各專家齊聚2015中國地產金融創新論壇，論互聯網思維革新傳統房地產

       演講嘉賓朱中一講話（二）

三、學習政府工作報告需研究兩個問題：房地產的規律問題和房地產業和城鎮化怎么樣協調發展問題

第三大點，我覺得學習政府工作報告，根據當前的市場情況，特別是學習理解李克強總理3月15日在中外記者招待會上的講話，我認為有兩個問題是要研究的，因為在座的不少企業都和大家都有關系，起碼要大家考慮，這是政府研究機關研究，但是我提出來考慮的問題，我覺得大家可以考慮。一，房地產的規律問題。二，房地產業和城鎮化怎么樣協調發展問題。

房地產的規律問題，總理在答記者問的時候說了這么一句話，房地產市場有其自身的規律，他講了大中小城市的一些問題，總理沒有展開房地產自身有什么規律。我覺得大家是可以琢磨琢磨房地產的規律。大家可能比較認可的規律是這么一個規律，就是房地產市場是地域性強，周期性強，這兩個規律是它自身的最基本的規律。因為地域性強，所以我現在要分類指導，因為周期性強，所以我們希望政策穩定，不要今天一個政策，明天一個政策，大家無所適從，這樣市場很難穩定。

除了這些規律還有什么規律?這個問題我琢磨的時間很長，因為我從2006年到房地產協會以后，到去年我在協會基本上是管市場這一塊，當然其他也管，我跟上面經常匯報，經常接觸。我覺得起碼有這么幾個問題。第一個問題我們房地產行業究竟怎么樣定位，我們既然碰到了這個問題，在經濟下行的時候非常強調對經濟的拉動，非常強調支柱產業。當經濟好了房價上去了，就要遏制房價過快上漲。所以政策有時候搖擺，為什么搖擺就是定位問題。在不同的時期，不同的階段，對于房地產的定位是不是需要研究，我認為這個問題是要考慮的。就是在穩增長和惠民生的關系問題怎么處理，在目前調結構和防風險怎么樣處理，這都涉及到房地產規律的問題，房地產怎么樣和相關產業的協調發展問題，這是要研究的一個問題。當然這一次李克強總理再次明確住房問題既是經濟問題，又是民生問題，我認為這一次是正式明確更要關注。因為強調住房問題是民生問題是什么呢?是在2010年的國務院關于遏制房價過快上漲的時候講到了這個問題，因為那時候房價上漲的很快，這一次市場在下行，同樣強調這個問題，就是說明中央對于房地產規律更多的考慮。既然是強調住房問題是民生問題，就一連串問題，我覺得你們在座的都應該考慮。

要研究房地產與金融、土地和建筑怎么結合，因為今天是金融論壇，房地產和金融是密不可分的，因為房地產是資金需求量相當大的一個行業，在聯合國，在發達國家，房地產行業它是跟金融保險業作為一個行業的，叫做金融保險與房地產業，當然我們是單獨的列出一個行業，這說明在國際上面房地產和金融保險是作為一個大行業來看，我們盡管是兩個行業，但是密不可分，怎么協調發展，因為今天是金融論壇，我也不想展開了，但是這個問題必須研究。

和土地的問題，叫房地產，房和地密不可分，這怎么樣協調發展，這個問題必須要注意的。我以前一直是主張的是什么呢?我從2010年開始給上面的建議一直主張是什么呢?很多的土地政策，在房地產問題上要統籌考慮，包括土地的出讓，土地的出讓應該是根據住房的需求來考慮出讓的，包括價格，你要遏制房價過快上漲就不能讓土地價格過快上漲。你如果面粉價格在上漲，讓饅頭價格遏制上漲，可能嗎。我對昨天的文件是百分之百擁護，這個建議提了多少次了，我以前也坦率的提，絕對不能輕易拿地王，但是拿也無可奈何，當風險下行的時候是企業的，政府不會背這個風險?，F在好的是什么?我要控制土地，我是根據住房來控制土地，我的土地出讓，土地的出讓不能跟地方的財政收支平衡來掛鉤，如果跟地方的收支平衡來掛鉤，必然使地價越來越高，不管你需要不需要，我一出讓土地就考慮地方財政平衡。土地的出讓應該是服從于住房的供應計劃，是需要多少住房，我來供應多少土地，然后價格上我要考慮是建普通商品房的，我在價格上面可能怎么樣價格，你如果拼命抬高，價格必然抬高。我認為這些問題作為長遠來說，作為我們企業拿地應該考慮。

在我們房地產法里面，我原來在法規司時間很長，建筑法和房地產法都是在我手頭制定的。在房地產法里面和建筑有關的只有一條，就是房地產開發項目要執行建筑的標準規范，項目竣工驗收合格以后才能使用。就是整個房地產的開發環節是建筑活動，當然我們現在房地產開發企業也好，什么也好，我們現在包括推進住宅產業化，為什么那么困難。如果沒有建筑的產業化，你要推進住宅產業化是不可能的。包括我們現在講轉型發展，我們在轉型發展其中轉變發展方式，轉變粗放的發展方式，實際上是轉變建筑業粗放式的施工方式。包括目前講的綠色建筑也好，我們住宅產業化也好，我們全裝修也好，都是在國家綠色建筑行動里面講的，包括現在講的是國家一級的文件都是建筑產業化，當然我們行業，我們部里面還在提住宅產業化，為什么呢?這兩個是密不可分的。

如何完善住房保障和市場供應體系構建總量基本平衡，結構基本合理，價格與支付能力相適應的機制。

住房的一級市場二級市場和租賃市場怎么樣協調發展，我認為這些問題是和規律有關系的，這個規律毫無疑問的將來是在中長期政策里面必然要反應的。

還要研究房地產業和城鎮化的協調發展問題，這個在李克強總理的講話里面，3月15日的答記者問有一句話，中國城鎮化的進程還在加快，房地產市場的需求是剛性的。我們說中國房地產市場的發展空間很大，為什么很大?因為我們的城鎮化還在推進，這個實際上是對的，但是目前理論和實際就碰到了幾個問題是需要研究的。

咱們的城市化確定的方針，就是大中小城市協調發展，要優先發展中小城市和小城鎮，合理發展中等城市，控制大城市，特別是特大城市的規模。但是我們實際的人口流向可能不是的，人口流向，流向到一些骨干城市，中心城市，因為那里有就業的機會，那里面基本公共服務比較好。但是我們各地的房地產市場都在發展，三四線城市也在發展。所以為什么三四線城市造成供大于求的問題難解決，因為他的人流出來，你還在建人是流出來的。

你要把這種城鎮化里面的住房剛需怎么樣實現的問題。也就是說農業轉移人口，我們講的坦誠一點，能不能買得起房的問題。我們講的城鎮化發展空間大，核心是農業轉移人口規模大，農業轉移人口，你能不能買得起現在開發的房子，這就是購買力的問題。我給上面匯報的時候，我坦誠說，這個難度很大。我們現在情況是什么問題呢?我匯報的時候說面臨著兩個老鼠洞，農業轉移人口可能在老家有房子，但是他由于出來了，自己沒有住，老鼠老跑來跑去。到了城里以后特別是在大城市，他又在住哪個地方，住在地下室，住下工棚，住在城中村，那里也是老鼠跑來跑去的。我們要在2020年前實現小康，要解決住房問題，在國家的城鎮化的規劃里面，它把農業轉移人口的住房是列為基本保障方面的。但是我們各地的測算住房的時候，在測算城鎮化的時候，因為城鎮化所以我們要蓋多少房，他是算在商品房里面，這個就是核心問題的核心問題，也就是說我們的房地產市場為什么碰到這些問題呢?這又是一個重要的問題。

真正要解決這些問題，要跟土地使用制度改革聯系起來，要跟宅基地制度改革聯系起來。要把農業轉移人口的宅基地和房產作為資產能夠流轉，這樣提高他們城市里面購買和租賃住房的能力，這樣他們才有能力在城市購買房子或者租房子。當然這個問題正在搞試點，我覺得這些問題，我們的企業是一定要考慮的，我們企業到一個地方去開發，你肯定要看一看，他的人口是流入的還是流出的，如果他有一些城市本身是在流出，你再去建房子誰來買呢，這是要研究的問題，也是需要重視的問題。

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