各專家齊聚2015中國地產金融創新論壇，論互聯網思維革新傳統房地產

       演講嘉賓朱鳳泊講話

主持人：感謝朱會長的精彩發言，他從之前分析了我們2014年房地產的走勢，同時也為我們總結了2015年中國房地產的發展趨勢，提到了大家應該合作共贏，不管是小企業還是大企業應該團結起來，共同的謀求發展。剛才其實我們的朱先生也提到了養老地產，還有旅游地產的一些發展的狀況，接下來我們就要有請一位這方面的專家，來自北京太陽城集團董事長朱鳳泊先生，為我們來介紹養老地產的相關情況，大家歡迎。

朱鳳泊：打造創新太陽城模式 應對養老產業剛需時代

朱鳳泊：尊敬的朱會長，全亮，各位領導，各位朋友，大家下午好!在這邊給我準備PPT的時候，我先做一個自我介紹，我是一個養老產業實干企業家，做實體的，到現在做了15年。從拿地開始到開發建設，做裝修，做市場，做養老的運營，以及總結和創立太陽城的運作模式。到現在我們向全國做養老體系，做擴張。這15年風風雨雨，遇到了很多很多的困難，但是我能夠堅守下來，能夠堅持下來。為什么能夠堅持呢?說實話還是個人的性格使然，如果沒有一份堅強的信念，沒有一個勇敢的拼搏的精神，我估計這15年我是拼不下來的。在15年之前，我過去是干公安的，做刑事偵查，北京的叫刑偵總隊。很快大家會看到一個新片子，最近要上演，叫東北向北，講的是北京通州在知青時代發生一個入室的老流氓，連續作案五年抓不到他。這個案子我參與了，過幾天就有首映式，在首映式上大家可以看到我。因為我參與了這個案子，這個案子寫劇本的時候我也參與了，但是沒有演，我不夠格。說明什么呢?在干公安的時候，我經歷了很多很多特別艱難的事，比如說就這個案子，就這個老流氓抓不著，我們大冬天的，那時候冷呀，鵝毛大雪，三九寒天，我們是地上鋪了一個羊皮襖，身上穿這一個翻過來的羊皮襖，爬在雪地里蹲守，從后半夜一點開始到凌晨一兩點鐘，一蹲守就是五個小時，一個冬天一個冬天這么蹲。你們知道警犬都凍的直叫，又不敢發出聲音來，就是那種低吟，看它的眼神很可憐，警犬都凍成那樣，可想我們人。這樣的經歷不僅是這一次，很多這樣經歷，讓我覺得人應該有一份勇敢的心，有一個堅強的信念。

所以太陽城做到今天我想一般人是支撐不下來，因為在2000年的時候開始動工，那個時候養老這兩個字都很少有人聽到，養老是很自然的事，就是退休以后家里有老人在家嗎。但是走出來那時候沒有，PPT現在準備好了，我跟大家分享一下太陽城的養老產業當中的創新模式。

今天可以講模式，可是我們走過來的時候當時什么模式也沒有。我想分三個方面向大家匯報一下，必須提到養老產業的市場前景，實際上也會提到市場的背景，還有講一講我們這15年養老歷程。這個歷程我不是想夸耀自己，這個歷程我一定要去講，我做錯的地方，我要告訴大家別做錯。今天跟我一起來的剛剛加盟我們集團，成為我們集團副總的劉學中，我去年在銀川第一次講我做錯的地方，我就告訴大家別做錯，因為我們誰做事也不容易，我們錢不是大風刮來的，甚至用身家性命，用我們命運來做賭注，做新項目。那個時候我跟學中就交下朋友了，直到來到我們集團。

我想告訴大家在15年，我講我的歷程的時候，這里面我們別輸在起跑線上，會容易犯錯的地方。談發展規劃，我想去談什么呢?想談我們來到了一個互聯網時代，金融創新時代，我們怎么樣能夠把養老的事情和現在的時代背景和一些工具模式結合起來，把它越做越好，所以我想分三個方面講。

首先養老產業的市場前景，提到了老齡化的社會背景，大家都知道其實在去年年底我們就有2.02億老人了，中國人口老齡化有著其他國家相同的地方，又有中國人口老化自己鮮明的特色。一個就是咱們的基數大，大到什么程度呢?到2053年中國的老年人口將達到4.87億，就是差一點就五個億。四個億以上的老年人口一直會持續到本世紀末，這還不算問題，最嚴重最嚴重的是我們人口老化結構性的問題，50年以后出生的我們叫50后，到59年這十年，出生了2.2億人。這十年出生的2億多50后，他們基本上都是獨生子女家庭的父母了。過去我們中國講養兒防老，家庭養老。現在在座的各位可能年齡大一點的，兄弟姐妹好幾個，你像我在家，我排行老七，我上面三個哥哥，三個姐姐。父母在的話我們可以七個人輪養，但是獨生子女家庭怎么樣實現輪養。所以未來對中國的社會，無論是人文社會，經濟社會，特別是家庭帶來的壓力是空間的，這個問題是很難很難解決的。這就是中國人口老化所面臨的最嚴重的問題。

根據中國人口老化的趨勢，我們政府著急了，是真著急了。大家都知道2013年稱之為中國養老產業的元年，媒體上，產業的同行們稱之為元年。在2013年相繼出臺了一系列的政策、法規，紅頭文件，包括老年人權益保障法的修訂的法案。國務院關于加快養老產業發展的若干意見，以及十二五規劃當中的國務院的有關養老的規劃意見等等。但是2013稱之為元年的這些政策出臺，基本上都是宏觀的，號召性的，沒有具體的一些政策落地。其實應該看2015年，我們看2015年中國的養老產業的啟動真的是在今年。首先從兩會上傳出的聲音，李克強總理在政府工作報告里面18次提到養老，人大政協代表委員們提案提到了養老的內容，比任何一次兩會提案都要多的多。兩會之后我們就看到有一些政策就出臺了，最新的政策是昨天晚上新聞聯播，大家都看了吧。國土資源部、住建部等聯合發文，經國務院批準的，在房地產存量房當中允許調歸和改建，只要做養老的。我們知道剛才朱會長講的特別好，講到存量房，很多房地產現在動不得，邁不開步，房子賣不出去，資金回流不行。現在完全可以把一部分的住宅或者說其他設施改為養老公寓，這是允許調整的。從過去的商品房，可以調為自持，持有物業，也可以把規劃經過批準的，要開工建設的甚至有開工證的，也可以重新調規，重新審批，這是昨天出臺的政策。

還有國土資源部和人總行，由國開行代文，已經經過批準的一個文件。大家都知道劃撥土地很難取得銀行的貸款支持，因為劃撥土地地不是投資人的，調整后的政策只要是做養老，做醫療的，只要地上有地上物的時候，可以以地上物為準，連帶劃撥土地，銀行給予金融支持。

民政部門，各級民政部門出臺了一系列的詳細的具體措施。比如說北京，北京要對老年人口進行疏解，什么叫疏解呢?疏解其實最早在十幾年前，北京就把污染的，噪音的企業疏解到外地去?，F在把疏解落到了養老問題上，北京要把老年人口疏解到北京的近鄰河北，因為那里的地價低，房價低，養老養得起，疏解政策。

民政部、國家發改委今年要扶持十個政府辦的養老示范項目，由國開行給錢，而且項目規模都不小。政府要干什么呢?實實在在落實這些政策和有行動，就是在產業當中要撬動起來。我們可以看到這一系列政策背后實際行動有了，落地政策有了，有關法規調整了，這就是我們2015年所面臨的這樣一個形式。

在這個形式下，我們在研究養老產業發展和我們進入養老產業發展當中會給我們帶來非常利好的消息。這一塊我就不想展開講了，大家都知道，剛才朱會長也講了，中國的養老的布局還是以家庭養老為主，叫9073，90%的老人住在家里家庭養老，70%的老人通過社區服務實現養老服務，只有3%進入養老機構，現在的情況是什么呢?可以，沒有問題，就是大家所想象的50后到了75歲以上，是最可怕的時代到來了。我們預測8%的床位準備率都不夠，而我們國家的布局，就這么緊著干還干不到3%呢，政府投資，政府給補助等等，這一系列的也做不到3%。50后到75歲還有多少年?50年出生的還有10年。我們感覺到十年后會出現兩個問題，一個真正的養老的剛需時代來了，但同時社會問題出現了，一床難求，家里養不了老，但是老人又住不進養老機構，這是十年后將要發生的事情。

這就談到了建國前和建國后老人不同的特征。建國前的老人子女多，收入低，思想保守，教育程度低，身體健康狀況比較差。從現在做養老項目真正瞄準的是50后，以及后來的60后70后，因為他們都是獨生女家庭。所以我們在做市場，做產品的時候，我們要考慮到50后有什么獨特的需求，區別于建國前出生的老人，這是我們做項目，做產品，我們應該研究的。

我們做的比較早，肯定是當時中國第一家的民營的養老企業。就現在目前有做的比我大的，但實現全面運營的太陽城在中國還是第一大，可能隨著一兩年以后可能有比我們還大的。我們經歷了從個人的資本投入，通過這么一個項目把資本放大了。過去我們只有幾千萬投入，現在我們資產達到了大十幾個億。我們在資質上，真正養老運營服務也有十年的時間了。首先是中國第一家民營的四星級老年機構，最高是五星級，只有政府辦的北京有一家五星級的，民營的我們是第一家。這些資質告訴我們，我們在養老運營服務當中，我們真正做到位了，所以實現了ISO9001的質量認證。同時又是民營企業自己撰寫養老服務，養老運營，養老管理三項標準，獲得了有關部門的認證，這個標準認證。最近民政部組織來寫養老運營服務標準，參考的底稿就是太陽城提供的。

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