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       演講嘉賓朱中一講話（一）

朱中一：認真領會政府工作報告 適應新常態謀求新發展

首先我們要請出的是第一位演講嘉賓朱中一先生，為我們帶來他的主題演講，大家歡迎。

朱中一：各位同志，新聞界的朋友大家好。由于時間關系，我就講一些觀點方面的事情，因為展開可能有點問題。

我講的題目是認真領會政府工作報告精神，適應新常態，謀求新發展。我為什么選這個題目呢?也是主辦方的建議，也是我自己的想法，因為大家現在都學習兩會，而且怎么樣適應新常態，謀求新發展是認真研究的問題。

一、中國的房地產市場當前總體上還處于軟著陸的過程當中

我想講四個問題，第一，對形勢的看法。對形勢的看法我總的一個觀點，中國的房地產市場當前總體上還處于軟著陸的過程當中。但是因為地區的差異性大，一些地方起暖回穩的時間早一些，有一些庫存量大，在建規模大，人口聚集能力不足的地方軟著陸的時間可能要長一些，這是一個基本觀點。

為什么這么判斷呢?從去年到現在的房地產市場的形勢，簡要的說一下。去年二三月份的時候，不少媒體，特別是境外媒體都有這么一個觀點，好象中國的樓市很快就要崩盤了，有點山雨欲來風滿樓的態勢。但實際上我們當時就說不會的，當然我們也要看到市場進入了一個調整期。經過去年一年的實踐證明，市場總的一個態勢是前低后高，前年市場總體是平穩的，原因主要是從中央政府到地方政府，應該說上下努力，中央政府采取了分類調控的辦法，有四十幾個城市原來限購的放松了限購，后來央行的降準降息，這些利好的政策使全國的市場總體上是平穩的。商品房的銷售量，銷售額應該說達到了僅次于2013年的次高，房地產的開發投資是歷史最高位。這個成績應該說還是不錯的一個成績，但是咱們話再說回來，畢竟好多指標跟2013年相比是同比下降的，包括房地產的開發投資，從年初到年尾一直是增幅下降。另外在去年整個市場交了一個比較好的答卷以后，今年的一二月份的市場實際上是低迷的，我們的量也好，價也好，不管是同比也好，環比也好，并不是太理想，我想這個數字我就不展開了，由于時間問題。

這說明一個什么問題呢?我想起碼可以說明兩個問題，一個問題就是我們的市場目前還處于一個軟著陸的過程當中。為什么軟著陸呢?因為經過我們十幾年的快速發展以后，由過去的供不應求到了現在的供求的總體大致平衡。另外在這種情況下面一些庫存量大的單位和企業自然而然日子比較難受，這是一個。

二個是房地產和宏觀經濟關系密切，在宏觀經濟下行壓力大的情況下，房地產肯定也面臨著下行的壓力。我想這個問題是明擺著的。但是我也相信3月以后可能市場會逐步的要好一些，銷售量也會上升。就前年來說，你像北上廣深一線的城市和企業和二線一些城市供求基本平衡的，它起穩回升要快一些。但是一些庫存量大的企業和地區，他肯定回暖的時間要長一點。就總體來說，就全國2015年的住房銷售肯定要好于2014年，因為總體的政策環境相對比較寬松。至于價格各地不同，我就不展開了，這是第一個判斷。

二、今年房地產市場的主要任務是兩個穩定五個方面的措施

學習政府工作報告以后我就在想今年房地產市場主要任務是什么?我們怎么樣來完成這些主要任務。我學習以后體會是，今年房地產市場的主要任務是兩個穩定，第一個問題就是穩定住房消費。第二個穩定就是穩定房地產市場，這是兩個穩定。要完成或者實現兩個穩定，主要的措施是什么?我領會歸結是這么五點。

一，加強城鎮棚戶區改造和城鄉危舊房的改造，政府工作報告里面有具體數字，今年棚戶區改造和城鄉危舊房改造比去年分別增加了110萬套和100萬套，這是今年硬任務，這里面既跟經濟有關，也跟民生有關，還跟城鎮化的協調發展有關，我們不能一面是高樓林立，一面還有那么多棚戶區和危舊房。

二，支持居民自住性住房和改善性住房的需求，特別是改善性住房的需求。

三，按照分類指導的原則，在住房供應緊張的地區，要求增加住房和土地等有效的供應，在供明顯大于求的市縣要加大去庫存的力度。這個也就是政府工作報告有一段話，大家必須要注意的，就是在完善宏觀調控的政策措施里面，要加強政策的預調和微調，要用好增量，盤活存量，我認為這兩句話對我們房地產行業是非常適用，這也是昨天兩部委文件里面貫徹這兩句話，就是用好增量，盤活存量。

四，完善住房保障制度，創新保障形式。明確住房保障逐步實行實物保障和貨幣補貼并重，把一些存量房轉為公租房和安置房，這是創新，既要加強保障，又要創新保障，因為我們現在存量房多，我必然要這樣做，這也符合市場化的方向。

五，堅持分類指導。

今年的任務是兩個穩定措施，五個方面的措施。根據中央已經確定的政策包括去年十月份住建部，財政部，人民銀行出臺了關于發展住房公積金，個人貸款業務的通知，這里面明確了對首套的，二套公積金怎么樣貸款支持，最近一些城市放寬了公積金貸款，降低門檻，包括對異地貸款的支持，這個政策的源頭源頭就是去年的三部委文件。

在今年年初住建部印發了關于加快和培育住房租賃市場的意見，還有一個就是昨天國土部和住建部聯合印發的關于優化2015年住房和供應結構促進房地產健康平穩發展的通知。這里面我認為政策的亮點有三點：

一，從地區的實際出發，分類指導，有一些地區該增加的增加，該壓縮的壓縮，該控制的控制，像熱點城市還是要增加住房和土地的有效供給。

二，在供明顯大于求的城市可以將沒有開發的房地產用地轉型利用，用于國家支持的產業用地。

三，市縣可以將符合條件的商品住房作為棚戶區改造住房和公共租賃住房房源，整體購買在建房地產項目用于公租房和棚改房。優化戶型結構，并完善配套用地。

我認為這些措施就是跟進了我前面說的，我想在中央政策是為了逐步的更加結合實際，更加寬松的情況下面，今年的市場就是我前面說的，將會消化存量，去庫存，穩定市場是有好處的。

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