就構成了我們最有價值的酒店和交換基礎。

12.8的黏度，我們說是使用價值，以及7.8%的兌換現金，如果你不使用積分，你可以兌換成現金，以及我們設計了可交易，可回購的降低風險退出的機制和我們有私人顧問，一對一進行服務。這個框架圖基本上把這樣一個產品的內容簡單說了一下。

我下面說我們進行第一個產品，我們在去年年底開始測試的第一個產品，這第一個產品京東玉龍灣，有12條滑雪道進行的滑雪場，這是一個運動公寓酒店，這個產品我們設計第一個是，我們用60平米房間來看，60平米的建筑面積的一個公寓房間，他的住房面積是60，價格是多少呢?房子的價格是7300塊錢一平米，因此60平米的房子大概是43萬，這分到13分，每一份是3.37萬，這給誰呢?這給開發商，他按照7300把房子錢收回去。第二個我們加了一個服務費，40年免費服務，我們乘兩倍，3.37萬房價，乘2是6.73萬服務費，為什么是兩倍，因為未來40年有八次大修，這樣成本加起來超過兩倍，所有費用我們全免的，如果你只是買房子，所有費用要交，大修你自己出錢，而你一旦交了這個服務費，意味著你實際上獲得的是全免費的使用，未來40年的使用權。這兩項加在一起，這一張度假卡是十萬塊錢。你擁有28天的入住權力，這28天，這一個60平米公寓客房定價是多少錢呢?一天晚上458塊錢，乘以28天，實際上一年是12800塊錢的積分，換句話說你可以換算成我們稱之為分分的數字貨幣，這意味著這28天我托管經營，我把這28天全部買斷，你有12800塊錢。實際上這是一個算法，并不是說我真給你買斷，你買這個房子，買這個度假卡可以來住，住一天450塊錢扣掉，實際上就變成了一種計算方法，所以我們稱之為黏度分分。

40年總分是多少呢?51萬，你算一算十萬塊錢投入，40年獲得51萬，是51倍，而你每年獲得多少分呢?12.85%，如果用7.8折兌換現金，就是10%，你投入十萬塊錢，每年如果你要提現是10%的現金是一萬塊錢，如果你是要使用分分去交換酒店，一千家酒店交換，你實際上用12820塊錢交換其他酒店，用這個錢數扣減你交換任何酒店，你比如說今天交換到瑪雅酒店來350塊錢扣掉，你交換在這住五天扣5乘350塊錢，自然而成構成交換體系，為什么這樣呢?28天是你的，你這28天去交換另外一個酒店28天的時候沒有稅收，這是物與物之間的交換，這不是賣出去給你開發票，回來再交換，沒有，他只是時權的交換，由于實現了時權的交換，所以第一他的經營成本很低，第二，他沒有稅收，所以我們說酒店與酒店的交換，比如說在座的有50位投旅游地產商，50個投酒店，你賣出去分權卡，你的這些會員，他到另外一家酒店住，另外的會員到另外一家，這樣形成一個循環交換居住，這28天居住實現的是物對物的交換，實際上降低了經營型的成本，為什么取現金要做7.8折，因為他有稅的問題，所得稅加上物業稅，要扣減22%。按這個公式算下來就非常簡單了，一倍的房產加兩倍服務費，構成了我們卡的成本，由這樣一個卡實現的是一個什么事情呢?我們說解決了房地產什么問題呢?我們是全球分權度假交換系統，我們第一批納入進來一千家酒店是已經建成的酒店作為你交換的支持系統。

第二批酒店是我們交換碘酒，我跟朱總商量，朱總的服務設施能不能導入這個系統，如果能夠導入他這40家可能進來就是40家，相當于公寓和養生度假公寓的概念，這40家養生度假公寓是我們可交換的，我們正在跟首創，包括跟中弘溝通，首創有30多家酒店可以裝進來，我們跟其他幾家大型投資商談這個問題，大家一起討論，他的系統里面幾十家裝進來，你的幾十家裝進來，最后全國有一千多家酒店裝入進來，這是我擁有的酒店產權和你擁有的酒店時權的交換，加上我提供的1000家最好度假酒店的交換，構成了我們未來的交換系統。

酒店交換提供的是度假最核心的交換，實現的是真正的以物異物條件下我們時權交換給大家帶來最好的價值，什么價值呢?我們叫做共享產權，以房養游，玩轉全球。因為這28天不可能一次性租出去，怎么可能365天都出租呢，一般來說城市酒店做到80-90%，度假酒店只能做到30-40%，四季酒店在度假區能夠做到60-70%，還有30是沒有的，因此實際上需要運營機構進行合理化運營，才能保證28天百分之百有人來給你支付12800塊錢分分，為什么能夠支付，因為你交的錢里面，你已經交了兩倍的房錢，這些錢是可以進行理財的，我們系統設計對理財資金的監控和監管，通過這個收益彌補你缺少的那一部分的支持。加上經營系統的其他收益，實際上構成了整個系統的閉合和盈利的合理化。

結合了這兩個系統，最終目標是什么呢?我們說玩轉全球，我們設計了很核心的結構，我們不僅僅是酒店交換，我們導入了一游天下5000條網絡旅行社的各種線路產品，你用這個分分12800塊錢同時可以交換組團游，可以交換自由行，可以買機票，可以買各種各樣旅行產品，我們結果形成什么結果呢?購買一張分權度假卡，你繼可以交換酒店居住，又可以進行旅行，所以我們最后形成了這樣一句口號，叫用錢賺錢去旅行。為什么有錢賺錢去旅行，你每年的積分去旅行，而你的資產，13分之一不動產永遠是你自己的，你擁有不動產，同時你用這個不動產所形成的價值，28天的時權乘以458塊錢的房子的價值所構成的這樣一種能力，你去交換你的旅行，交換你所有的旅游價值，交換了你的客房，實現了我們稱之為以房養游的價值。

基于這樣價值，你一算帳就很清楚了，十萬塊錢我們為什么說變成了房子的事情變成賣旅游了，你一年花兩萬塊錢去旅行，你實際上把你自己的收益用現金去旅行，你投資投到15萬左右，分到分權度假卡里面，每年大概兩萬塊錢分分，這兩萬塊錢可以購買所有旅行產品，可以購買北京的京郊有，可以住香山飯店，可以住長城腳下公社，也可以去北戴河，也可以去三亞，同樣可以購買度假產品，購買機票，這一年兩萬塊錢家庭所有旅游費用開支完成，你15萬投資經過五年十年之后發現房產漲價了，你這個房產升值了，這個時候通貨膨脹，酒店價格從458變成658，你每天的分分是658乘以28，你的收益還在增長，你可以換的酒店還是那么28個房間，你用人民幣計算價值已經大幅度提高，因此這是一種投資，我們稱之為旅行投資。

怎么樣把房產投資轉化成旅行投資，旅行需要不需要投資，旅行需要投資，因為你每年花自己存款，從銀行去存款來旅行，每年我們的旅行，每年我們的度假已經構成一大筆支出，而這能不能用一種理財的方式去處理呢?投資分權度假卡實際上就是一種旅行理財，你是用錢賺錢去旅行，而實際上目標是什么呢?十萬塊錢40年變成51萬消費，這我們稱之為5.1倍的杠桿效益，因此他實現的是省錢的功能，換句話說458塊錢的酒店客房，你只花了99塊錢，不到100塊錢去住，為什么呢?因為你51萬除一下，128除一下，你實際上每年只花2000多塊錢，而你獲得12800塊錢，每年是5.1倍的提高效率，因此它實現了一種省錢的功能。