2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告――專(zhuān)項(xiàng)篇

       房地產(chǎn)金融投資

資金是地產(chǎn)發(fā)展前提及關(guān)鍵，沒(méi)有金融就沒(méi)有地產(chǎn)。過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過(guò)銀行貸款來(lái)支持，這一模式是不可持續(xù)的，一定會(huì)走上多元化。其次，政府每次調(diào)控房?jī)r(jià)都會(huì)運(yùn)用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會(huì)很大。另外，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是住宅業(yè)的利潤(rùn)呈下滑趨勢(shì)，在這種情形下，尋找低成本融資對(duì)降低房企的成本來(lái)說(shuō)最為關(guān)鍵。于是，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸擺脫對(duì)銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財(cái)產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金到供應(yīng)鏈融資、預(yù)售款融資到私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金、資產(chǎn)證券化到海外上市融資、入股銀行及保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)融資的渠道越來(lái)越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創(chuàng)新模式極大地緩解了房地產(chǎn)公司的融資壓力。

一、2013年房地產(chǎn)金融發(fā)展特征

2013年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆及金融市場(chǎng)化的帶動(dòng)下，地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新不斷?？偨Y(jié)起來(lái)，主要有以下幾個(gè)方面：

1、直接融資趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，成為企業(yè)資金的主要來(lái)源

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2004年到2012年，八年的時(shí)間里直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長(zhǎng)6.5倍。而國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)仍在不斷擴(kuò)大。尤其是房地產(chǎn)信托新增規(guī)模與信托總量的占比明顯增加，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要投資方向。上半年房地產(chǎn)信托貸款共發(fā)行217筆，融資達(dá)到531億元。

2、產(chǎn)銀深度融合或助推房企融資變革

2013年10月，萬(wàn)科30億港幣認(rèn)購(gòu)徽商銀行在港IPO股份，成為其單一最大股東，宣告了國(guó)內(nèi)純房企與銀行的聯(lián)姻正式解禁，這在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有里程碑式的意義。緊接著，越秀集團(tuán)旗下的越秀地產(chǎn)，向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購(gòu)，以每股35.69港元現(xiàn)金收購(gòu)最多不超過(guò)75%股份，所涉及金額約為116.44億港元。綠地集團(tuán)與江西省就金融合作等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。該戰(zhàn)略合作協(xié)議包括，將在江西獨(dú)資設(shè)立小額貸款公司，發(fā)起成立金融租賃公司或消費(fèi)金融公司，以及發(fā)起設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，并積極參股江西當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄈ算y行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。新湖中寶，與溫州銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在中小微企業(yè)金融服務(wù)平臺(tái)打造、投行業(yè)務(wù)體系整合等方面進(jìn)行全方位戰(zhàn)略合作。

一時(shí)間，越來(lái)越多的房企開(kāi)始聯(lián)姻銀行。他們不僅可以操控自己的命運(yùn)，獲得更快、成本更低的融資，并且還能在前期的融資及采購(gòu)、中期的按揭方面、后期的社區(qū)金融配套方面，為供應(yīng)商、承包商及龐大的業(yè)主群提供財(cái)富管理等一系列金融服務(wù)。

3、民間資本涌入

房地產(chǎn)直接融資的快速發(fā)展，已經(jīng)吸引民間資本的關(guān)注。今年年初，來(lái)自山西的晉商資本以基金形式買(mǎi)下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地，預(yù)示著房地產(chǎn)基金正在加速吸引更多民間資本的參與。商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本最為重要的一個(gè)投資出口，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資將是值得關(guān)注的民間投資焦點(diǎn)領(lǐng)域。

4、房地產(chǎn)基金得到快速發(fā)展

2008以前，房地產(chǎn)基金還很少見(jiàn)，2008年以后，其數(shù)量與規(guī)模逐步增加。2013年房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，對(duì)募資市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度占到了三成以上。截止10月底，全國(guó)本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超過(guò)6000億元。從投資方式看，房地產(chǎn)基金不再局限于簡(jiǎn)單的債權(quán)結(jié)構(gòu)，而開(kāi)始尋求多贏、適應(yīng)市場(chǎng)需求的創(chuàng)新型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，向綜合體/商業(yè)主題――股權(quán)/債股結(jié)合的投資方式發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)基金的關(guān)注的焦點(diǎn)，有近半數(shù)的機(jī)構(gòu)及管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)及與其相關(guān)的綜合性房地產(chǎn)；而綜合性的住宅-商業(yè)綜合體投資主題也正日益成為人民幣地產(chǎn)基金的策略選擇，有1/3的機(jī)構(gòu)和1/4的管理資金量關(guān)注于結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā)；有20%的房地產(chǎn)基金關(guān)注于純粹的商業(yè)地產(chǎn)；還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注于諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)投資主題。

另外，在地王的爭(zhēng)奪中，到處都可發(fā)現(xiàn)了地產(chǎn)基金的身影，資本的較量已從爭(zhēng)奪稀缺資源開(kāi)始！在各大主流地產(chǎn)商的版圖中，地產(chǎn)基金已成標(biāo)配，地產(chǎn)商們已然覺(jué)醒，去杠桿化需要杠桿的重塑！當(dāng)各個(gè)中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始思索轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)基金為他們開(kāi)闊了思路，GPLP結(jié)構(gòu)正在引領(lǐng)技術(shù)與資本快速融合。有越來(lái)越多的職業(yè)經(jīng)理人、操盤(pán)手、穿西裝的、光腳的涌入地產(chǎn)金融行業(yè)，他們帶來(lái)層出不窮的創(chuàng)新，也帶來(lái)無(wú)數(shù)的新問(wèn)題。金融市場(chǎng)化的浪潮已席卷而來(lái)，民間資本做金融正是政策鼓勵(lì)的方向！地產(chǎn)基金的安身立命之所在專(zhuān)業(yè)，地產(chǎn)基金的專(zhuān)業(yè)化已構(gòu)成生存的必要條件！2013年，涌現(xiàn)了更多由職業(yè)經(jīng)理人組建的獨(dú)立地產(chǎn)基金，機(jī)構(gòu)投資人開(kāi)始入場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的力量得到了資本的尊重。

5、房地產(chǎn)信托引入有限合伙形式，投資人成真正開(kāi)發(fā)商

在我國(guó)，房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛，數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，??？傆?jì)3006.07億元，這一規(guī)模與2012年相比，上漲約64.9%。其開(kāi)發(fā)類(lèi)型也正在從簡(jiǎn)單的純債權(quán)投資轉(zhuǎn)型進(jìn)入夾層甚至股權(quán)投資。

2013年10月，上海信托推出項(xiàng)目――“上信?萬(wàn)科房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。上海信托和萬(wàn)科各出資1250萬(wàn)元，作為有限合伙企業(yè)的普通合伙人（GP），負(fù)責(zé)對(duì)基金進(jìn)行投資與管理。該集合信托計(jì)劃，期限5年，募集資金27.875億元。在具體在收益分配上，投資者信托收益完全與項(xiàng)目的利潤(rùn)水平掛鉤，跟隨項(xiàng)目利潤(rùn)情況浮動(dòng)。采取有限合伙企業(yè)的方式投資房產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)，是上海信托的項(xiàng)目從融資模式向投資模式轉(zhuǎn)變的嘗試，也是該項(xiàng)目的創(chuàng)新亮點(diǎn)之一。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，相當(dāng)于讓投資者成為股東，介入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)。今后，采用類(lèi)似結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的信托計(jì)劃會(huì)越來(lái)越多。

6、資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了積極嘗試

資產(chǎn)證券化是以未來(lái)有可預(yù)計(jì)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品，在金融市場(chǎng)上出售的融資方式。事實(shí)上，資產(chǎn)證券化始于2005年，2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化路徑也由此中斷。2013年證監(jiān)會(huì)發(fā)布《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，資產(chǎn)證券化逐漸成為基建和房企趨之若鶩的融資方式。

2013年5月，海印股份發(fā)布公告稱(chēng)，擬以15家綜合性商業(yè)物業(yè)的5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)證券化方式融資16億元，成為國(guó)內(nèi)首家實(shí)施房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的地產(chǎn)公司，這也意味著房企新的融資渠道再次被打通。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化，符合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，也與某些機(jī)構(gòu)的投資訴求相吻合，因?yàn)樗梢猿掷m(xù)地經(jīng)營(yíng)，有穩(wěn)定的資產(chǎn)回報(bào)。目前，商業(yè)地產(chǎn)證券化探索正在升溫，并且受到了企業(yè)的高度關(guān)注，未來(lái)或?qū)⒊蔀楸姸嗄墚a(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流企業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)商最普遍的融資方式。

二、2014年房地產(chǎn)金融發(fā)展展望

1、大資管時(shí)代到來(lái)，資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的高速發(fā)展，一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模已經(jīng)很大，要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然不可持續(xù)，“跨界”成為了擺在企業(yè)面前的難題。房地產(chǎn)具有投資性，屬于資金密集型行業(yè)，出于尋求企業(yè)內(nèi)部資金平衡的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺(tái)，打破了證券、保險(xiǎn)、基金、信托、銀行之間的壁壘，標(biāo)志著資產(chǎn)管理進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式創(chuàng)造了條件。隨著金融市場(chǎng)化的進(jìn)一步推進(jìn)，2014年地產(chǎn)與金融結(jié)合的將更加緊密。

2、創(chuàng)新型地產(chǎn)金融產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，直接融資比例進(jìn)一步提高

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)企業(yè)將致力于發(fā)展更加多元化的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，繼續(xù)擺脫銀行的限制?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2014年，直接融資的比例將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

在大資管時(shí)代，基金和銀行的聯(lián)合、銀行和信托的聯(lián)合、信托與證券的聯(lián)合將衍生出更多的新型金融產(chǎn)品；房地產(chǎn)涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)、引入戰(zhàn)略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本對(duì)接的重要平臺(tái)。

3、房地產(chǎn)基金發(fā)展三趨勢(shì)

目前來(lái)看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個(gè)趨勢(shì)：

第一，并購(gòu)基金將會(huì)在未來(lái)時(shí)間中大行其道，起到主角的作用。據(jù)悉，一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成立了并購(gòu)基金。如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，有許多中小企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，到這些并購(gòu)基金就面臨接盤(pán)的機(jī)會(huì)了。

第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。對(duì)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面由于形勢(shì)良好，現(xiàn)金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動(dòng)放款給他們。和這種大企業(yè)合作，一是道德風(fēng)險(xiǎn)比較小，二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小，所以房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)基金會(huì)慢慢從純債權(quán)再加股走向純股權(quán)。

第三，經(jīng)營(yíng)性的股權(quán)基金會(huì)越來(lái)越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、寫(xiě)字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒(méi)辦法經(jīng)營(yíng)、管理。比較好的辦法是自己持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中有一部分獲利，在整個(gè)市場(chǎng)升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金可能會(huì)越來(lái)越多浮上水面。

4、房地產(chǎn)信托仍占主要地位

房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主體，尤其是對(duì)中小型房企來(lái)說(shuō)。同時(shí)，房地產(chǎn)信托仍將占據(jù)整個(gè)信托業(yè)資金的半壁江山重要投向。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1-7月房地產(chǎn)信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，有利于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制，因此，2014年，房地產(chǎn)信托仍將是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來(lái)源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時(shí)代的挑戰(zhàn)需創(chuàng)新思路

大資管時(shí)代下，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，應(yīng)善于創(chuàng)新、抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)融資：第一，債權(quán)融資創(chuàng)新。一般情況下，債權(quán)融資需要項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰、法律文件齊全，抵押物價(jià)值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目證照不全，但權(quán)屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資。第二，股權(quán)融資創(chuàng)新：一般情況下，股權(quán)融資需要項(xiàng)目投資已經(jīng)形成，收益前景可以預(yù)期，操作團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，融資企業(yè)信用可靠，通過(guò)增資擴(kuò)股或購(gòu)買(mǎi)股權(quán)進(jìn)行融資。但在特定的情況下，可以在項(xiàng)目開(kāi)始投資之前，把股權(quán)融資提前到合作投資、共同拿地，擴(kuò)大融資企業(yè)的投資規(guī)模，提高融資企業(yè)自有啟動(dòng)資金的內(nèi)部收益率，搶占更大的市場(chǎng)份額。第三，股權(quán)加債權(quán)融資創(chuàng)新。這是前兩種融資模式創(chuàng)新的綜合使用，股權(quán)部分同股同權(quán)，債權(quán)部分按照約定付息。這種融資模式，對(duì)于合作雙方都有降低融資成本、分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用，是比較經(jīng)常使用的模式，它又可以發(fā)展為固定收益加激勵(lì)分紅的模式。第四，經(jīng)營(yíng)權(quán)收益權(quán)融資創(chuàng)新。長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)獲利的項(xiàng)目，最大難處在于自有資金不足；而把寫(xiě)字樓、商鋪、酒店賣(mài)散了，既不利于整體經(jīng)營(yíng)，也不利于收獲物業(yè)增值。根據(jù)我們的測(cè)算，以寫(xiě)字樓為例，開(kāi)發(fā)商自持能夠免交交易稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，并且以成本價(jià)自持，在一線城市的核心地段，寫(xiě)字樓的租金內(nèi)部收益率可以達(dá)到10-12%。應(yīng)嘗試與開(kāi)發(fā)商合作，募集追求低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)的資金組成寫(xiě)字樓基金，并且尋求通過(guò)REITs退出的途徑。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也需要此類(lèi)基金。長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)獲利型基金的出現(xiàn)，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成熟的體現(xiàn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融成熟的體現(xiàn)。

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