旅游引導的區域綜合開發的動力特征

可以預測，未來在總結30年快速城鎮化問題的基礎上，完善后的新型城鎮化將成為我國社會經濟發展的一個主要發動機。綠維認為，旅游強大的動力效應及區域綜合發展協調能力，能夠推動服務產業進行聚集發展、全面提升新農村建設、帶動土地升值、延伸商業地產及休閑度假地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”三要素，旅游將成為區域發展中最重要的新型動力。

一、旅游與旅游地產

（一）觀點轉變

2005年之后，隨著觀點的改變，人們已經逐漸認識到旅游地產對旅游產業的帶動作用。2009年后，旅游地產已經成為一個產業發展的分支，獲得多數部門的認可。綠維認為，這種轉變主要有以下四方面原因：第一，在旅游風景資源、文化資源、環境資源保護區內，任何破壞行為都是不可容忍的，這已經成為規范，并在大多數景區得到了落實。第二，旅游區域的公共服務型設施，以服務于公眾為前提，私家項目不得侵犯，這也已成為社會共識，在規劃中得到了較好規范。因此，旅游保護區、公共服務區、延伸發展區，形成了有效的劃分，侵占旅游資源的現象得到了有效控制。第三，利用旅游聚集效應，推動區域開發，帶動城市建設，是經濟發展的必然趨勢。第四，旅游地產本身有了大幅提升，在旅游區搞住宅已經不是旅游地產的主流，依托旅游進行城鎮化建設和區域綜合開發成為主導模式，掠奪性的“景區內住宅開發”已走向旅游引導的區域綜合開發。可見，產業架構與理念已實現全面升級。

（二）旅游地產的無窮想象空間

1．通脹壓力致使城市化成為中國發展第一引擎

在全球性通脹的巨大壓力下，中國保值增值的第一產品就是土地。基于通脹和成本提升，房地產同樣具有了增值效應。而這一增值效應帶動了中國財富效應的良性循環，推動了國家經濟的持續發展。因此，基于土地和房地產的財富效應，決定了無論中國如何強調工業發展和科技創新，在未來20年內，經濟發展的基礎和第一引擎，必然還是城鎮化。

2．旅游地產的想象空間——低價土地與高價房

在城市土地透明化、成本高啟之時，旅游區的土地價格卻非常低。如何以低價格賣出高價位，不僅是旅游地產的巨大魅力，也是一個巨大難題。

（三）旅游投資商的主體是地產投資商

以房地產開發為目標，以旅游經營為基礎和手段，成為近10年來旅游產業投資的主要方式?？梢姡糜蔚禺a已經成為帶動旅游發展的根本引擎。

（四）旅游和地產的關系

旅游地產，是旅游引導的區域綜合開發中的土地開發與房產開發，是產城一體化的房地產開發，包括休閑商業地產、養生養老地產、度假地產等多種形態。旅游與旅游地產的關系也已經從簡單的分離關系，轉化為區域綜合發展模式下相互交織的復合關系。

地產和旅游之間關系的深化，使得旅游地產成為旅游系統開發中最主要的組成部分。旅游地產能不能很好地與旅游互動，成為旅游產業發展的關鍵。把原來城市投資商粗放的旅游地產開發轉化為真正能夠提供養生、度假服務的旅游地產，是我們要努力實現的目標。

二、旅游是區域發展中最重要的新型動力

我國社會經濟結構到了改革的重要時期，通過社會經濟結構全面轉型，從而實現內需帶動下的持續增長，是各方人士的共識。黨的十八大后，國務院領導提出“改革紅利”，可以說系統地概括了中國經濟發展依靠結構調整帶動速度提升的核心理念。同時明確提出：中國未來最大的發展潛力在城鎮化。

新型城鎮化的一個重要理念是要“協調”——工業化、信息化、農業現代化相協調；人口、經濟、資源和環境相協調；大、中、小城市與小城鎮相協調；人口積聚、“市民化”和公共服務相協調?？渴裁磥韺崿F這四個協調發展呢？綠維認為，旅游強大的動力效應及區域綜合發展協調能力，決定了其將在這一進程中扮演重要角色。

實際上，隨著我國城鎮化的發展，旅游成為了提升城鎮生活品質的重要因素，同時也是城鎮化中具有產業、居住支持雙重價值的要素，為其發展提供了產業支撐。中國的旅游開發已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，綠維稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”（Tourism-oriented Regional Integrated Development Model，TORD）。

旅游具有引擎效應，能夠推動服務產業進行聚集發展、全面提升新農村建設、帶動土地升值、延伸商業地產及休閑度假地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”三要素，旅游必將成為區域發展中最重要的新型動力。

（一）以旅游產業為引擎的泛旅游產業集群，是未來城市產業發展的重要基礎

產業聚集與聚合，是區域經濟發展的主體模式。在后現代社會，現代服務產業和高技術產業的聚集與聚合已經成為區域經濟升級的標志。依托于現代服務產業的城鎮化代表了世界發展的潮流與方向。在中國，以旅游產業為引擎的泛旅游產業集群發展代表了未來城鎮產業發展的方向。

（二）旅游與地產結合，成為城市運營的主要手段

在我國經濟社會發展進程中，地方政府面臨著產業轉型升級的需求，旅游產業作為一種消費性服務產業，成為很多地方的首選。政府和投資商基于各自的需要，形成了旅游與地產的對接模式：政府匹配土地，出讓土地一級開發的利潤，引導和要求投資商在進行地產開發的同時打造旅游設施與旅游服務。這種旅游開發模式不同于傳統的旅游開發，呈現出投資大、檔次高、綜合性的特征，形成了養生養老社區、度假社區、文化小鎮、生態商務新城、會展新城等新模式，這實際上就是旅游城鎮化的模式。而政府進行旅游綜合開發運營，就是在進行城鎮化開發運營。

（三）旅游是提升城鎮化質量的重要因素

在內需消費產業作為拉動經濟的主要方向下，以旅游產業為戰略主導，形成的旅游城市、旅游小城鎮、旅游綜合體、旅游新型農村社區，將大大推進中國休閑度假時代城鎮化的進程。

三、解放思想，用旅游帶動區域經濟社會全面突破

綠維總結了中國旅游投資與區域開發的歷史實踐，通過數百個成功案例研究，提出了“旅游引導的產業集群化及新型城鎮化模式”，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產業發展的契機，帶動泛旅游產業全面發展，并借力土地開發，加速以現代服務產業為依托的城鎮化進程，實現區域綜合開發突破，達到區域經濟社會高速和諧發展。這需要旅游規劃行業及旅游開發投資商、政府的共同努力。

（一）創新是推動旅游業戰略性作用發揮的重要因素

旅游是一個充滿創造力的產業，創新是旅游發展的重要動力，也是旅游產業相比于其他產業的鮮明特質之一。旅游的創新包括產品創新與產業創新、政府管理創新與市場化創新、體制創新與機制創新等。

綠維一直在追求產品的創新和方法的創新，除利用創意打造了大批具體旅游項目之外，還創新了大量新的方法與模式，包括政府主導下的旅游產業運營模式、泛旅游產業整合模式、旅游導向的區域綜合開發模式、旅游城鎮化模式、旅游綜合體開發模式、旅游引導的新農村社區開發模式、旅游設計體系等。（鏈接：歡樂頌）

（二）旅游開發投資商向區域運營商轉變

旅游項目一般都是區域發展項目，而不僅僅是簡單獨立的單體項目。因此，合格的旅游投資商需要面向區域，實現社會經濟的協調發展。

我們把旅游綜合開發投資商定位為區域運營商。旅游綜合開發模式，是一個經濟社會發展的綜合構架。其中，政府的規劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務設施配套，起著戰略和基礎作用。區域運營商應該全面介入政策管理，參與規劃，參與基礎設施建設的BOT（build-operate-transfer，建設—經營—移交）、TOT（transfer-operate-transfer，移交—經營—移交）、BT（build-transfer，建設—移交），參與一級土地開發，參與農民就業了，參與社區產業發展等。

在旅游綜合開發中，最關鍵的還是旅游產業要落地到具有核心吸引力的旅游產品的開發上，要能夠形成人氣聚集能力和旅游吸引核，并由此帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應。

（三）政府實施“保、規、控、管”四字方針，引導旅游綜合開發健康發展

以旅游為引擎的區域綜合開發，是中國特色的旅游綜合開發的有效模式，政企協調非常有效，發展狀態基本健康，為旅游產業發展帶來極大機遇。同時，政府必須進行“保、規、控、管”，杜絕一些投資商唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發的健康持續發展。

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