旅游項目開發標準流程

       項目開發

旅游項目對一個地區有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區的經濟發展，也可以改變該地區的文化定位，對區域經濟、人文、自然環境都具有很深刻的影響。項目從無到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學規劃，精心設計，嚴格監控施工質量，盡職盡責的做好項目的開發建設的管理工作。

一、 開發分期

旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成，每環節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環環相扣。在整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。

根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

旅游開發的三階段五期：

二、 投資決策 

投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價。有關旅游投資評價，見附件《旅游項目投資評價綱要》。

投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

三、 合同簽定

目前統一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開發面臨很大政策風險。地區差異和法規修改，將對旅游項目開發產生重要影響。

旅游項目開發，一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。

合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。

四、 架構管理

合同簽定后，應立即著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的管理構架與管理制度。

開發管理，應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養，設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個業務部門。他們的職能分別為：

前期工作部：負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進行規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。

工程管理部：以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。

景區管理部：負責景區開業營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。

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