2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告――專項(xiàng)篇

       寫字樓與綜合體

受住宅價(jià)格持續(xù)上漲影響，2013年政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度，以“新國五條”出臺為代表的一系列住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，以達(dá)到平抑房價(jià)、規(guī)范市場發(fā)展的目的。這些政策雖對住宅市場造成了一定影響，但實(shí)際調(diào)控效果不明顯。從目前各項(xiàng)政策及調(diào)控所涉及的范圍來看，對于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)而言卻是起到了較大的利好作用。

而且隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整，特別是現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，以及由此形成的城市商務(wù)區(qū)聚集的發(fā)展，對商務(wù)空間的需求大幅度增加，支撐起商務(wù)地產(chǎn)市場的快速增長。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年1-10月全國共完成寫字樓開發(fā)投資達(dá)3649億元，同比增長36.9%，速度高于住宅投資的18.9%以及商業(yè)營業(yè)用房投資的26.9%。寫字樓物業(yè)的銷售情況也好于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，前十月寫字樓物業(yè)銷售額總計(jì)2779億元，同比增加42.5%。同樣的發(fā)展趨勢自2009年便已經(jīng)出現(xiàn)，寫字樓內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資、開動工面積以及銷售數(shù)額等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上的增長速度，明顯高于住宅和商業(yè)營業(yè)用房，這也說明了開發(fā)商對寫字樓有著非同尋常的熱情和信心。

一、北京、上海等一線城市持續(xù)高租金及低空置的市場

2013年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩，加之歐美經(jīng)濟(jì)增長低迷帶來的外圍環(huán)境影響，以北京、上海、廣州、深圳城市為代表的一線寫字樓市場對中高端優(yōu)質(zhì)寫字樓需求保持平淡，租金表現(xiàn)出持續(xù)下滑趨勢，但始終在高位盤整，同時(shí)空置率一般維持在較低水平。人民幣房地產(chǎn)基金代表機(jī)構(gòu)――高和資本在報(bào)告中分析：以租賃市場而言，上一輪寫字樓租金快速上漲主要得益于國企和金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張(租賃面積在3000平方米以上)，這部分增長占據(jù)新增租賃量的64%，而中小企業(yè)基本上被邊緣化了。隨著此輪國企和金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張的結(jié)束，北京寫字樓市場的盤整也隨之開始。與之相對，新入市寫字樓項(xiàng)目銷售則表現(xiàn)搶眼，市場成交活躍。

根據(jù)第一太平戴維斯的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，伴隨業(yè)主之間競爭加劇，北京甲級寫字樓租金短期內(nèi)仍小幅下跌，盡管全市整體空置率穩(wěn)定在歷史最低水平之一。北京甲級寫字樓市場新增供給仍將有限，預(yù)計(jì)將僅有三個(gè)項(xiàng)目正式交付使用，為市場新增10.8萬平方米可租賃面積。盡管需求放緩，該有限的供給水平將支撐全市整體空置率低于4%。在未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡進(jìn)一步明朗前，短期內(nèi)企業(yè)擴(kuò)張預(yù)計(jì)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于隨著北京核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬母邼q和租賃面積的短缺，且北京甲級寫字樓租金仍為一線城市最高值，租金預(yù)算較低、面積需求較大的企業(yè)（特別是制造及IT與高科技類企業(yè)），預(yù)計(jì)仍將向望京、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上地等非核心區(qū)域遷移，造成寫字樓商圈開始向城市周邊擴(kuò)展。新興的寫字樓商圈主要有通州商務(wù)園區(qū)、亦莊北京開發(fā)區(qū)、豐臺科技園和麗澤商務(wù)區(qū)，另外，大興將在2018年建成北京第二國際機(jī)場，借助機(jī)場航空的便利，有望將在機(jī)場周邊形成新的辦公商圈。

2001年~2013年第三季度北京寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率對比圖

（數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯）

二、二三線城市寫字樓市場將存在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)

中國經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，帶來對商務(wù)地產(chǎn)需求的快速增長。據(jù)世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布的《中國辦公樓實(shí)情調(diào)查》，未來4年(2013年-2016年)，其重點(diǎn)監(jiān)測的14個(gè)城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達(dá)80%，包括天津、沈陽和重慶等二線城市寫字樓將出現(xiàn)供過于求的情況，一些二三線城市在商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)熱中可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。但是從整個(gè)商務(wù)地產(chǎn)市場來看，這部分的體量仍在可消化、可控制的程度。

區(qū)域或城市的辦公需求空間與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展密切聯(lián)系。從國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)格局來看，穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為北上廣一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)勁需求；珠三角、長三角、環(huán)渤海的大城市群正在快速崛起；相對而言內(nèi)地二、三線城市寫字樓市場受困于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，起步較晚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受到一定限制。但是由于房地產(chǎn)政府調(diào)控的因素影響，逼迫大批量規(guī)模資本轉(zhuǎn)進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市綜合體產(chǎn)業(yè)，而寫字樓無疑在其中又占據(jù)了相當(dāng)大的份額?？紤]到中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中國寫字樓市場具有長期的投資價(jià)值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三、“綜合體”模式成為寫字樓重要發(fā)展模式

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場對商務(wù)寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經(jīng)有了本質(zhì)性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現(xiàn)，而往往與商業(yè)、住宅等優(yōu)化組合，即以城市綜合體形態(tài)，共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。所謂城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體作為一種新興的物業(yè)業(yè)態(tài)，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強(qiáng)有力的聚合及聚集作用，加之地段優(yōu)越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報(bào)率，對投資力度和GDP增長都有明顯的拉動效應(yīng)。就目前發(fā)展來看，一線城市基本進(jìn)入城市綜合體的必然發(fā)展階段，以北京和上海最為典型；二、三線城市陷入“城市綜合體狂潮”，僅貴州就計(jì)劃打造100個(gè)綜合體。

而城市綜合體的發(fā)展熱潮，帶來了全新的寫字樓發(fā)展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務(wù)力量。綜合體寫字樓發(fā)展模式是指以高檔寫字樓作為綜合體中重要的業(yè)態(tài)支撐，將商業(yè)、辦公、酒店、文化旅游、餐飲服務(wù)等多項(xiàng)業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，共享資源配置，使客戶可以獲得更為廣泛、更為專業(yè)的服務(wù)和支持。特別以自持和出售為開發(fā)目標(biāo)的高檔辦公項(xiàng)目，一般具有較大體量，若作為綜合體中的一部分出現(xiàn)，可以更好的凸顯項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)。在某種意義上，正是由于辦公、住宅、商業(yè)等幾種業(yè)態(tài)功能組合，形成一種相互補(bǔ)充、聯(lián)合收益的物業(yè)形態(tài)，為整個(gè)項(xiàng)目增添了較高的附加價(jià)值。同時(shí)，伴隨入駐客戶實(shí)際使用需求的不斷提升，只具備單一辦公價(jià)值的物業(yè)已很難滿足日益國際化的商務(wù)需求，而綜合體寫字樓發(fā)展模式的出現(xiàn)，能為客戶提供全方位、多業(yè)態(tài)的綜合服務(wù)能力，較為圓滿的解決這一問題。

四、單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為更多企業(yè)開發(fā)方向

近年來隨著寫字樓市場的快速發(fā)展，原寫字樓產(chǎn)品本身所具有的強(qiáng)烈的投資價(jià)值越來越得到認(rèn)可，其開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生重要變化，以自持為導(dǎo)向的單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為相當(dāng)一部分開發(fā)企業(yè)的選擇。在中國寫字樓市場發(fā)展早期，國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)寫字樓的主要模式以零散銷售為主，便于快速資金回流。今天，這一方式在大多數(shù)城市、中低檔次寫字樓的開發(fā)上依然較為常見，原因是很大程度上受制于開發(fā)商的資金壓力。

隨著市場發(fā)展、投資者對寫字樓產(chǎn)品的認(rèn)知逐漸加深，其穩(wěn)定的收益價(jià)值亦受到市場認(rèn)可，自持物業(yè)收取租金的經(jīng)營模式開始受到市場追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇此模式的開發(fā)商通常具有較為雄厚的資金實(shí)力和耐心，對所開發(fā)物業(yè)的價(jià)值升值潛力具備強(qiáng)烈的信心。并且房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷近幾年市場的迅速發(fā)展，已獲得相當(dāng)分量的資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)積累，實(shí)力得到明顯加強(qiáng)。他們已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利，轉(zhuǎn)向長期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流，以更好的為企業(yè)長期戰(zhàn)略服務(wù)。同時(shí)部分企業(yè)因上市需要，須持有相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。上述原因都促使開發(fā)商持有寫字樓物業(yè)的意愿大大增加，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場的主流。如萬科宣布未來持有型物業(yè)將占據(jù)20%的開發(fā)比例，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

單一業(yè)權(quán)導(dǎo)向的租賃模式與銷售導(dǎo)向模式并沒有誰優(yōu)誰劣之分，選擇何種開發(fā)模式要取決于開發(fā)商整體戰(zhàn)略布局及對項(xiàng)目本身價(jià)值的判斷。從最近2-3年的市場成交數(shù)據(jù)看，整棟購買寫字樓和業(yè)主自建高檔寫字樓的事例呈增加趨勢，其中外資基金、國企和跨國企業(yè)成為這一行為的主體。這一現(xiàn)象并非對租賃模式的否定，相反從另一方面說明，寫字樓的投資價(jià)值已經(jīng)越來越得到市場充分的認(rèn)可。首先，從最近兩年的商業(yè)供地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)很直觀的可以看出，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)已經(jīng)極為稀缺，新增高端寫字樓可售供應(yīng)非常少，再加上人民幣穩(wěn)步升值的預(yù)期，城市核心區(qū)高檔寫字樓價(jià)值上升的潛力明顯增加。在此背景下，上述整棟購買行為就變得更為容易理解。上海、北京等一線城市寫字樓逐漸增多的“冠名權(quán)”交易――企業(yè)通過購買或大面積租賃等方式，取得相關(guān)地標(biāo)性寫字樓的冠名權(quán)，從另一個(gè)方面說明了資本市場對寫字樓產(chǎn)品投資價(jià)值的挖掘已深入到一定層次。

五、綠色辦公建筑將獲得更大發(fā)展

面對中央提出來的生態(tài)文明目標(biāo)，以寫字樓為代表的商務(wù)地產(chǎn)也必須適應(yīng)時(shí)代的要求，將節(jié)能、低碳、綠色、生態(tài)等新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中。

“綠色”寫字樓能為社會節(jié)省更多資源。很早就有種說法，國內(nèi)寫字樓公建消耗是歐洲國家寫字樓公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。這些費(fèi)用對我國的經(jīng)濟(jì)造成了重大的浪費(fèi)，給客戶造成了一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。盡管國內(nèi)寫字樓已經(jīng)有意識借鑒國外，但是由于沒有真正理解節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，盲目拷貝建筑外觀和堆砌高新技術(shù)，以至于不但達(dá)不到節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。

慶幸的是，隨著寫字樓規(guī)模不斷擴(kuò)大以及科學(xué)技術(shù)水平的不斷提升，在積累了相當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，國內(nèi)在節(jié)能方面不斷探索的同時(shí)也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)的大背景下，保溫、隔熱、自然取光、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的技術(shù)越來越多地應(yīng)用在新近建成的寫字樓建筑之中。預(yù)計(jì)未來幾年，綠色與可持續(xù)寫字樓將得到明顯發(fā)展，與國際寫字樓的發(fā)展趨勢和硬件配置相看齊的時(shí)間間隔將越來越短。

六、寫字樓的專業(yè)聚集特征愈加鮮明

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激和社會化大分工的深入，越來越多的公司和企業(yè)獲得了迅速成長的機(jī)會，因?yàn)闃I(yè)務(wù)量的增長和聯(lián)系的加深，他們一般會選擇擴(kuò)大租用面積或整體搬遷至辦公更為方便的核心區(qū)域，這樣就形成了寫字樓市場的相對區(qū)域聚集帶，我們稱之為“商務(wù)生態(tài)圈”。同時(shí)商務(wù)圈在區(qū)域位置、產(chǎn)業(yè)布局、交通配套都已經(jīng)或正在逐步走向成熟。以北京為例，整個(gè)寫字樓市場已經(jīng)形成了多個(gè)具有顯著區(qū)域特征和形象的商務(wù)圈并存局面，如CBD、中關(guān)村、金融街等熱點(diǎn)商務(wù)圈；而上海則形成了陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務(wù)圈。

未來的商務(wù)生態(tài)圈，不再是簡單地建高樓，把區(qū)域中品質(zhì)寫字樓全部建在一起。如果我們只是做單一的純辦公物業(yè)，哪怕檔次再高，也只能為少數(shù)客戶提供單一的辦公場所服務(wù)，不能滿足日益增長的客戶需要。未來的商務(wù)圈，應(yīng)該是由多種類型的物業(yè)、產(chǎn)業(yè)相互密切融合，共同發(fā)展的有機(jī)共同體。按照產(chǎn)業(yè)鏈級分布原則，低級為高級提供服務(wù)原則，分布在生態(tài)圈內(nèi)的相互關(guān)聯(lián)、影響、配套的上下游企業(yè)，可以形成一種良性的互生合作關(guān)系，最終構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，降低商務(wù)成本，提升綜合競爭力，為整體區(qū)域發(fā)展提供長期有力的價(jià)值支撐，從而使得整個(gè)“商務(wù)生態(tài)圈”形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)簇群。例如北京的中關(guān)村科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在國內(nèi)屬于相當(dāng)完善的商業(yè)集聚群。一方面，區(qū)域密集的高校資源為產(chǎn)業(yè)提供大量的公共實(shí)驗(yàn)室和高素質(zhì)低成本的人力資源，科技類一級產(chǎn)業(yè)的聚集也帶動了元配件研發(fā)、制作、配送等二級產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)科技類產(chǎn)品展示、銷售的市場，以及風(fēng)險(xiǎn)基金、企業(yè)顧問等服務(wù)體系類的三級產(chǎn)業(yè)也得到充分發(fā)展。這樣，就形成了科技類企業(yè)及其上下游企業(yè)共同發(fā)展，雖然區(qū)域整體租金相對較高，但是為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，更多的商務(wù)機(jī)會。同樣CBD國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)群落、金融街的金融產(chǎn)業(yè)群落作為中國世界500強(qiáng)最密集的區(qū)域，其周邊地區(qū)也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

同樣，在某些城市或者特點(diǎn)區(qū)域，也形成了以影視、廣告等產(chǎn)業(yè)為代表的傳媒商業(yè)圈，或以債券、保險(xiǎn)、銀行為代表的金融商業(yè)圈，圍繞這些行業(yè)發(fā)展的上下級產(chǎn)業(yè)也必將被吸引過來，共同聚集形成一個(gè)更大“商務(wù)生態(tài)圈”。可以預(yù)見，未來“商務(wù)生態(tài)圈”內(nèi)部產(chǎn)業(yè)分工將會更加專業(yè)化和細(xì)致化，同時(shí)在城市發(fā)展中的名片效應(yīng)和聚集效應(yīng)的作用會愈加明顯，在經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展中的地位會越來越重要。

七、高端高配置寫字樓物業(yè)升級換代加快

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及客戶戰(zhàn)略定位提升，客戶對辦公環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)隨之提高，對寫字樓的需求也越發(fā)專業(yè)高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。在經(jīng)歷初期的純粹高樓層、大面積、多電梯等硬指標(biāo)競爭后，高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求，越來越成熟的開發(fā)商已不看重華而不實(shí)的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。隨著低碳環(huán)保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設(shè)計(jì)靠近，如新風(fēng)系統(tǒng)的配備、分體式中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)地板設(shè)計(jì)等多種原來很豪華的硬件配置標(biāo)準(zhǔn)都已成為標(biāo)配，并且在不斷的優(yōu)化升級中。

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