2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告――專項(xiàng)篇

       文化和旅游地產(chǎn)

十八屆三中全會(huì)提出文化強(qiáng)國概念，文化產(chǎn)業(yè)迎來改革巨大推力，旅游業(yè)也迎來了多重的利好。文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域之一，越來越受到大家的重視，進(jìn)一步成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、2013年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展特征

1、政策導(dǎo)向更加明確，使其從房地產(chǎn)開發(fā)的另類領(lǐng)域向主流領(lǐng)域轉(zhuǎn)變

十八大報(bào)告八次提到“文化強(qiáng)國”，六次提到“美麗中國”，建立一個(gè)生態(tài)文明、和諧宜居的國家成為當(dāng)今中國發(fā)展建設(shè)的主題。各地政府也希望通過文化提升區(qū)域競爭力，通過挖掘地方文化底蘊(yùn)，獲得更多的人文魅力以吸引更多的人來駐足、消費(fèi)，以此提升地方的GDP和形象。

2013年，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入改革和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式被看作城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要途徑。十八屆三中全會(huì)和中央城鎮(zhèn)化會(huì)議后，旅游地產(chǎn)迎來新的機(jī)遇，發(fā)展路徑更加清晰。結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)的重要性，文化創(chuàng)意地產(chǎn)，正在從另類地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域向主流領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，成為下一個(gè)搶手的目標(biāo)。

2、國內(nèi)市場對文化和旅游地產(chǎn)的需求有顯著提升，擴(kuò)大內(nèi)需的作用突顯

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。我國旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛，其體量之大、投資額之大，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。而“十八大”所力推的城鎮(zhèn)化和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也無形中促進(jìn)了文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

當(dāng)人均GDP超過3000美元時(shí)，消費(fèi)者會(huì)關(guān)注精神需求的滿足。據(jù)IMF統(tǒng)計(jì)，2013年我國人均GDP達(dá)6094美元，人們對文化創(chuàng)意型產(chǎn)品與服務(wù)的需求將加速增長。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐力，同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的契機(jī)，由此文化創(chuàng)意主題地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。

3、類型在不斷豐富，但由于利益驅(qū)使，文化理念往往停留在項(xiàng)目表面

文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)成為帶動(dòng)新城鎮(zhèn)化的重要引擎。古城古鎮(zhèn)、風(fēng)情小鎮(zhèn)、文化型主題公園、歷史文化街區(qū)等形態(tài)都將是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)和投資的方向。文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的最大盈利空間在于其文化本身賦予的價(jià)值，文化是核心，地產(chǎn)只是載體。然而，由于利益的趨勢，很多文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有真正挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融合，因地適宜地發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，使其成為旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要支點(diǎn)。

在文化旅游地產(chǎn)中，文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價(jià)值的核心。文化軟實(shí)力成為提升、統(tǒng)合建筑價(jià)值的核心和體系。換言之，在文化旅游地產(chǎn)中，文化必須是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體。就文化旅游地產(chǎn)的特征而言，其主要是：以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ);以旅游休閑度假功能為主導(dǎo)；以土地綜合開發(fā)為手段；以文化產(chǎn)品為核心；以較高品質(zhì)服務(wù)和完善的配套為保障。

目前，文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)營運(yùn)模式基本是三種：一是，以旅游目的伴生地產(chǎn)項(xiàng)目，但其依賴于城市配套；二是，以自然資源打造的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目；三是，以主題旅游（游樂、娛樂）開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。對于文化旅游地產(chǎn)營銷體系而言，其異差性是最大的挑戰(zhàn)。因許多傳統(tǒng)房企不具備完整的異地營銷的能力，也不適應(yīng)異地營銷的模式。從而影響文化旅游地產(chǎn)的跨界開發(fā)和經(jīng)營。再者，文化旅游地產(chǎn)成功與否，其完善的配套是其核心元素之一，也是該項(xiàng)目能否持續(xù)運(yùn)營、長久發(fā)展的關(guān)鍵。

4、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的屬性更加被大家認(rèn)可

隨著休閑時(shí)代的來臨，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)明顯滯后，亟待百花齊放的大局面，“創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)”將迎來一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代。近幾年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獲得了長足進(jìn)步，但仍然無法滿足日益增長的消費(fèi)需求。十八大報(bào)告提出要增強(qiáng)文化整體實(shí)力和競爭力，這為化產(chǎn)業(yè)勾勒出了一個(gè)巨大的新市場。十八大以后國家將繼續(xù)出臺實(shí)質(zhì)性政策，助推文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，嗅到市場先機(jī)的銀行等金融機(jī)構(gòu)已開始紛紛入場。據(jù)業(yè)界預(yù)測，到2015年文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)2.75萬億元，年平均增長率約為30%，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有望迎來快速發(fā)展的“黃金十年”。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被稱為21世紀(jì)全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一，已成為許多國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在其發(fā)展中，旅游業(yè)扮演著參與者和展示者的角色。而隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的日益崛起，文化創(chuàng)意的思維方式和發(fā)展模式將為旅游業(yè)的發(fā)展注入新動(dòng)力，成為旅游業(yè)新的增長極。

因此文化創(chuàng)意與旅游業(yè)的互動(dòng)，便是用文化創(chuàng)意激活旅游資源潛在價(jià)值，用文化創(chuàng)意引領(lǐng)旅游業(yè)的發(fā)展，并堅(jiān)持以本地旅游資源為依托，注入更多的民族文化內(nèi)涵，在促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的同時(shí)，加快旅游業(yè)的發(fā)展，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的和諧社會(huì)。

5、文化旅游、文化產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)來臨

隨著近年旅游市場的逐漸成熟，旅游消費(fèi)的需求也有了新的變化，文化性和休閑性成為旅游消費(fèi)的趨勢，旅游小鎮(zhèn)因其集合了文化體驗(yàn)、娛樂休閑、夜生活、旅游服務(wù)、度假生活方式等多重旅游功能，而成為時(shí)下深受熱捧的產(chǎn)品類型；旅游小鎮(zhèn)是傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品的重要支撐和補(bǔ)充，又能將文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)充分融合，為我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展探索方向，因此成為近年旅游開發(fā)的熱點(diǎn)，尤其是十八大提出的我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，為旅游小鎮(zhèn)的全面發(fā)展創(chuàng)造了條件，此外，我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的繼續(xù)推進(jìn)也將進(jìn)一步助推旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展。綜上，以文化旅游、文化產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)來臨。

二、2014年文化和旅游地產(chǎn)發(fā)展展望

1、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，必將為2014年旅游和文化地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機(jī)會(huì)

文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應(yīng)該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)中，形成土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值，依托產(chǎn)業(yè)價(jià)值升級房地產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合文化旅游運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營；新型城鎮(zhèn)化是未來城市化發(fā)展最重要的動(dòng)力機(jī)制，對中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較高速的擴(kuò)張非常重要；人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化需要依靠產(chǎn)業(yè)支撐，所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來新型城鎮(zhèn)化的主流模式；以文化旅游引導(dǎo)特色旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)是關(guān)鍵；對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運(yùn)營商，是未來發(fā)展的金光大道。

（1）新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要文化支持

改革開放30多年來，我國快速的城市化進(jìn)程在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，出現(xiàn)了各種各樣的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，人們越來越認(rèn)識到，一座城市留給人印象最深的不僅有城市的容貌，更為重要的是城市的文化，因此新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要文化的支持。

（2）城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

低能耗、污染小的高附加值制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向，文化產(chǎn)業(yè)恰好可以與城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，將加快城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（3）新型城鎮(zhèn)化的動(dòng)力恢復(fù)需要文化產(chǎn)業(yè)的支持

未來，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)摒棄“造城”運(yùn)動(dòng)帶來的基建熱，重點(diǎn)開發(fā)和培育城鎮(zhèn)特色主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而文化產(chǎn)業(yè)便是其重要抓手之一，各地應(yīng)依托當(dāng)?shù)氐奈幕厣M(jìn)行產(chǎn)業(yè)融合，因地制宜發(fā)展當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)，培育當(dāng)?shù)刂饕闹еa(chǎn)業(yè)，使其成為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展的支點(diǎn)。

2、文化和旅游地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其服務(wù)屬性，來滿足人們多樣化的、高品質(zhì)的生活、工作需求

旅游地產(chǎn)的本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，根據(jù)功能與性質(zhì)的不同，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)八大類：

（1）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。

（2）休閑居住（第二居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會(huì)，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假居住，不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定時(shí)間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)度假地產(chǎn)、康療養(yǎng)生地產(chǎn)。

（4）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì)所，是三種主要的類型。

（5）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。

（6）文化創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江新城也是一個(gè)文化帶動(dòng)的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。

（7）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐，以市場化運(yùn)作為手段，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集約化農(nóng)業(yè)場所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨(dú)具特色的旅游項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭取擴(kuò)大建設(shè)用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段，撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

（8）新農(nóng)村社區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農(nóng)村社區(qū)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的能力

3、文化和旅游地產(chǎn)商業(yè)模式的長期性和綜合性進(jìn)一步被人們所理解和認(rèn)識

文化和旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式具有長期性和綜合性，我們可以從以下幾個(gè)方面來理解：第一，挖掘文化內(nèi)涵、打造地方文化競爭力，這一文化品牌是當(dāng)?shù)氐暮诵母偁幜?，對?dāng)?shù)氐挠绊懯情L期性的；第二，文化與旅游產(chǎn)業(yè)，是一種綜合型的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，具有綜合效應(yīng)；第三，文化和旅游地產(chǎn)中，諸如文化園區(qū)、度假酒店、主題公園等都是一種經(jīng)營型物業(yè)形態(tài)。

4、房地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)入文化和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，將會(huì)為該領(lǐng)域的發(fā)展帶來更多的模式和更激烈的競爭

早期涉足旅游地產(chǎn)的華僑城早就宣布其發(fā)展模式將從“旅游+地產(chǎn)”變更為“以文化為核心，旅游為主導(dǎo)”；觀瀾湖集團(tuán)也宣布，聯(lián)合華誼兄弟、導(dǎo)演馮小剛共同投資50億元，打造中國特色電影旅游商業(yè)項(xiàng)目――?？谟^瀾湖華誼馮小剛電影公社；萬通地產(chǎn)則與中體產(chǎn)業(yè)聯(lián)合獲得三亞的奧林匹克國際村項(xiàng)目，亦被市場視為文化地產(chǎn)的受益者。鳳凰股份、長江傳媒等文化類上市公司也在房地產(chǎn)市場圈地。萬達(dá)更是通過打造十個(gè)文化城暴露出其對文化旅游地產(chǎn)的野心。

5、文化和旅游地產(chǎn)中中國文化元素的價(jià)值將被進(jìn)一步認(rèn)可

文化是靈魂，旅游是生活，地產(chǎn)是載體。三者完美結(jié)合，才會(huì)打造出一個(gè)成功的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，才會(huì)更具歷史價(jià)值、旅游價(jià)值和投資價(jià)值。

中國傳統(tǒng)文化元素在近幾年似乎一夜之間升溫，成為互聯(lián)網(wǎng)上最熱的詞匯。這與當(dāng)前時(shí)代背景有關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)總量躋身世界十大強(qiáng)國的時(shí)候，中國成為了世界的焦點(diǎn)。相信在國外企業(yè)大肆挖掘中國文化，將中國元素充分運(yùn)用到產(chǎn)品中的帶動(dòng)下，我國的文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)商也將注意到中國文化的價(jià)值，文化元素的價(jià)值將被進(jìn)一步認(rèn)可。

6、文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)屬性和商業(yè)模式的清晰將有利于房地產(chǎn)金融在該領(lǐng)域的合作與發(fā)展

文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)是有效推動(dòng)城市發(fā)展的新模式。文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)模式是基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗(yàn)、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的文化綜合體、文化消費(fèi)聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務(wù)品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)文化體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/p>

在運(yùn)營模式上，根據(jù)文化引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的特點(diǎn)和國內(nèi)外成功先例，采取“政府+區(qū)域運(yùn)營商+次級開發(fā)商+創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)者”即（G+1+X+Y）的開發(fā)模式，走“政府扶持、企業(yè)主體、文化創(chuàng)意者參與”的科學(xué)發(fā)展道路。其中，區(qū)域運(yùn)營商，對文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其開發(fā)內(nèi)容超越一般項(xiàng)目開發(fā)的層面，必須要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)，推廣平臺優(yōu)勢。同時(shí)也要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能內(nèi)容，必須是文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力強(qiáng)、實(shí)力雄厚、富有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，如天柱文化旅游投資公司，才能擔(dān)當(dāng)本項(xiàng)目的區(qū)域運(yùn)營商。

7、文化旅游地產(chǎn)在二三線城市的發(fā)展速度會(huì)更快

文化旅游產(chǎn)業(yè)在蓬勃興起，究其原因一方面是國家政策的引導(dǎo)，另一方面是市場上強(qiáng)烈的需求。對于這樣的一些文化旅游項(xiàng)目，一開始可能會(huì)在相應(yīng)的一線城市，或者會(huì)在文化旅游資源比較豐富的地方去做，但是它必然會(huì)向全國的各個(gè)區(qū)域去發(fā)展。從目前現(xiàn)狀來看，文化旅游地產(chǎn)正在二三線城市蓬勃發(fā)展。細(xì)數(shù)萬達(dá)集團(tuán)2013、2014年20余個(gè)開業(yè)或?qū)⒁_業(yè)的項(xiàng)目，超過半數(shù)位于二、三線城市；保利的旅游地產(chǎn)布局選址也多在二、三線城市。這一方面是因?yàn)槎?、三線城市有著豐富的文化和旅游資源，另一方面也是基于在這些城市發(fā)展成本相對較低，政策相對來說比較優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)厥袌鲇钟幸恍﹦傂孕枨蟆?/p>

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