2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告――專項(xiàng)篇

       養(yǎng)老住區(qū)

2013年末，我國(guó)老年人口數(shù)量已達(dá)2.02億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.8%。人口老齡化帶來了未富先老、未備先老等諸多社會(huì)矛盾，也帶來了養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展的商機(jī)。養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等，既獨(dú)立運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)需型消費(fèi)產(chǎn)品，增值服務(wù)空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老住區(qū)的類型可分為：

傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式：包括政府主導(dǎo)建立的大型養(yǎng)老院，以及保險(xiǎn)業(yè)、個(gè)人投資的中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，解決基層人群的集中養(yǎng)老；

以地產(chǎn)商和其他金融機(jī)構(gòu)為主體建立的養(yǎng)老住區(qū)：結(jié)合了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老與現(xiàn)行房地產(chǎn)兩種模式，在未來幾年將有較大發(fā)展空間，是目前開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的模式；

混居式居家養(yǎng)老模式：居家養(yǎng)老是解決中國(guó)絕大多數(shù)人口養(yǎng)老問題的理想方式，但需要全社會(huì)的共同努力，有效整合現(xiàn)有社會(huì)資源與市場(chǎng)資源，用市場(chǎng)化道路解決養(yǎng)老問題，形成完善的、切實(shí)可行的居家養(yǎng)老模式。

一、2013年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展特征

1、利好政策頻出，未來潛力巨大

從2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場(chǎng)潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)迅速崛起的一年。

2013年，養(yǎng)老地產(chǎn)界最大的政策利好便是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），該文件對(duì)總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)四方面做了規(guī)定，包括19個(gè)具體方面，45項(xiàng)主要工作任務(wù)落實(shí)，對(duì)加快發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導(dǎo)意見。背后的附件把這45項(xiàng)任務(wù)分解到33個(gè)部門，要求在2014年三季度前完成具體實(shí)施規(guī)劃的制定。既有頂層設(shè)計(jì)，又有路線圖和時(shí)間表，由此看出國(guó)家將加大力量推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

十八界三中全會(huì)決定發(fā)揮了市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，這為每一個(gè)參與老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體帶來了更加平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇。隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機(jī)制將被突破，一個(gè)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)且平等互換的現(xiàn)代市場(chǎng)體制將加快形成。同時(shí)，各級(jí)政府將對(duì)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，國(guó)家有關(guān)部門將就我國(guó)老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整體規(guī)劃。

2、各路資本紛紛“探路”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)迅速崛起

2013年初，在港上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其官網(wǎng)宣布，將和美資背景的哥倫比亞太平洋公司組建中外合資企業(yè)，用于在中國(guó)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。近年房地產(chǎn)界熱議但尚未成為規(guī)模的“養(yǎng)老地產(chǎn)”被再次拋向到公眾面前。目前國(guó)內(nèi)包括綠城、復(fù)星、保利、綠地、首創(chuàng)在內(nèi)地多個(gè)大型企業(yè)均已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，但尚處于試水階段。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕也吸引了注入泰康人壽、中國(guó)人保等險(xiǎn)資的青睞。2013年，“泰康之家?燕園”養(yǎng)老生活體驗(yàn)館揭幕。這是由保險(xiǎn)企業(yè)投資管理的第一家養(yǎng)老社區(qū)，將建成國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模、國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)關(guān)愛養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第三季度，全國(guó)各地新增養(yǎng)老項(xiàng)目25個(gè)，各路資本對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目投資熱情依然不減。從地區(qū)分布來看，三季度項(xiàng)目建設(shè)主要集中在天津、河南、山東、廣州等地；從投資規(guī)模來看，不乏160億元-200億元的巨額投資項(xiàng)目，但具體落實(shí)情況還有待觀察；從建設(shè)規(guī)模來看，新增養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目容納老年床位數(shù)從200張至8000張不等；從功能定位來看，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為新建養(yǎng)老項(xiàng)目的主流趨勢(shì)，大部分新建項(xiàng)目兼顧醫(yī)療、康復(fù)、健康、療養(yǎng)等功能。

3、公辦民營(yíng),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民營(yíng)化趨勢(shì)顯現(xiàn)

中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)老年人總的服務(wù)需求滿足率僅15.9％，還有84.1％的老年人服務(wù)需求沒有被滿足。而這巨大的需求缺口，需要民營(yíng)資本的介入?！兑庖姟窞樯鐣?huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行了“松綁”，不僅如此，還制定了稅費(fèi)優(yōu)惠政策。這在一定程度上激發(fā)了市場(chǎng)的活力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第三季度，全國(guó)各地新增養(yǎng)老項(xiàng)目25個(gè)，從投資主體來看，政府投建項(xiàng)目約占總量的1/4，社會(huì)資本占3/4，社會(huì)資本成為養(yǎng)老項(xiàng)目的投資主力。

4、以房養(yǎng)老，令銀保躍躍欲試

《意見》明確提出鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”文件一經(jīng)下發(fā)，個(gè)別金融機(jī)構(gòu)即聞風(fēng)而動(dòng)。上海銀行或?qū)⒙氏忍剿?ldquo;倒按揭”相關(guān)養(yǎng)老金融產(chǎn)品的研究，建信人壽則將配合上海銀行在領(lǐng)取年金等產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做好對(duì)接工作。

“倒按揭”作為一種養(yǎng)老金籌資方式，實(shí)際上就是以未來亡故后住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，來?yè)Q取老年生存期間的收入流。這在國(guó)際上是較為普遍的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，但這類業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。專家指出，“倒按揭”養(yǎng)老金籌資風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜，保險(xiǎn)公司應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，除了“倒按揭”業(yè)務(wù)標(biāo)的的價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)之外，法律環(huán)境方面則可能導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)；另外，“倒按揭”業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)保險(xiǎn)公司提出了更高的資本要求。

5、商業(yè)模式有所創(chuàng)新

2013年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較為成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式主要有以下幾種：一是直接與養(yǎng)老地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)商合作的全部銷售“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”商業(yè)模式。比如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與美國(guó)哥倫比亞太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂?凱健項(xiàng)目；二是與專注于醫(yī)療與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資基金合作的“度假養(yǎng)生基地”。如，綠城集團(tuán)與雅達(dá)國(guó)際控股有限公司合作，開展的“綠城烏鎮(zhèn)雅園”項(xiàng)目；三是政府支持、社會(huì)捐資的只租不售“會(huì)員制的俱樂部”。如，佛山市政府支持及當(dāng)?shù)卮壬萍揖栀Y，共同投資建設(shè)善的耆家園養(yǎng)老院。

從這三種運(yùn)營(yíng)模式來看，全部銷售的運(yùn)營(yíng)模式都能較快回籠資金，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，但前期必須獲得土地的使用權(quán)，加大開發(fā)成本；只租不售的運(yùn)營(yíng)模式不需要取得土地所有權(quán)，可降低土地成本，并結(jié)合醫(yī)療、餐飲、娛樂等服務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定收入，但資金占用量大，資金回籠較慢；銷售加持有相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式具有較大靈活性，兼具以上兩種模式的優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)我國(guó)國(guó)情和養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，未來依舊需要不斷加強(qiáng)商業(yè)模式的創(chuàng)新，建立信息化服務(wù)平臺(tái)，增強(qiáng)個(gè)性化服務(wù)。

二、2014年養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展展望

（一）政策逐步落地，將促使整個(gè)行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)

2013年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計(jì)上做了大量工作，比如出臺(tái)了《老年人權(quán)益保護(hù)法》等，2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)也將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

1、土地政策

目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業(yè)開發(fā)成本較高，難以持續(xù)滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會(huì)面臨開發(fā)融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，在土地政策方面政府預(yù)計(jì)通過提供地價(jià)土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺(tái)

養(yǎng)老地產(chǎn)比一般商品房的建筑、配套服務(wù)成本更高，企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無法回籠資金，加上目前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態(tài)，大多數(shù)銀行都不愿意貸款，這對(duì)于非大型開發(fā)商、民營(yíng)企業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，是較大的一個(gè)瓶頸。2014年政府將進(jìn)一步完善補(bǔ)貼政策，通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、購(gòu)買服務(wù)等方式支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并在資本金、場(chǎng)地、人員等方面進(jìn)一步利用社會(huì)力量降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或運(yùn)營(yíng)商金融貸款方面的政策。

除此之外，國(guó)家還將進(jìn)一步完善投融資政策，除政府加大財(cái)政性資金支持外，還將積極扶持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財(cái)政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)（放心保）資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

3、以房養(yǎng)老保險(xiǎn)

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《意見》，明確提出要完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)詳細(xì)政策預(yù)計(jì)2014年落地，首款產(chǎn)品預(yù)計(jì)2014年1月份推出。

4、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有條件的二級(jí)以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強(qiáng)遠(yuǎn)程服務(wù)試點(diǎn)。以上政策將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)路徑。

5、養(yǎng)老配套設(shè)施政策

目前我國(guó)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)及一些住宅小區(qū)的養(yǎng)老配套設(shè)施未有明確的細(xì)項(xiàng)政策。在《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布后，預(yù)計(jì)2014年國(guó)家將有系列的養(yǎng)老配套政策出臺(tái)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)降低門檻，減免配套等相關(guān)稅費(fèi)，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

6、養(yǎng)老建筑驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2014年預(yù)計(jì)政府會(huì)推動(dòng)養(yǎng)老建筑標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)工作，保障相關(guān)養(yǎng)老建筑產(chǎn)品的安全性。

（二）市場(chǎng)將更加規(guī)范，更加專業(yè)

企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)機(jī)制的形成、政策細(xì)則的落地實(shí)行以及城鎮(zhèn)化對(duì)持有物業(yè)需求的強(qiáng)化，將進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。同時(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)品的投放渠道以及國(guó)家養(yǎng)老專家對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式的探討等，將引領(lǐng)2014年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)更加規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展。社區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)在接下來的2-3年內(nèi)大量涌現(xiàn)。養(yǎng)老人才、養(yǎng)老培訓(xùn)機(jī)構(gòu)將在養(yǎng)老市場(chǎng)中呈現(xiàn)活躍的狀態(tài)。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)將成地方招商考核指標(biāo)

2014年多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為核地方政府引資部門政績(jī)的一項(xiàng)指標(biāo)。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產(chǎn)商、險(xiǎn)企等投資主體紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)被越炒越熱；另一方面，隨著中國(guó)老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養(yǎng)老問題的壓力與日俱增。

（四）社會(huì)資本在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大

2013年12月底，民政部發(fā)布《民政部啟動(dòng)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)》的通知，要求推行公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營(yíng)。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是新建機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步通過公建民營(yíng)等方式，通過運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等方式，鼓勵(lì)社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)，支持公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實(shí)，我們相信社會(huì)資本仍將是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的主角，并且其發(fā)揮的作用將越來越大。

（五）養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群概念，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設(shè)上進(jìn)行細(xì)分，包括養(yǎng)老新城模式、養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模式、養(yǎng)老綜合體模式和新型農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。

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