2013中國房地產創新發展報告――專項篇

       寫字樓與綜合體

受住宅價格持續上漲影響，2013年政府加強房地產調控力度，以“新國五條”出臺為代表的一系列住宅限購、限貸等調控持續從緊，以達到平抑房價、規范市場發展的目的。這些政策雖對住宅市場造成了一定影響，但實際調控效果不明顯。從目前各項政策及調控所涉及的范圍來看，對于寫字樓等商業地產而言卻是起到了較大的利好作用。

而且隨著我國經濟的快速發展和結構調整，特別是現代新興產業、高科技產業、現代服務業等第三產業突飛猛進，以及由此形成的城市商務區聚集的發展，對商務空間的需求大幅度增加，支撐起商務地產市場的快速增長。據國家統計局數據，2013年1-10月全國共完成寫字樓開發投資達3649億元，同比增長36.9%，速度高于住宅投資的18.9%以及商業營業用房投資的26.9%。寫字樓物業的銷售情況也好于住宅和商業地產，前十月寫字樓物業銷售額總計2779億元，同比增加42.5%。同樣的發展趨勢自2009年便已經出現，寫字樓內的物業產業在開發投資、開動工面積以及銷售數額等關鍵數據上的增長速度，明顯高于住宅和商業營業用房，這也說明了開發商對寫字樓有著非同尋常的熱情和信心。

一、北京、上海等一線城市持續高租金及低空置的市場

2013年，國內經濟增長持續放緩，加之歐美經濟增長低迷帶來的外圍環境影響，以北京、上海、廣州、深圳城市為代表的一線寫字樓市場對中高端優質寫字樓需求保持平淡，租金表現出持續下滑趨勢，但始終在高位盤整，同時空置率一般維持在較低水平。人民幣房地產基金代表機構――高和資本在報告中分析：以租賃市場而言，上一輪寫字樓租金快速上漲主要得益于國企和金融機構的擴張(租賃面積在3000平方米以上)，這部分增長占據新增租賃量的64%，而中小企業基本上被邊緣化了。隨著此輪國企和金融機構擴張的結束，北京寫字樓市場的盤整也隨之開始。與之相對，新入市寫字樓項目銷售則表現搶眼，市場成交活躍。

根據第一太平戴維斯的相關數據顯示，2013年第四季度，伴隨業主之間競爭加劇，北京甲級寫字樓租金短期內仍小幅下跌，盡管全市整體空置率穩定在歷史最低水平之一。北京甲級寫字樓市場新增供給仍將有限，預計將僅有三個項目正式交付使用，為市場新增10.8萬平方米可租賃面積。盡管需求放緩，該有限的供給水平將支撐全市整體空置率低于4%。在未來經濟運行軌跡進一步明朗前，短期內企業擴張預計仍持謹慎態度。由于隨著北京核心區域寫字樓租金的高漲和租賃面積的短缺，且北京甲級寫字樓租金仍為一線城市最高值，租金預算較低、面積需求較大的企業（特別是制造及IT與高科技類企業），預計仍將向望京、北京經濟技術開發區和上地等非核心區域遷移，造成寫字樓商圈開始向城市周邊擴展。新興的寫字樓商圈主要有通州商務園區、亦莊北京開發區、豐臺科技園和麗澤商務區，另外，大興將在2018年建成北京第二國際機場，借助機場航空的便利，有望將在機場周邊形成新的辦公商圈。

2001年~2013年第三季度北京寫字樓供應量、凈吸納量及空置率對比圖

（數據來源：第一太平戴維斯）

二、二三線城市寫字樓市場將存在結構性供應過剩風險

中國經濟的快速復蘇，帶來對商務地產需求的快速增長。據世邦魏理仕(CBRE)發布的《中國辦公樓實情調查》，未來4年(2013年-2016年)，其重點監測的14個城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達80%，包括天津、沈陽和重慶等二線城市寫字樓將出現供過于求的情況，一些二三線城市在商務地產開發熱中可能出現結構性的供應過剩風險。但是從整個商務地產市場來看，這部分的體量仍在可消化、可控制的程度。

區域或城市的辦公需求空間與當地的經濟發展密切聯系。從國內整體經濟格局來看，穩健發展的經濟為北上廣一線城市的商業地產市場帶來強勁需求；珠三角、長三角、環渤海的大城市群正在快速崛起；相對而言內地二、三線城市寫字樓市場受困于當地經濟發展，起步較晚，區域經濟發展前景和產業結構受到一定限制。但是由于房地產政府調控的因素影響，逼迫大批量規模資本轉進商業地產，特別是城市綜合體產業，而寫字樓無疑在其中又占據了相當大的份額?？紤]到中國經濟的持續發展，中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續發展潛力。

三、“綜合體”模式成為寫字樓重要發展模式

隨著經濟快速發展，市場對商務寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經有了本質性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現，而往往與商業、住宅等優化組合，即以城市綜合體形態，共同存在于一個有機系統之中。所謂城市綜合體，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

城市綜合體作為一種新興的物業業態，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強有力的聚合及聚集作用，加之地段優越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報率，對投資力度和GDP增長都有明顯的拉動效應。就目前發展來看，一線城市基本進入城市綜合體的必然發展階段，以北京和上海最為典型；二、三線城市陷入“城市綜合體狂潮”，僅貴州就計劃打造100個綜合體。

而城市綜合體的發展熱潮，帶來了全新的寫字樓發展模式，綜合體寫字樓已成為一股新的商務力量。綜合體寫字樓發展模式是指以高檔寫字樓作為綜合體中重要的業態支撐，將商業、辦公、酒店、文化旅游、餐飲服務等多項業態進行組合，共享資源配置，使客戶可以獲得更為廣泛、更為專業的服務和支持。特別以自持和出售為開發目標的高檔辦公項目，一般具有較大體量，若作為綜合體中的一部分出現，可以更好的凸顯項目的優秀品質。在某種意義上，正是由于辦公、住宅、商業等幾種業態功能組合，形成一種相互補充、聯合收益的物業形態，為整個項目增添了較高的附加價值。同時，伴隨入駐客戶實際使用需求的不斷提升，只具備單一辦公價值的物業已很難滿足日益國際化的商務需求，而綜合體寫字樓發展模式的出現，能為客戶提供全方位、多業態的綜合服務能力，較為圓滿的解決這一問題。

四、單一業權物業將成為更多企業開發方向

近年來隨著寫字樓市場的快速發展，原寫字樓產品本身所具有的強烈的投資價值越來越得到認可，其開發模式已經發生重要變化，以自持為導向的單一業權物業將成為相當一部分開發企業的選擇。在中國寫字樓市場發展早期，國內開發商開發寫字樓的主要模式以零散銷售為主，便于快速資金回流。今天，這一方式在大多數城市、中低檔次寫字樓的開發上依然較為常見，原因是很大程度上受制于開發商的資金壓力。

隨著市場發展、投資者對寫字樓產品的認知逐漸加深，其穩定的收益價值亦受到市場認可，自持物業收取租金的經營模式開始受到市場追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發上表現突出。選擇此模式的開發商通常具有較為雄厚的資金實力和耐心，對所開發物業的價值升值潛力具備強烈的信心。并且房地產開發商經歷近幾年市場的迅速發展，已獲得相當分量的資產和經驗積累，實力得到明顯加強。他們已經從初期依靠銷售物業迅速獲利，轉向長期持有物業以獲得持續現金流，以更好的為企業長期戰略服務。同時部分企業因上市需要，須持有相當規模的優質物業。上述原因都促使開發商持有寫字樓物業的意愿大大增加，單一業權物業將逐漸成為市場的主流。如萬科宣布未來持有型物業將占據20%的開發比例，在商業地產領域的布局已經涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

單一業權導向的租賃模式與銷售導向模式并沒有誰優誰劣之分，選擇何種開發模式要取決于開發商整體戰略布局及對項目本身價值的判斷。從最近2-3年的市場成交數據看，整棟購買寫字樓和業主自建高檔寫字樓的事例呈增加趨勢，其中外資基金、國企和跨國企業成為這一行為的主體。這一現象并非對租賃模式的否定，相反從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經越來越得到市場充分的認可。首先，從最近兩年的商業供地數據已經很直觀的可以看出，主要一線城市中心的寫字樓土地供應已經極為稀缺，新增高端寫字樓可售供應非常少，再加上人民幣穩步升值的預期，城市核心區高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，上述整棟購買行為就變得更為容易理解。上海、北京等一線城市寫字樓逐漸增多的“冠名權”交易――企業通過購買或大面積租賃等方式，取得相關地標性寫字樓的冠名權，從另一個方面說明了資本市場對寫字樓產品投資價值的挖掘已深入到一定層次。

五、綠色辦公建筑將獲得更大發展

面對中央提出來的生態文明目標，以寫字樓為代表的商務地產也必須適應時代的要求，將節能、低碳、綠色、生態等新技術和新產品應用到開發建設中。

“綠色”寫字樓能為社會節省更多資源。很早就有種說法，國內寫字樓公建消耗是歐洲國家寫字樓公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。這些費用對我國的經濟造成了重大的浪費，給客戶造成了一定的經濟負擔。盡管國內寫字樓已經有意識借鑒國外，但是由于沒有真正理解節能技術的要點，盲目拷貝建筑外觀和堆砌高新技術，以至于不但達不到節能的目的，反而帶來高能耗。

慶幸的是，隨著寫字樓規模不斷擴大以及科學技術水平的不斷提升，在積累了相當的寫字樓物業開發經驗之后，國內在節能方面不斷探索的同時也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城鎮化、生態文明建設的大背景下，保溫、隔熱、自然取光、自然通風、防火、防噪音、便于清潔等方面的技術越來越多地應用在新近建成的寫字樓建筑之中。預計未來幾年，綠色與可持續寫字樓將得到明顯發展，與國際寫字樓的發展趨勢和硬件配置相看齊的時間間隔將越來越短。

六、寫字樓的專業聚集特征愈加鮮明

隨著經濟發展的刺激和社會化大分工的深入，越來越多的公司和企業獲得了迅速成長的機會，因為業務量的增長和聯系的加深，他們一般會選擇擴大租用面積或整體搬遷至辦公更為方便的核心區域，這樣就形成了寫字樓市場的相對區域聚集帶，我們稱之為“商務生態圈”。同時商務圈在區域位置、產業布局、交通配套都已經或正在逐步走向成熟。以北京為例，整個寫字樓市場已經形成了多個具有顯著區域特征和形象的商務圈并存局面，如CBD、中關村、金融街等熱點商務圈；而上海則形成了陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務圈。

未來的商務生態圈，不再是簡單地建高樓，把區域中品質寫字樓全部建在一起。如果我們只是做單一的純辦公物業，哪怕檔次再高，也只能為少數客戶提供單一的辦公場所服務，不能滿足日益增長的客戶需要。未來的商務圈，應該是由多種類型的物業、產業相互密切融合，共同發展的有機共同體。按照產業鏈級分布原則，低級為高級提供服務原則，分布在生態圈內的相互關聯、影響、配套的上下游企業，可以形成一種良性的互生合作關系，最終構成完整的產業生態鏈，降低商務成本，提升綜合競爭力，為整體區域發展提供長期有力的價值支撐，從而使得整個“商務生態圈”形成一個龐大的產業簇群。例如北京的中關村科技產業生態圈，在國內屬于相當完善的商業集聚群。一方面，區域密集的高校資源為產業提供大量的公共實驗室和高素質低成本的人力資源，科技類一級產業的聚集也帶動了元配件研發、制作、配送等二級產業的發展；同時科技類產品展示、銷售的市場，以及風險基金、企業顧問等服務體系類的三級產業也得到充分發展。這樣，就形成了科技類企業及其上下游企業共同發展，雖然區域整體租金相對較高，但是為區域內企業提供了更大的發展空間，更多的商務機會。同樣CBD國際貿易產業群落、金融街的金融產業群落作為中國世界500強最密集的區域，其周邊地區也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關服務產業。

同樣，在某些城市或者特點區域，也形成了以影視、廣告等產業為代表的傳媒商業圈，或以債券、保險、銀行為代表的金融商業圈，圍繞這些行業發展的上下級產業也必將被吸引過來，共同聚集形成一個更大“商務生態圈”?？梢灶A見，未來“商務生態圈”內部產業分工將會更加專業化和細致化，同時在城市發展中的名片效應和聚集效應的作用會愈加明顯，在經濟和區域發展中的地位會越來越重要。

七、高端高配置寫字樓物業升級換代加快

隨著經濟不斷發展及客戶戰略定位提升，客戶對辦公環境的標準隨之提高，對寫字樓的需求也越發專業高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。在經歷初期的純粹高樓層、大面積、多電梯等硬指標競爭后，高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設施、物業服務等要求，越來越成熟的開發商已不看重華而不實的外裝內飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務環境和健康舒適的室內空間。隨著低碳環保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設計靠近，如新風系統的配備、分體式中央空調、網絡地板設計等多種原來很豪華的硬件配置標準都已成為標配，并且在不斷的優化升級中。

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