2013中國房地產創新發展報告――專項篇

       可續建筑

可持續發展是21世紀人類的主題，黨的十八大專門論述了“大力推進生態文明建設”，這預示著我國以不斷消耗和制造二氧化碳為代價的傳統發展模式已經難以為繼，轉變產業結構迫在眉睫。建筑行業也不例外，這是挑戰，更是機遇。因為它將促進建筑行業轉變發展方式，有利于建筑業產業結構的調整與升級，也將推進建筑企業加強科技創新，發展可續建筑產品，從而取得更大的發展。綠色低碳環保只是可續建筑的一個維度，建筑的可持續發展是由經濟、社會和環境組成的三角形。

一、2013年可續建筑在國內的發展狀況

當今建筑已經進入到了一個新綜合時代，并呈現出六大新綜合發展趨勢，即可持續性新綜合――其核心可簡單概括為：節能、節才、節水、節地、環保；功能多元化新綜合――新時代下的建筑體不僅是一個建筑，還是一座城，對功能的綜合性有了新的要求；歷史文化新綜合――現代建筑風格往往會追求鄉土化、民族化、歷史延續性、血脈關系等文化傳承因素，這些概括起來實際上是一種歷史文化的價值體現；技術利用新綜合――不僅僅是有關結構的技術、材料的技術、工藝的技術，還包括以計算機應用為基礎的數字化技術和云計算、智能化等；經濟價值新綜合――建筑不僅追求成本控制，還追求效益的最大化，這兩者形成了經濟價值的新綜合；鄰里社會性新綜合――新型城鎮化中的建筑，使用不僅要方便，還要體現社會性，鄰里關系和生態文明。這六種綜合在美好城市的建設中形成了一種創新和融合發展。

在這一發展趨勢中，可續建筑呈現出局部市場成熟、整個行業觀望和謹慎試探的態勢。以下從幾個方面說明2013年可續建筑的發展狀況：

（一）政策層面

1、中央政策方面

2013年1月，國務院辦公廳轉發發改委、住建部《綠色建筑行動方案》的通知，提出“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準要求。同時還對“十二五”期間綠色建筑的方案、政策支持等予以明確。住建部在4月又發布《“十二五”綠色建筑與綠色生態城區發展規劃》，將發展綠色建筑與綠色生態城區建設相結合，進一步加強綠色建筑推廣力度。

從政策涉及的建設總量判斷，綠色建筑領域未來的市場空間非常巨大。根據《“十二五”建筑節能專項規劃》顯示，截至2010年底，全國共有337個項目取得國家綠色建筑標識認證，建筑面積超過4000萬平方米。2013年上半年，全國又有13個項目獲得這個認證。但是與每年約20億平方米的新增建筑面積相比，顯然是杯水車薪。業內人士認為，中國綠色建筑產業鏈較長，將有效帶動新型建材、新能源、節能服務等產業發展，其潛在的市場規模將超過萬億元。

2、地方政策方面

很多地方都有政策推出，以下舉出幾例。

山東?。?013年4月，省財政廳會同住房城鄉建設廳研究制定了綠色建筑發展財政獎勵政策，對星級以上綠色建筑給予獎勵。省級財政將對一星級綠色建筑按15元/平方米(建筑面積)、二星級30元/平方米、三星級50元/平方米的標準予以獎勵。并將根據技術進步、成本變化等因素調整年度獎勵標準。項目獲得“綠色建筑設計標識”后，可獲得相應星級30%的獎勵資金；項目竣工驗收后，經現場核查實際建設與設計一致的，可再獲得相應星級30%的獎勵資金；項目獲得“綠色建筑評價標識”后，獲得剩余40%的獎勵資金。

北京市：北京市政府京政辦發布[2013]25號文件《政府辦公廳關于印發發展綠色建筑 推動生態城市建設實施方案的通知》，規定自2013年6月1日始，新建項目執行綠色建筑標準，并基本達到綠色建筑等級評定一星級以上標準。“十二五”期間，各區縣至少創建10個綠色生態示范區和10個5萬平方米以上的綠色居住區，其中達到綠色建筑等級評定二星級及以上標準的建筑面積占總建筑面積的比例應達到40%以上。

河南?。汉幽鲜≌k公廳出臺《河南省綠色建筑行動實施方案》，2014年起全省新建保障性住房執行綠色建筑標準，2015年城鎮新建建筑中的20%達標，并推進城鎮綠色建筑評價標識。

從2013年的政策發布看來，很多政策文件包含建設指標，考核內容和評價標準，綠色建筑的實施將勢在必行。

（二）市場層面

綠色建筑包含新建綠色建筑和既有建筑的綠色（節能改造），我國綠色建筑發展迅速，每年綠色建筑數量都會翻一番， 2013年綠色建筑評價標識項目已經達到200多個。我國目前有400億平方米既有建筑，每年新增20億平方米新建筑，這都將是綠色建筑的廣闊空間。

從綠色建筑的投資成本來看，通過對全國主要地區綠色建筑調研發現，大部分建筑要達到國家一星級標準需要的投入其實不大，少的只需每平方米幾十元的新增投資。目前既有建筑節能改造的成本主要由政府承擔，消費者很少承擔，開發商住宅用戶節能改造的積極性并不高。因此，建筑節能改造當前主要針對公共建筑和商業建筑。

從綠色建筑的開發主體來看，建筑節能涉及到能源、建材、土地、水資源等諸多方面，相關行業都會受到影響。加之補貼政策落實，開發商對新建綠色建筑的積極性將提高。中國城市科學研究會提供的數據顯示，截至去年底的綠建項目中，萬科、萬達、綠地、招商等大型房地產商都居于前列。不過對于既有建筑的節能改造，開發商的積極性并不高，是目前推動較難的部分。

從綠色建筑的分布區域來看，江蘇、廣東、上海、山東、北京等沿海地區無論是項目數，還是項目面積都居于全國前列，中部省份僅有河北和湖北進入前十。

從綠色建筑的住宅消費來看，朗詩集團估計在2013年有110億的銷售額，銷售狀況良好，說明買房客戶對綠色建筑的認可度很高。不過目前還沒有權威性的數據統計，說明房地產消費的客戶數量。

（三）表現突出的開發和建設企業

1、朗詩集團

起步于南京的朗詩集團從事綠色建筑開發已經有十余年。朗詩綠建科技作為朗詩集團的核心業務板塊，是國內領先從事綠色建筑研發、設計、技術咨詢的專業公司，服務于房地產開發已有10余年成熟經驗，擁有綠色建筑相關專利130項，是中國綠色建筑的先鋒實踐者并取得了矚目的業績。

朗詩也同時于2012年5月28日成立了青杉資本，是朗詩集團投融資一體化的綠色金融平臺。青杉資本擁有下屬企業4家，于2012年10月完成首支規模6億元的朗詩綠碳中國綠色建筑產業發展基金一期（有限合伙）發行募集，全年實現融資規模15-20億元，2013年達到資產存量50億元，預計2014年將達到資產存量70-80億元。

目前，朗詩集團已在南京、無錫、杭州、蘇州、常州、上海、紹興、武漢、成都等城市開發了三十多個綠色科技住宅小區，為近十萬人提供了舒適、健康、節能的綠色住宅產品以及完善的綠色物業服務。截止2013年底，朗詩在建項目計劃由現在的25個擴展到40個，約150萬平方米，全年銷售回款計劃110億元，土地投資80個億。

朗詩還在上海建設了綠色建筑體驗館，向行業和社會開放，同時朗詩科技為社會提供綠色建筑的技術咨詢服務。朗詩品牌贏得了市場的認可，近三年的蓋洛普調查顯示，朗詩的客戶滿意度、品牌忠誠度等關鍵性指標均位列行業標桿值。

2、中鷹地產

上海的中鷹集團開發了中鷹黑森林項目，是中國高端綠色地產的一個特別案例。中鷹黑森林樓盤以“森林生態、科技健康”特色聞名，倡導純德式生活，是目前國內唯一“純德國血統”的高科技環保生態住宅。中鷹集團引進了1支德國建筑監理隊伍、19項德國建筑技術、21位德國建筑設計師、56家德國建筑產品制造商和102種德國建筑材料，設計開發此生態住宅。它所達到的健康住宅標準遠遠超過了世界衛生組織對與健康住宅的15項標準定義。自發定義了中鷹黑森林健康住宅標準。

六大核心科技系統是中鷹黑森林打造綠色健康住宅的秘密武器：恒溫恒濕恒氧系統、外圍護結構保溫隔熱系統、生活優水系統、智能家居系統、精裝修品牌整合系統、森林生態系統。

3、海南三亞鉆石海岸

結合自然氣候、綠化和建筑建材技術的綠色建筑優秀項目，中國實踐高技術和新材料本土落地的踐行者。

4、招商地產

招商地產2013年舉辦綠色建筑設計大賽――第三屆全國“嘉普通”杯太陽能建筑設計競賽 常州綠聚區會展中心建筑方案征集活動，招商地產這個綠色建筑設計大賽已經持續了幾年。

5、萬科東莞研發中心

萬科的研發總會引領中國房地產，其在2013年有諸多綠色建筑實踐和研發，不過萬科的技術在內部的進步程度，總會超出外界想象，而且萬科式的技術加實施的力度和實力，也是外界很難比擬的。

綠色建筑的實踐，更多的在公共建筑和商業建筑中，在此不一一贅述。

（四）綠色建筑的技術生產狀況

以遠大集團為代表的綠色建筑建設企業，在2013年非?；钴S，進步也很明顯的。以遠大為例，他們的技術有：
遠大空調有限公司，提供以天然氣和廢熱為能源的非電中央空調主機和一體化空調輸配系統，比傳統中央空調節能2倍以上。

遠大空品科技有限公司，提供99%過濾PM2.5的熱回收新風機、手機式空氣檢測儀、空氣凈化機和中央空調末端產品。
遠大能源利用有限公司，提供冷熱電聯產運營服務、區域冷熱電聯產BOT，通過合同機制推動項目設計節能、運行節能。

遠大可建科技有限公司，提供90%工廠制造、5倍節省能源、20倍凈化，99%過濾PM2.5，實現9度抗震。
這樣的企業很多，都準備在2014年以后的市場上有所作為。另外，2013年，很多國外綠色建筑技術的企業和機構也活躍在中國。

二、2014年可續建筑發展展望

2014年，可續建筑的發展將繼續持續2013年的狀況，但希望有如下的情況發生：

（一）從政策角度

在2013年及之前的市場上，存在著一線城市房地產發展良好，次級市場疲軟的現象，這個現象帶來的結果是，一線市場的房地產企業，由于項目經營狀態好，沒有產品技術升級的愿望，而次級城市又因為市場疲軟，不愿意投入更多精力和財力進行技術進步的工作。所以，在政策層面上，政府應該予以重視，針對一線市場，給予政策上的調節。在提出綠色技術指標的前提下，實行規范壓力和經濟激勵雙重政策。

（二）從市場角度

期望會有一個正式的統計出現，即對全國的綠色建筑和可續范疇內的開發，進行精確的統計和跟蹤，過程中雖然會摻雜一些虛假的內容，但是假以時日，終歸會準確。另外，從國家能源戰略角度和環境保護角度（如霧霾）考慮，應加強綠色建筑在市場上的宣傳推廣力度。

2014年對房地產巨頭在可續建筑方面的作為會有很大期待，如萬科、招商和萬通等企業。在社會責任驅動下，這些企業在前些年投入的研發工作，將會在2014年開始正式推入市場，首先會在一線城市開始。雖然在技術的應用上，預計是從局部的節能環保、綠色技術等方面開始，不一定能達到朗詩集團的水準，盡管如此，已經是比之前的影響擴大很多了。

（四）從技術提供者角度

2014年會持續2013年的狀況，更多地體現在國外先進技術在國內的落地生產。這個展望，一是來自歐洲國家走出經濟危機之后開拓中國市場的愿望，也來自于中國新型建材、節能環保材料和技術的成本要求。不過這些技術提供者更期望國家規范的更新。

由于建設有一個時間的過程，2014年將是一個可續建筑翻倍建設的開始，我們應該給予高度關注。

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