各專家齊聚2015中國地產金融創新論壇，論互聯網思維革新傳統房地產

       演講嘉賓汪傳虎講話

主持人：謝謝林總的精彩演講，我覺得在場很多朋友都有這樣愿望，都希望玩轉地球，其實通過這樣一種方式，我們可以實現這樣一個夢想。所以要特別特別感謝林總給我們帶來的精彩演講。

接下來我們要進入到一個授牌儀式的環節，我們要有請我們的戰略合作單位，來自大連方園鋼構工程有限公司，以及北京綠維創景規劃設計院有限公司，中建不二幕墻裝飾有限公司，北京維拓時代建筑設計有限公司的朋友們上臺，同時我們邀請全亮，朱中一先生上臺為我們戰略合作單位進行授牌，掌聲歡迎。我們看到中國地產金融拓展聯盟戰略合作單位的授牌，有請我們的朱會長。也希望在新的一年里我們的企業通過聯盟，能夠有一個更加美好的未來。同時我們還要授權的是副會長單位，北京綠維創景規劃設計院有限公司是我們聯盟的副會長單位。再次感謝。

剛才通過這樣一輪主題演講，相信大家不管是對養老地產還是對于怎么樣玩轉地球，以及我們中國現在的房地產，金融領域的一些發展趨勢都有了一個非常深入的了解。也希望各位嘉賓有一些耐心，多一些耐心，繼續來聽我們接下來的金融專家，還有房地產專家的領悟和感想，接下來我們要有請利海國際總裁汪傳虎先生做主題演講，大家歡迎。

汪傳虎：新城鎮化的機遇挑戰和創新

汪傳虎：大家下午好，剛才朱會長和朱鳳泊總、林總都分別從不同的角度對整個行業里面相關的產業，尤其是養老，旅游度假，一個行業大的趨勢都做了分享。我今天分享的主要的題目是就新型城鎮化的一些探索方面，尤其是在產融結合，在產業驅動這些方面，利海的一些實踐，來給大家做一些分享，談一下自己這方面的思考和觀念。

這里面講三個方面的問題，第一，新媒體下新型城鎮化的機遇和挑戰。第二，主要的內容和解決路徑。第三，產業驅動新城鎮化利海的探索和實踐。

今年的政府工作報告里面更多次提到了新型城鎮化的建設，大家都知道，在當今背景下新型城鎮化是目前中國發展面臨的一個巨大的機遇，我們說新四化的核心是新型城鎮化帶動四化的發展，所以我認為新型城鎮化是目前整個中國城市化發展進程過程中一個重要的命題?，F在房地產企業都在談轉型，如何轉型，作為開發商也是目前重要思考的一個問題，我這里面談幾個觀念。

第一，新型城鎮化在整個的持續推進過程中，應該說帶來了巨大的這種產業機遇和發展機遇，我覺得這里面一個是整個的發展目標，中國整個經濟的發展目標驅動發生了變化。我們原來整個城市化的進程是以大中城市為聚集，為方向，我覺得現在整個聚集會調整到中心城市再城市化和三四線城市，以及中心城市周邊的衛星鎮的建設，應該說有大量的機遇。

人們聚集方式發生巨大變化，原來的聚集是向中心城市聚集，尤其是北上廣深，現在我覺得會面臨著一些新的挑戰，一個是中心城市的舊城改造，這可能是一個很重要的。另外三四線城市的就地城鎮化。另外城鎮化和區域發展要求也發生了變化，就是在新常態下，原來我們更多的是在前三十年，更多的是注重GDP導向和速度為導向，做了大量的新城的建設，發展速度非常快，我認為是以房地產和工業為驅動的快速發展的過程?，F在面臨的一個是產業結構的升級和轉型，還有消費的升級和轉型，另外就是資源可持續利用，和土地的節約利用和民生問題真正的解決方案。另外就是區域發展不平衡等等，這都是新常態下需要解決的一些問題。

另外一個遇到了很多挑戰，現在大家從開發商都知道，目前第一個就是傳統的政府主導的城投模式做整個的新區建設的模式，已經發生了很多問題，現在國務院已經明文規定減少城投公司的負債，因為這個帶來的質量和效益問題非常明顯，包括各個地方的地方債務問題，對土地財政的依賴和房地產過渡開發和簡單工業化等等，帶來的問題是非常明顯的?，F在應該說非常需要市場主導的，企業參與的新區的開發模式，就是城鎮化的投資模式。

原來整個招商引資的方式是以土地和稅收減免的方式進行的，現在也遇到了挑戰。原來我們說用主題的概念，用養老，教育、健康，這些主題來低成本的獲取土地或者說用稅收返還方式進行產業引入的方式，現在國務院也是發文命令禁止，如何改變簡單的招商的，用土地和稅收優惠方式，來作為招商手段的，轉變成為產業聚集的模式，這是我認為在未來整個建設中遇到的挑戰。

房地產企業面臨的轉型，大家剛才從朱會長也說了，我們整個房地產有三十年積累起來的大的市場需求的井噴，到了供需關系逐步平衡的階段。房地產整個從去化率到價格增長，到土地價格的快速增長的方式，肯定是到了一個瓶頸。我們說房地產已然是剛需，我們說房地產依然是很重要的產業，說房地產還有很大發展空間。但是我認為過去三十年那種快速井噴式發展，就是靠量取勝，或者說行業的平均利潤過高的時代，我認為不會再來。所以房地產企業確實也面臨著轉型，如果純粹的簡單的地產開發模式，也會面臨著很大的挑戰，如何有房地產的地產開發轉向產業的投資開發和運營，這也是我們房地產企業面臨的一個很大的挑戰。

我覺得新型城鎮化是房地產企業轉型很重要的一個方向，利海在這方面很早開始在這方面進行一些探索，我們也談一下我們對新型城鎮化的理解。我們覺得核心內容都強調人的城鎮化，人的城鎮化如何解決三億人口進城的問題，這樣一個方法手段。剛才大家提到了養老地產，旅游度假地產，我們說中國確確實實進入了一個生活方式轉型的關鍵的節點，如何解決人的城鎮化，我們用傳統的工業化加房地產化的模式，顯然不是當今社會唯一的一個解決方式。以生活方式為轉型，帶來的需求，包括旅游休閑度假，包括養老教育健康等方面的生活方式轉變所帶來的需求作為產業支撐的，顯然是未來新型城鎮化里面的產業落地的一個很重要的方式。我們說新型城鎮化核心是人的城鎮化，我說人的城鎮化是雙向人的城鎮化，是通過先富起來一部分人生活方式的轉變所帶來的這種產業需求，來落實到我們新型城鎮化里面，形成我們產業支撐，構成我們新型城鎮化的產業發展。所以人的城鎮化的核心是產業，產業我認為是新興的，以三產服務業為主導的產業，我覺得作為新型城鎮化很重要的產業支撐。

第二，我覺得人的城鎮化關鍵在解決好民生產業和市場之間協同，這里面民生是基礎，我覺得產業是核心，市場是手段或者說是保證。我們講人的城鎮化是解決三億農民的人口城鎮化的問題，三億人口城鎮化的核心，我認為是農民如何解決宅基地升值，就業收入增長，以及跟市民一樣能夠享受公共服務和配套。如果解決我認為需要產業支撐，只有有良好的產業支撐才能形成人的城鎮化的可持續性。剛才說以生活方式為轉變為支撐的相關的產業，比如說現代農業，生態旅游，文化，教育，健康，以及創客空間，這樣相關的一些生活方式的轉變所帶來的產業，是解決民生問題的核心。

這些產業的發展面臨的最大的問題是市場的問題，顯然不能用傳統的以投資或者開發為導向的方式來進行產業落地，所以如何用市場化的手段來解決剛才說的三產服務業為主的產業落地，是我們新型城鎮化建設過程當中遇到的一個非常大的挑戰和問題。剛才林總講到分權寶，用互聯網思維，用金融的工具和手段來解決產業落地，我認為也是路徑之一，是很好的手段。

解決人的城鎮化要突破的一個路徑，在于形成合理的產業支撐，形成產業支撐是關鍵，我剛才說得如何把生活方式轉變所帶來的產業的需求變成我們的產業支撐，這是非常關鍵的。

第三，我們講利海在這方面的探索和實踐。我們利海的前身也是一個傳統的地產開發商，我們從92年開始在全國18個城市都有地產開發項目，開發業務。但是我們從09年開始探索以新型城鎮化為主營業務的業務轉型，到今天為止利海把自己定位成新型城鎮化業務為主營業務，并圍繞著新型城鎮化來打造構建形成以圍繞新型城鎮化相關的產業的投資開發和運營商，這是我們整個利海城鎮化的做法，這是新型城鎮化整個業務前景圖。

我們把這個分成兩塊內容，一個是新型城鎮化的運營服務平臺。第二個是新型城鎮化產業落地平臺。我們說運營平臺里面含六個方面主要內容，我們今天談新型城鎮化，站在開發商的角度，站在運營商的角度，我們說主要是六個方面的業務，第一個是規劃定位，基于六規合一的頂層設計的安排。第二個是城鄉統籌，包括新型城鎮化里面的政策設計，人口城鎮化的費用分攤機制，以及公共設施和投入的市場化的安排等等。第三個是土地綜合開發，包括園林，也包括基礎設施，還包括智慧城市。第四個是產業導入，如何導入合理的提供產業。第五個是創新的金融服務，我認為新型城鎮化的核心是金融，背后是用金融支撐的，如何用金融的手段和工具來解決新型城鎮化的投資大，回收期長的矛盾，我認為這里面金融是很重要的一個安排。第六個是城鎮化的運營，新型城鎮化整個運營模式。這個里面的核心我認為是幾個方面，第一就是基于六規合一頂層設計的能力，第二個是產業導入的能力，尤其是我們在新的背景下土地和稅收的優惠作為簡單的工具是不能作為支撐的情況下，如何導入產業。我們說要以資本為紐帶，以客戶為導向，與產業資源深度融合作為前提，來實現我們整個產業體系，利海專門構建了一個產業控股的平臺，這個平臺專門用資本做紐帶，來孵化新型城鎮化里面所需要的產業。比如說農業，比如說生態旅游，比如說教育產業，比如說健康，比如說我們以創客空間創新創業的產業如何落地，都是資本作為紐帶，同時是基于客戶導向的。剛才林總分享的分權寶，我認為就是非常好的客戶導向型入口的項目，這是我們在新型城鎮化里面做項目類似于這樣模式來推進，而不是傳統的先投入，然后銷售，運營的模式。這是利海構建整個產業集群里面相關產業的做法，利海的農業核心是基于點上金融和科技的三個平臺，電商我們是以阿里巴巴上面的為基礎，我們把農業的創新金融和科技做好，而不是簡單的做農業生產，我們現在傳統做法是流轉土地做生產，再做運營。我覺得中國農業問題的核心，一個是銷售渠道品牌，一個是金融，一個是科技服務。所以利海的農業，主要是以電商為渠道加品牌拓展，同時加金融服務，同時加上包括農業的規劃設計，包括土壤改良，包括品種改良，以及包括新技術的應用等方面為基礎的科技手段來做的農業的平臺。我們的旅游，我們的核心是旅游的規劃設計，亮點怎么弄，比如說特色的酒店，比如說兒童婚慶的主題項目，同時像分權寶這樣客戶平臺，同時景區管理，我們文化商業也是，比如說郊野購物公園為主題的商業模式，在新型城鎮化項目的落地。

健康和醫療，還有教育，還有創客空間為主要內涵的創業園的體系。這些體系實際上都比較適合在新型城鎮化這樣一個基于生活方式打造的項目里面進行落地的一些項目。

圍繞著新型城鎮化建設，其實都面臨著核心能力的轉變，就是傳統的房地產開發要轉變成為產業投資規劃運營。利海在整個轉型過程中也是特別注重這四個方面的核心能力的構建。

開放創新的機制，包括在跟政企合作等模式的創新，政府引導，企業化管理，市場主導這樣一個模式，同時在整個的產業和開發過程中，用內部和外部合伙人的全員合伙人的機制，來打造圍繞新型城鎮化構建的平臺，形成多方共贏的利益機制，來保障我們整個的戰略目標的實現，同時又有這樣資源的合作機制，包括綠維創景，也是我們很好的合作資源，很好的合作伙伴，我們很多項目都會形成合作，我們正在談全面的戰略合作。我們有一個投資聯盟，產業聯盟，智庫聯盟三個大的平臺，來促進我們整個新型城鎮化里面所需要的產業落地，這是我們主要合伙人情況，這是目前簽約的項目，我們第一個項目在鄭州，32萬平方公里，已經基本成型，按照產業驅動型的模式，產融結合的模式在做。我們在安徽的蕪湖，在廣東的福田，在湖北的襄陽，我們有很多這樣的項目都在推進之中?；谀壳俺峭镀脚_投資出現一定的局限性，包括招商引資土地和稅收的限制的背景下，利海提出來政企合作的模式，同時產業驅動的模式非常受到市場歡迎，現在很多政府尋求和利海進行合作，這種合作能夠很好的保證，首先在開發平臺上有一個很好的機制，很好的利益驅動，包括整個開發的質量和效益。更重要的是產融結合的方式能夠確保項目落地，同時我認為對于企業而言，基于核心能力轉變以后，能夠形成新的核心能力和很好的發展市場空間。

新型城鎮化我認為空間是很大的，而且每一個項目也是一個平臺型的，他需要多方的共贏和合作，所以利海也是一個開放的平臺，在這個平臺上非常期待或者歡迎金融機構，產業資源單位，以及開發資源單位，包括相關的服務機構，形成共同合作的機制，來共同在新的背景下，來推進這種新型城鎮，小城鎮的建設，我們也希望各位能夠多關注利海新型城鎮化的開發建設的模式，也希望在不同的層面來跟各位展開各種各樣的合作。謝謝大家。

感謝利海國際控股有限公司總裁汪傳虎先生的精彩演講，接下來我們要有請主辦方，神融資本董事長、地金聯盟執行會長兼秘書長全亮先生做主題演講，大家歡迎。

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