2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告――專項篇

       可續(xù)建筑

可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)人類的主題，黨的十八大專門論述了“大力推進生態(tài)文明建設(shè)”，這預(yù)示著我國以不斷消耗和制造二氧化碳為代價的傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迫在眉睫。建筑行業(yè)也不例外，這是挑戰(zhàn)，更是機遇。因為它將促進建筑行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，有利于建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級，也將推進建筑企業(yè)加強科技創(chuàng)新，發(fā)展可續(xù)建筑產(chǎn)品，從而取得更大的發(fā)展。綠色低碳環(huán)保只是可續(xù)建筑的一個維度，建筑的可持續(xù)發(fā)展是由經(jīng)濟、社會和環(huán)境組成的三角形。

一、2013年可續(xù)建筑在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r

當(dāng)今建筑已經(jīng)進入到了一個新綜合時代，并呈現(xiàn)出六大新綜合發(fā)展趨勢，即可持續(xù)性新綜合――其核心可簡單概括為：節(jié)能、節(jié)才、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保；功能多元化新綜合――新時代下的建筑體不僅是一個建筑，還是一座城，對功能的綜合性有了新的要求；歷史文化新綜合――現(xiàn)代建筑風(fēng)格往往會追求鄉(xiāng)土化、民族化、歷史延續(xù)性、血脈關(guān)系等文化傳承因素，這些概括起來實際上是一種歷史文化的價值體現(xiàn)；技術(shù)利用新綜合――不僅僅是有關(guān)結(jié)構(gòu)的技術(shù)、材料的技術(shù)、工藝的技術(shù)，還包括以計算機應(yīng)用為基礎(chǔ)的數(shù)字化技術(shù)和云計算、智能化等；經(jīng)濟價值新綜合――建筑不僅追求成本控制，還追求效益的最大化，這兩者形成了經(jīng)濟價值的新綜合；鄰里社會性新綜合――新型城鎮(zhèn)化中的建筑，使用不僅要方便，還要體現(xiàn)社會性，鄰里關(guān)系和生態(tài)文明。這六種綜合在美好城市的建設(shè)中形成了一種創(chuàng)新和融合發(fā)展。

在這一發(fā)展趨勢中，可續(xù)建筑呈現(xiàn)出局部市場成熟、整個行業(yè)觀望和謹慎試探的態(tài)勢。以下從幾個方面說明2013年可續(xù)建筑的發(fā)展?fàn)顩r：

（一）政策層面

1、中央政策方面

2013年1月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委、住建部《綠色建筑行動方案》的通知，提出“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。同時還對“十二五”期間綠色建筑的方案、政策支持等予以明確。住建部在4月又發(fā)布《“十二五”綠色建筑與綠色生態(tài)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將發(fā)展綠色建筑與綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)相結(jié)合，進一步加強綠色建筑推廣力度。

從政策涉及的建設(shè)總量判斷，綠色建筑領(lǐng)域未來的市場空間非常巨大。根據(jù)《“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃》顯示，截至2010年底，全國共有337個項目取得國家綠色建筑標(biāo)識認證，建筑面積超過4000萬平方米。2013年上半年，全國又有13個項目獲得這個認證。但是與每年約20億平方米的新增建筑面積相比，顯然是杯水車薪。業(yè)內(nèi)人士認為，中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈較長，將有效帶動新型建材、新能源、節(jié)能服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其潛在的市場規(guī)模將超過萬億元。

2、地方政策方面

很多地方都有政策推出，以下舉出幾例。

山東?。?013年4月，省財政廳會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳研究制定了綠色建筑發(fā)展財政獎勵政策，對星級以上綠色建筑給予獎勵。省級財政將對一星級綠色建筑按15元/平方米(建筑面積)、二星級30元/平方米、三星級50元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎勵。并將根據(jù)技術(shù)進步、成本變化等因素調(diào)整年度獎勵標(biāo)準(zhǔn)。項目獲得“綠色建筑設(shè)計標(biāo)識”后，可獲得相應(yīng)星級30%的獎勵資金；項目竣工驗收后，經(jīng)現(xiàn)場核查實際建設(shè)與設(shè)計一致的，可再獲得相應(yīng)星級30%的獎勵資金；項目獲得“綠色建筑評價標(biāo)識”后，獲得剩余40%的獎勵資金。

北京市：北京市政府京政辦發(fā)布[2013]25號文件《政府辦公廳關(guān)于印發(fā)發(fā)展綠色建筑 推動生態(tài)城市建設(shè)實施方案的通知》，規(guī)定自2013年6月1日始，新建項目執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并基本達到綠色建筑等級評定一星級以上標(biāo)準(zhǔn)。“十二五”期間，各區(qū)縣至少創(chuàng)建10個綠色生態(tài)示范區(qū)和10個5萬平方米以上的綠色居住區(qū)，其中達到綠色建筑等級評定二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積占總建筑面積的比例應(yīng)達到40%以上。

河南省：河南省政府辦公廳出臺《河南省綠色建筑行動實施方案》，2014年起全省新建保障性住房執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，2015年城鎮(zhèn)新建建筑中的20%達標(biāo)，并推進城鎮(zhèn)綠色建筑評價標(biāo)識。

從2013年的政策發(fā)布看來，很多政策文件包含建設(shè)指標(biāo)，考核內(nèi)容和評價標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑的實施將勢在必行。

（二）市場層面

綠色建筑包含新建綠色建筑和既有建筑的綠色（節(jié)能改造），我國綠色建筑發(fā)展迅速，每年綠色建筑數(shù)量都會翻一番， 2013年綠色建筑評價標(biāo)識項目已經(jīng)達到200多個。我國目前有400億平方米既有建筑，每年新增20億平方米新建筑，這都將是綠色建筑的廣闊空間。

從綠色建筑的投資成本來看，通過對全國主要地區(qū)綠色建筑調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分建筑要達到國家一星級標(biāo)準(zhǔn)需要的投入其實不大，少的只需每平方米幾十元的新增投資。目前既有建筑節(jié)能改造的成本主要由政府承擔(dān)，消費者很少承擔(dān)，開發(fā)商住宅用戶節(jié)能改造的積極性并不高。因此，建筑節(jié)能改造當(dāng)前主要針對公共建筑和商業(yè)建筑。

從綠色建筑的開發(fā)主體來看，建筑節(jié)能涉及到能源、建材、土地、水資源等諸多方面，相關(guān)行業(yè)都會受到影響。加之補貼政策落實，開發(fā)商對新建綠色建筑的積極性將提高。中國城市科學(xué)研究會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底的綠建項目中，萬科、萬達、綠地、招商等大型房地產(chǎn)商都居于前列。不過對于既有建筑的節(jié)能改造，開發(fā)商的積極性并不高，是目前推動較難的部分。

從綠色建筑的分布區(qū)域來看，江蘇、廣東、上海、山東、北京等沿海地區(qū)無論是項目數(shù)，還是項目面積都居于全國前列，中部省份僅有河北和湖北進入前十。

從綠色建筑的住宅消費來看，朗詩集團估計在2013年有110億的銷售額，銷售狀況良好，說明買房客戶對綠色建筑的認可度很高。不過目前還沒有權(quán)威性的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，說明房地產(chǎn)消費的客戶數(shù)量。

（三）表現(xiàn)突出的開發(fā)和建設(shè)企業(yè)

1、朗詩集團

起步于南京的朗詩集團從事綠色建筑開發(fā)已經(jīng)有十余年。朗詩綠建科技作為朗詩集團的核心業(yè)務(wù)板塊，是國內(nèi)領(lǐng)先從事綠色建筑研發(fā)、設(shè)計、技術(shù)咨詢的專業(yè)公司，服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)已有10余年成熟經(jīng)驗，擁有綠色建筑相關(guān)專利130項，是中國綠色建筑的先鋒實踐者并取得了矚目的業(yè)績。

朗詩也同時于2012年5月28日成立了青杉資本，是朗詩集團投融資一體化的綠色金融平臺。青杉資本擁有下屬企業(yè)4家，于2012年10月完成首支規(guī)模6億元的朗詩綠碳中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金一期（有限合伙）發(fā)行募集，全年實現(xiàn)融資規(guī)模15-20億元，2013年達到資產(chǎn)存量50億元，預(yù)計2014年將達到資產(chǎn)存量70-80億元。

目前，朗詩集團已在南京、無錫、杭州、蘇州、常州、上海、紹興、武漢、成都等城市開發(fā)了三十多個綠色科技住宅小區(qū)，為近十萬人提供了舒適、健康、節(jié)能的綠色住宅產(chǎn)品以及完善的綠色物業(yè)服務(wù)。截止2013年底，朗詩在建項目計劃由現(xiàn)在的25個擴展到40個，約150萬平方米，全年銷售回款計劃110億元，土地投資80個億。

朗詩還在上海建設(shè)了綠色建筑體驗館，向行業(yè)和社會開放，同時朗詩科技為社會提供綠色建筑的技術(shù)咨詢服務(wù)。朗詩品牌贏得了市場的認可，近三年的蓋洛普調(diào)查顯示，朗詩的客戶滿意度、品牌忠誠度等關(guān)鍵性指標(biāo)均位列行業(yè)標(biāo)桿值。

2、中鷹地產(chǎn)

上海的中鷹集團開發(fā)了中鷹黑森林項目，是中國高端綠色地產(chǎn)的一個特別案例。中鷹黑森林樓盤以“森林生態(tài)、科技健康”特色聞名，倡導(dǎo)純德式生活，是目前國內(nèi)唯一“純德國血統(tǒng)”的高科技環(huán)保生態(tài)住宅。中鷹集團引進了1支德國建筑監(jiān)理隊伍、19項德國建筑技術(shù)、21位德國建筑設(shè)計師、56家德國建筑產(chǎn)品制造商和102種德國建筑材料，設(shè)計開發(fā)此生態(tài)住宅。它所達到的健康住宅標(biāo)準(zhǔn)遠遠超過了世界衛(wèi)生組織對與健康住宅的15項標(biāo)準(zhǔn)定義。自發(fā)定義了中鷹黑森林健康住宅標(biāo)準(zhǔn)。

六大核心科技系統(tǒng)是中鷹黑森林打造綠色健康住宅的秘密武器：恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)、外圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱系統(tǒng)、生活優(yōu)水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、精裝修品牌整合系統(tǒng)、森林生態(tài)系統(tǒng)。

3、海南三亞鉆石海岸

結(jié)合自然氣候、綠化和建筑建材技術(shù)的綠色建筑優(yōu)秀項目，中國實踐高技術(shù)和新材料本土落地的踐行者。

4、招商地產(chǎn)

招商地產(chǎn)2013年舉辦綠色建筑設(shè)計大賽――第三屆全國“嘉普通”杯太陽能建筑設(shè)計競賽 常州綠聚區(qū)會展中心建筑方案征集活動，招商地產(chǎn)這個綠色建筑設(shè)計大賽已經(jīng)持續(xù)了幾年。

5、萬科東莞研發(fā)中心

萬科的研發(fā)總會引領(lǐng)中國房地產(chǎn)，其在2013年有諸多綠色建筑實踐和研發(fā)，不過萬科的技術(shù)在內(nèi)部的進步程度，總會超出外界想象，而且萬科式的技術(shù)加實施的力度和實力，也是外界很難比擬的。

綠色建筑的實踐，更多的在公共建筑和商業(yè)建筑中，在此不一一贅述。

（四）綠色建筑的技術(shù)生產(chǎn)狀況

以遠大集團為代表的綠色建筑建設(shè)企業(yè)，在2013年非常活躍，進步也很明顯的。以遠大為例，他們的技術(shù)有：
遠大空調(diào)有限公司，提供以天然氣和廢熱為能源的非電中央空調(diào)主機和一體化空調(diào)輸配系統(tǒng)，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能2倍以上。

遠大空品科技有限公司，提供99%過濾PM2.5的熱回收新風(fēng)機、手機式空氣檢測儀、空氣凈化機和中央空調(diào)末端產(chǎn)品。
遠大能源利用有限公司，提供冷熱電聯(lián)產(chǎn)運營服務(wù)、區(qū)域冷熱電聯(lián)產(chǎn)BOT，通過合同機制推動項目設(shè)計節(jié)能、運行節(jié)能。

遠大可建科技有限公司，提供90%工廠制造、5倍節(jié)省能源、20倍凈化，99%過濾PM2.5，實現(xiàn)9度抗震。
這樣的企業(yè)很多，都準(zhǔn)備在2014年以后的市場上有所作為。另外，2013年，很多國外綠色建筑技術(shù)的企業(yè)和機構(gòu)也活躍在中國。

二、2014年可續(xù)建筑發(fā)展展望

2014年，可續(xù)建筑的發(fā)展將繼續(xù)持續(xù)2013年的狀況，但希望有如下的情況發(fā)生：

（一）從政策角度

在2013年及之前的市場上，存在著一線城市房地產(chǎn)發(fā)展良好，次級市場疲軟的現(xiàn)象，這個現(xiàn)象帶來的結(jié)果是，一線市場的房地產(chǎn)企業(yè)，由于項目經(jīng)營狀態(tài)好，沒有產(chǎn)品技術(shù)升級的愿望，而次級城市又因為市場疲軟，不愿意投入更多精力和財力進行技術(shù)進步的工作。所以，在政策層面上，政府應(yīng)該予以重視，針對一線市場，給予政策上的調(diào)節(jié)。在提出綠色技術(shù)指標(biāo)的前提下，實行規(guī)范壓力和經(jīng)濟激勵雙重政策。

（二）從市場角度

期望會有一個正式的統(tǒng)計出現(xiàn)，即對全國的綠色建筑和可續(xù)范疇內(nèi)的開發(fā)，進行精確的統(tǒng)計和跟蹤，過程中雖然會摻雜一些虛假的內(nèi)容，但是假以時日，終歸會準(zhǔn)確。另外，從國家能源戰(zhàn)略角度和環(huán)境保護角度（如霧霾）考慮，應(yīng)加強綠色建筑在市場上的宣傳推廣力度。

2014年對房地產(chǎn)巨頭在可續(xù)建筑方面的作為會有很大期待，如萬科、招商和萬通等企業(yè)。在社會責(zé)任驅(qū)動下，這些企業(yè)在前些年投入的研發(fā)工作，將會在2014年開始正式推入市場，首先會在一線城市開始。雖然在技術(shù)的應(yīng)用上，預(yù)計是從局部的節(jié)能環(huán)保、綠色技術(shù)等方面開始，不一定能達到朗詩集團的水準(zhǔn)，盡管如此，已經(jīng)是比之前的影響擴大很多了。

（四）從技術(shù)提供者角度

2014年會持續(xù)2013年的狀況，更多地體現(xiàn)在國外先進技術(shù)在國內(nèi)的落地生產(chǎn)。這個展望，一是來自歐洲國家走出經(jīng)濟危機之后開拓中國市場的愿望，也來自于中國新型建材、節(jié)能環(huán)保材料和技術(shù)的成本要求。不過這些技術(shù)提供者更期望國家規(guī)范的更新。

由于建設(shè)有一個時間的過程，2014年將是一個可續(xù)建筑翻倍建設(shè)的開始，我們應(yīng)該給予高度關(guān)注。

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