旅居度假市場開發的核心：“旅居配套度假服務體系”建設

伴隨經濟社會的發展，人們生活水平的提高，物質生活的充分保障使得人們越來越多的開始追求精神生活領域的滿足。旅游作為人們追求精神生活領域的重要方式之一，近年來成為時尚潮流。旅游業的發展也從傳統以觀光為主，逐步轉變為觀光仍占主流，休閑度假為重要時代特征，旅居度假作為一種典型的休閑度假生活方式受到了業界的廣泛關注。如何開發旅居度假市場，成為眾多旅游相關產業關注的熱點。

筆者希望通過對旅居度假發展趨勢、旅居度假市場開發特點的盤點、深入分析了旅居配套度假服務體系建設的重要性，并且嘗試探索旅居配套度假服務體系建設的要點及主要內容。希望對于旅居度假市場的開發給予一些有益的分享。

21世紀以來，旅游業得到了迅猛的發展，由原來的觀光為主要特征，轉變為以觀光為主，休閑跟進，度假醞釀的高速發展期。從旅游出行必備的三要素來判斷大眾度假時代將至。

要素一：有錢。在幾十年的財富積累中，我國居民具備了較強的消費能力，2014年人均GDP突破了7000美元大關，約為7485美元，度假需求普遍產生的經濟基礎已經具備；

要素二：有閑。2008年1月1日，國務院發布《職工帶薪年休假條例》，之后，國務院各省相繼出臺了系列促進帶薪假期落實的政策措施。全國就業人口8億人，帶薪休假職工每年增加10%，就將增加8000萬度假人口。

要素三：有意。休閑度假成為居民生活方式的重要組成部分，5+2休閑生活常態化，帶薪休假出行需求強烈。

以上三點均將成為推動大眾度假時代來臨的核心引擎，引領旅游業作為一個嶄新的多元產業影響每一個人的生活。

而旅居度假，將成為大眾度假時代的休閑度假生活方式。

所謂旅居，就是換個地方，享受輕松的休閑度假生活。換個地方就需要配套的服務來滿足享受輕松度假生活的基礎，尋找快樂幸福生活，自己想要的生活，具有個性需求的生活，讓自己真正的放松下來，每個人都能有自己的返璞歸真的真實放松生活，哪怕一小時。習慣了一個地方，一種生活方式，想換一種生活方式，旅居是行動，行動的目的就是為了找尋新的生活方式。

新的生活方式靠什么提供，就是旅居配套度假服務體系。觀光時代旅行生活方式以景點為核心；休閑時代旅行生活方式以度假村（區）為核心；度假時代下，旅行生活方式則以度假社區為核心，旅居度假成為時代新寵。

旅居度假市場開發特點：以居為心，以旅為魂

旅居度假市場的重要特點便是“以居為心，以旅為魂”。度假，即離開常駐地享受長時間的休閑，放松生活。度假生活需要解決的第一個問題是居住問題，在以居住為核心的異地生活結構中，旅行生活更像是一種異地居家休閑生活。旅行成為了一種生活方式。

(一) 以居為心

居住作為旅居度假的核心行為，尤為重要。所有的度假行為都是以居為基礎的。也只有建立在一定時間與居住行為上的旅行才能被稱之為度假。因此，我們將度假行為命名為旅居。旅是目的，居是前提。度假者對旅居目的地的生活體驗（度假家居生活體驗；度假社區生活體驗；度假圈子生活體驗；度假休閑生活體驗；度假旅行生活體驗； 四季度假生活體驗。）以及居住地的度假設施配套（度假酒店配套服務、度假社區配套服務、度假區域配套服務）尤為重視。旅居度假生活體驗（活動設計）與旅居度假居住環境（配套設施）直接決定了旅居地對于消費者的吸引力與重復性消費狀況。

(二) 以旅為魂

旅作為旅居度假的核心，旅居度假生活方式的體驗尤為重要。要建設消費者滿意的旅游項目就要讓消費者從一開始就對接開發者，實現開發者與消費者的互動共鳴，同時參與到度假服務建設的設計中來。

旅居度假市場開發的核心是“旅居配套度假服務體系”建設

伴隨我國旅游發展階段由觀光旅游向休閑、度假旅游時代的過渡，以慢生活體驗為主要消費訴求的旅游市場需求特征更為凸顯，慢生活體驗主要依附于度假聚居地的配套服務體系。筆者通過分析旅居（配套）度假服務的市場需求特點，試圖探索如何建設消費者滿意的旅居配套度假服務體系。

(一) 旅居（配套）度假服務市場需求特點

1. 信息便捷可達

優質、契合的旅居度假服務信息是否能夠精準、便捷的傳遞到度假者的手中，是度假者關注的首要問題。因此，基于消費者度假需求的度假服務分層分類評估體系，以及基于這一體系的綜合分類搜索引擎成為了旅居度假服務的第一步。目前，我們所熟知的攜程、同程等網站所提供的旅行服務亦屬此類，此類旅游OTA平臺以大量信息交互傳遞為基礎，為消費者提供了多重對比篩選的平臺，但其更傾向于以旅游景區為核心的度假消費服務的提供，而對于度假者極為關心的社區度假生活配套涉及較少。另外，平臺尚未開啟度假服務體系的評估系統，以及圍繞這一體系所形成的對消費者較具篩選性的引導消費。

2. 定制專屬服務

度假客群，一般出行準備時間會比較長，度假時間較為充足，傾向于慢生活體驗式的旅行生活。因此，定制式的專屬度假生活服務成為其需求的特點之一。定制式的度假生活服務源于幾個層面：

首先，是行程的專屬設計。對于度假客群來說，這一需求更加傾向于專家式的度假顧問式服務。

其次，是度假空間的專屬設計。包含度假空間軟服務設計與硬件配套設計，度假空間軟服務設計傾向于度假客群之間的交流、分享等度假社區活動的組織與實現；度假空間硬件配套設計更加傾向于度假家居空間、度假休閑配套、四季度假配套等度假軌跡由內及外的度假配套設施的設計。一般認為度假空間軟服務設計較易實現，而度假空間硬件配套設計則需要消費者在度假區開發建設初期便介入，才能實現真正意義上的度假空間的專屬設計。

最后，是度假體驗的交流、反饋、升級服務。度假客群在度假結束后可與度假社區的度假客群形成圈子交流，反饋度假服務中存在的問題，以便于度假空間的服務更新與升級。

3. 一站式全程保

度假時代的客群消費特點以自主、自由、自給為主要特征，但仍然伴隨對一站式信息獲取渠道的依賴與渴求。信息時代下，信息的多元性與繁瑣性，讓度假客群早已眼花繚亂，如何在眾多的信息資源中進行整合，根據度假客群的特點設計專屬人群的度假方案以及全程無憂度假服務顯得尤為重要。攜程、同程網已就單項化服務做到極致，而基于度假客群綜合決策系統的一站式全程保姆服務還有待進一步開發。

4. 多選增值服務

多層次的度假需求成為旅居度假市場的典型特征之一。根據度假市場細分特點所設計的標準化度假產品，以及依托這一產品體系所形成的多選增值服務是滿足旅居度假市場需求的關鍵所在。

以家庭度假清單為例，標準化的產品選擇保證了一站式服務的可評估性。而可多選增值服務則保證了度假服務的豐富性。

5. 度假體驗升級

體驗經濟時代，人們更加關注出行的度假體驗。度假體驗作為度假生活的精神訴求，其體驗狀況決定了游客滿意度。傳統度假活動中，度假者處于相對被動的地位，只能參與到已建成度假地的度假生活中，往往感覺到度假地存在些許不如意的現象，而無能為力。對于度假地開發建設者來說，度假地開發周期比較長，對于消費者市場需求信息相對閉塞，建設往往會存在些許消費者不滿意的情況，但難于調整。旅居度假時代，這一度假體驗需要升級。旅居度假服務需要實現更好的與市場的對接，消費者就是開發者，開發者就是消費者，實現消費開發一體化，消費者從一開始就參與項目建設。開發者與消費開發者共同調整建設方案，使得方案更能滿足市場需求。運用眾籌思維模式，在度假區建設過程中即設計及征集整合想法；度假體驗反饋：提供度假幸福照片等體驗反饋服務；整合調整度假方式進入下一輪經營活動。

(二) 旅居配套度假服務體系建設要點

基于旅居配套度假服務信息便捷可達、定制專屬服務、一站式全程保、多選增值服務、度假體驗升級等市場需求特點，對旅居配套度假服務體系的建設提出了更加嚴格、具有挑戰性的要求。即在旅居配套度假服務體系建設的過程中，以度假資源整合為基礎，打造便捷的度假體驗，滿足特色的度假生活。

1. 核心：特色的度假生活

對于旅居配套度假服務體系建設來說，特色度假生活的打造是核心。如何打造具有特色的度假生活?其評判標準具有多元而復雜性，涉及主體及事宜較多。首先：全國及區域市場的度假需求特點是第一位的，而在度假客群對于度假目的地無專業認知的情況下，度假目的地建設引領市場需求成為主流趨勢。伴隨度假客群度假體驗深度及廣度的提高，以度假客群為主導的定制式度假目的地成為度假市場開發的必然趨勢。

定制式度假目的地的開發需要開發商、旅游咨詢機構、消費者實現良好的溝通與對接。開發商通過判斷初步選定項目地塊，旅游咨詢機構給出地塊選擇意見以及項目選擇建議；對接市場進行調研，通過市場反饋結果調整地塊及項目選擇；編制項目方案，創意方案編制完成后進入市場虛擬運營；初步招攬度假客及相關合作伙伴，運營資源等，實現虛擬運營；對接虛擬運營，導入消費開發者，參與方案調整及項目建設；項目建設完成正式投入運營。在這個過程中經過了至少3輪以上的開發者、咨詢機構專家、消費者對接，實現投資消費一體化，邊建設邊運營；經營收益反哺建設投入；分期開發，隨時調整；實現度假目的地開發的良性運作。

2. 重點：便捷的度假體驗

便捷的度假體驗是旅居配套度假服務體系建設的重點。與觀光時代上車睡覺、下車拍照的旅行生活方式不同，度假時代下，人們更加重視體驗式旅行生活方式所帶來的特色度假生活。便捷性是體驗式旅行生活方式能夠得到認同的關鍵要素。他主要體現在一站式、無障礙、高品質食住行游購娛標準化度假服務體系的打造上。標準化服務標準的制定，結合人性化的服務培訓指導將成為便捷的度假體驗得到保證的基礎。

因此，圍繞度假生活體驗的便捷式度假家居生活體系、度假社區生活體系、四季度假生活體系將成為度假服務體系建設的重點所在。

3. 基礎：整合的度假資源

度假相關資源的整合重組是旅居配套度假服務體系建設的基礎。前面我們提到，旅居度假生活是以居為核心的旅行生活體驗活動，以度假居所為核心的度假相關資源的整合、重組、升級是為度假者提供特色的度假生活所依托的基礎。

特色度假居所的打造：在目前標準化公寓的基礎上，導入度假家居硬、軟件服務體系，度假家居生活服務，形成特色居所服務結構。

特色度假社區的打造：度假社區內所擁有的圈子生活體系，休閑生活體系為度假生活提供了豐富的特色環境。

四季度假生活的打造：一年四季不同的度假生活體驗，每年不同的度假生活項目所打造的特色度假生活是旅居配套服務所關注的要點所在。

只有通過食、住、行、游、購、娛多方資源的整合、重構、推廣，才能實現度假服務與市場的完美對接，度假市場開發，誰的資源整合能力更強誰就贏了。目前市場上的資源很豐富，但是沒有有效的資源整合方式，因此較為混亂，需要擁有良好的資源整合重組，才能更好的實現市場對接。

(三) 旅居配套度假服務體系建設內容

1. 旅居配套度假服務標準化評估體系

伴隨旅行方式的轉變，自助游成為主要的旅行方式，城市成為重要的旅游目的地，隨之而來的人們對于旅游公共服務體系的關注，提上了議事日程，并得到了快速發展。同樣，伴隨休閑、度假時代的到來，以觀光為主的配套服務體系的建設，已不能滿足人們日益增長的休閑度假需求。旅居配套度假服務體系建設勢在必行。

民間資本進入旅游行業，打造以旅游地產為主的度假社區成為目前休閑度假目的地打造的主要趨勢。然而以盲目追求房地產快速收益為主的開發結構，使得度假區配套不足，畸形化，難于去化。僅有零星注重度假社區服務的項目受到了消費者的廣泛好評，經營效果較好。

因此，如何在盤活存量的同時，導入度假服務標準化服務體系，使得眾多畸形化度假地產項目重獲生機，滿足市場對于一站式、信息化、定制式度假項目的龐大需求。

標準化評估體系的擬定是旅居配套度假服務建設的依據，通過對消費者需求特征的深入分析，及市場投資特點的深入把握，擬定基于消費者消費行為特征的旅居配套度假服務硬、軟件標準化評估體系，同時，基于B2B2C模式的O2O平臺旅游項目市場化評估系統建設也是旅居配套度假服務體系建設評估的一種重要途徑。

2. 基于度假資源整合的旅居度假服務平臺

旅居配套度假服務體系建設首先需要搭建整合度假資源的服務平臺，通過平臺實現度假服務的有效整合、溝通、對接。度假服務平臺建設需要簡明、直觀、易于介入。并且，實現線上、線下雙平臺操作。通過整合旅居度假生活鏈條所需的一系列體系，達成度假生活交易體系（度假家居生活體驗；度假社區生活體驗；度假圈子生活體驗；度假休閑生活體驗；度假旅行生活體驗； 四季度假生活體驗）。

度假服務平臺作為整合度假服務資源、實現資源重構的載體，進行度假資源的重新組合,構建新的旅游產品，滿足消費者便捷的度假體驗、特色的度假生活,實現度假市場開發的良性循環。

一方面度假平臺實現各方資源的導入，通過資源之間溝通對接，減少交易成本，讓利于客。另一方面，消費者直接參與建設過程，使得消費市場與產品開發實現了良好的對接，因此使得落地運營成為現實。

3. 基于存量整合的多元化資源整合合作模式

市場化的今天，基于消費需求特點的產品定制化服務模式成為主流趨勢，消費者休閑度假需求的爆發與休閑度假產品的不足與缺乏成為旅游產業發展的主要矛盾。如何解決這一矛盾，一方面我們要開發新的適應性產品；另一方面，盤活存量資源，發揮現有度假相關資源的最大利用效率是必由途徑。開發新的適應性產品不用過多累述。而基于存量整合的多元化資源整合卻存在多種方向與途徑：

度假地產資源的整合：度假地產資源的整合，關鍵在于以居為基礎的度假居所的打造，與傳統地產不同，度假地產更加強調度假環境的打造，包括室內外空間，建筑特色、地產服務結構等等。然而，地產開發時代，開發商致力于地產開發并非以度假為目的，樓盤開發僅為出售，而如今，以經營服務為主的度假地產開發模式成為主流，不能適應這一模式的地產項目如何轉型成為核心。

度假服務資源的整合：度假服務資源的整合，重點在于服務合作網絡的建立。服務合作網絡是建立在度假者度假旅居生活基礎上的，圍繞居為核心的服務合作網絡以及圍繞游為主的服務合作網絡。通過居住地（公寓、酒店）本體、居住地生活空間、以居住地為核心的旅游圈的度假服務合作體系的搭建，均是服務合作網絡的核心內容。服務合作網絡的構建是平臺搭建的基礎與目標。平臺的建設有賴于服務合作網絡的支持，而服務合作網絡的進一步完善又促使合作平臺的更加有效對接。

度假落地資源的整合：基于落地的度假相關資源成為度假服務體系落地的重要保障，因此，度假落地資源的整合，降低交易成本，讓利消費者，成為度假服務體系的重要內容。

4. 基于度假區經營管理的度假區預體驗體系建設

伴隨體驗經濟時代的到來，體驗導向型消費成為主流，基于度假區經營管理的度假區預體驗體系建設將為度假區的開發建設引入創新的運營理念。基于旅居需求的多種度假體驗產品的開發，是度假服務體系建設中的一個重要環節。

目前，市場上已形成了眾多以體驗為核心的休閑產品類型，例如社區親子型，周末城郊休閑型等體驗型產品，然而，以度假居所為核心的度假體驗產品的開發才剛剛起步，其涉及的所需整合的資源較多，度假社區服務體系較為具體，軟服務內容重于硬件配套設施。在大量度假區經營性物業使用效率不高的前提下，如何高效的發揮度假物業的價值，度假區預體驗體系的建設以及由此所深入的體驗式度假服務尤為重要。是提升度假區物業經營價值，發揮存量最大使用效率，轉變開發商角色，實現良性循環開發的重要環節。

5. 基于市場預評估體系的度假區開發建設指導系統

觀光、休息休閑時代的旅游產品，趨向于已建成景區、休閑區的引導消費，然而，度假時代的來臨，消費者旅行品質要求的提高，消費引導建設的時代已經來臨。如何開發消費者滿意的度假產品，形成吸引力，做活項目，同時形成可持續經營結構是度假時代下度假產品開發需要考慮的首要問題。

以消費為引導的度假區建設，更加強調度假區建設過程中的客戶參與，如何實現客戶有效參與開發設計，那么平臺便發揮了巨大的作用，定制度假生活平臺的服務，一方面為客戶提供了廣闊的線上線下參與機會；另一方面，打通了消費與投資的通道；最后，實現了中間成本最低化。因此基于定制度假生活平臺等一系列B2B2C平臺的預評估體系的建設將成為度假區開發建設的重要指導系統，通過大數據分析，提供科學的開發決策支撐。

平臺式解決思路的關鍵就是綜合決策體系的建設，建立在度假者需求基礎上的服務綜合決策體系，幫助消費者選擇需要的度假服務組合，實現具有目標性的選擇指引。

6. 基于度假行為大數據的度假服務體系評估修復系統

通過消費者與開發者的有效平臺對接，開發者可以第一時間反饋售后信息，及時調整方案，達成最后市場化滿意的方案。打通度假區開發者與消費者交流通道的平臺思維將形成巨大的數據流量，通過對于數據流量的分析、整合、比對，將會為度假服務等各方面服務體系提供科學的矯正依據，以利于度假服務體系整體提升、發展。為客戶提供更加符合市場需求的度假服務產品。

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