私產(chǎn)酒店――次代度假房地產(chǎn)已經(jīng)來臨

    初代旅游地產(chǎn)――產(chǎn)權(quán)酒店紛爭(zhēng)不斷

旅游地產(chǎn)同時(shí)具備旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，旅游地產(chǎn)進(jìn)入我國時(shí)間不長，但發(fā)展十分迅速，從九十年代進(jìn)入中國旅游度假地產(chǎn)發(fā)展算起，短短十年時(shí)間已經(jīng)迅速在全國各地蓬勃發(fā)展起來。

作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，具有投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，目前在我國也逐漸被廣大投資者接受，成為一種新型的投資理財(cái)方式。

旅游與地產(chǎn)的嫁接不是一個(gè)偶然的因素，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。近年來我國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商務(wù)活動(dòng)廣泛，社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。加上每年大約有114天的假期國內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成，這些都為旅游度假地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)帶來了商機(jī)。 

綠維創(chuàng)景研究我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的歷程后，將我國的旅游地產(chǎn)分為兩代，把以產(chǎn)權(quán)酒店和私家度假別墅為主的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品稱之為初代旅游地產(chǎn)，將新型的旅游地產(chǎn)---私人酒店作次代旅游地產(chǎn)。

研究我國旅游地產(chǎn)不能背離現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其在目前的全球的金融危機(jī)蔓延和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)將承擔(dān)著特別的使命，能夠充分發(fā)揮旅游和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都有特別的意義。

本文嘗試對(duì)目前中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展做出初步總結(jié)，力求探討出中國旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)運(yùn)營模式，以推動(dòng)中國旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。

初代旅游地產(chǎn)――產(chǎn)權(quán)酒店紛爭(zhēng)不斷

初代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有產(chǎn)權(quán)酒店和度假別墅兩種。但主要以產(chǎn)權(quán)酒店為主。國家政策的停止了對(duì)低密度別墅用地的審批后，國家的相關(guān)部門加大了對(duì)土地市場(chǎng)和開發(fā)銷售的管理，度假別墅在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上停止了供應(yīng)，度假別墅產(chǎn)品作為度假產(chǎn)品逐漸淡出了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品也就當(dāng)仁不讓的成為初代旅游地產(chǎn)的主力產(chǎn)品，甚至在某種程度上成為旅游地產(chǎn)的代名詞。

但在中國當(dāng)前市場(chǎng)法律法規(guī)缺位、加之產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商短視行為、回報(bào)模式、交換體系等方面的問題，傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)酒店紛爭(zhēng)不斷，有以下幾個(gè)問題急需解決：

1、售價(jià)和回報(bào)率虛高

我國產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)售價(jià)一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐淖≌鍪蹆r(jià)格。成熟的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)是當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的1.5至3倍之間。目前我國的主流的產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)大都幾倍于當(dāng)?shù)刈≌膬r(jià)格，售價(jià)大大超過了合理的售價(jià)。為了快速回收資金，開發(fā)商和銷售方設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營回報(bào)率更顯不理性。產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào)率宣傳一般在10％以上，甚至更高。完全背離了市場(chǎng)的承受能力。

許多產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商為了盡快將產(chǎn)權(quán)酒店銷售變現(xiàn)，都會(huì)承諾高額固定回報(bào)。宣傳固定回報(bào)是違反國家規(guī)定的。但如果沒有固定的回報(bào)，又會(huì)對(duì)消費(fèi)者失去吸引力。如果發(fā)展商承諾的投資回報(bào)不能兌現(xiàn)，就會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。

2、稅收、財(cái)務(wù)困擾酒店經(jīng)營

一般酒店的物業(yè)作為酒店的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊進(jìn)入成本，而產(chǎn)權(quán)酒店的物業(yè)嚴(yán)格講不是發(fā)展商的，因?yàn)橐呀?jīng)賣出，無法提折舊，也就無法進(jìn)入成本。作為酒店經(jīng)營須交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，稅后的利潤才能夠回報(bào)投資者，投資者取得分紅仍需交納個(gè)人所得稅，在目前相關(guān)法律法規(guī)缺位的情況下，產(chǎn)權(quán)酒店的各項(xiàng)折舊、稅費(fèi)應(yīng)該如何交納沒有相應(yīng)的法律法規(guī)指導(dǎo)。

3、中小業(yè)主委托虛位問題。

一般的經(jīng)營酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生許多的委托者，那么到底誰來管理這個(gè)酒店？產(chǎn)生了問題，誰能決定這個(gè)房子經(jīng)營的一系列問題？產(chǎn)權(quán)酒店絕大部分產(chǎn)權(quán)所有者是分散的，可能只有一小部分產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商擁有決定權(quán)，很可能委托者并不代表酒店所有者的利益，這樣就會(huì)侵害中小投資者的利益?！?/p>

次代旅游度假地產(chǎn)――私產(chǎn)酒店浮出水面

像任何事物的發(fā)展都有一個(gè)過程，都需要規(guī)范和完善，我國的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。正式在這樣發(fā)展的情況下，目前我國出現(xiàn)了一些新型的旅游度假地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、經(jīng)營等各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了相應(yīng)的創(chuàng)新，綠維創(chuàng)景把這種升級(jí)版的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品稱之為私人酒店。私產(chǎn)酒店的主要有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、權(quán)益設(shè)計(jì)向業(yè)主傾斜

這種私人酒店擴(kuò)大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主在酒店運(yùn)營上監(jiān)督和回報(bào)上享有比以往更大的自主權(quán)。傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)酒店一般會(huì)為業(yè)主提供一定時(shí)段的免費(fèi)自住權(quán)，但其自住的天數(shù)和時(shí)間需要受到一定的限制；而新型私人酒店其業(yè)主的自住權(quán)不受任何限制，即業(yè)主可以不限次數(shù)、不限時(shí)間的使用私人酒店，業(yè)主入住酒店只需交納酒店的基本運(yùn)營費(fèi)用，業(yè)主的自住時(shí)間的多少與年終分紅的利潤分配方案掛鉤，自住的越少，回報(bào)越多；自住的越多，回報(bào)越少。

2、產(chǎn)品譜系更加豐富

早期的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和酒店區(qū)別不大，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，升級(jí)版產(chǎn)權(quán)酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特別注重酒店產(chǎn)品的實(shí)用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營成本和投資回報(bào)的影響，這些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。

產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店居家的氛圍日趨濃厚，設(shè)計(jì)套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置越來越受到投資者的歡迎，改變了以往酒店標(biāo)間壓抑和局促感。

3、社區(qū)規(guī)劃復(fù)合化

目前旅游地產(chǎn)的“復(fù)合化”成為一種規(guī)劃趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)往往集合各種旅游資源，將溫泉、高爾夫球場(chǎng)、馬會(huì)等多種游樂設(shè)施和私產(chǎn)酒店一起組成復(fù)合共生型的社區(qū)。在一個(gè)旅游地產(chǎn)中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公類物業(yè)，這些物業(yè)共同組成一個(gè)混合的旅游地產(chǎn)社區(qū)，在這個(gè)社區(qū)里的各種配套資源可以和私產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)共享，達(dá)到了對(duì)各種旅游資源利用巨大化。這一點(diǎn)普通意義上的通常產(chǎn)權(quán)酒店和新型的私產(chǎn)酒店完全不能相提并論。

目前海南、山東、浙江等地都出現(xiàn)了占地上千畝，銷售套數(shù)數(shù)千的大型產(chǎn)權(quán)酒店大盤。

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