休閑步行街研究專題

       分類

1、從形成機(jī)制看休閑步行街的分類

步行街的形成機(jī)制是決定其整體或局部商業(yè)格局、形態(tài)的基礎(chǔ)原因，分析休閑步行街的形成機(jī)制（即核心消費(fèi)吸引力），可以把休閑步行街分為以商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街和以休閑旅游導(dǎo)向的步行街兩大類。這兩類步行街在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中由于其面對(duì)的客源需求不同，其開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式也不盡相同。由于這兩類步行街中具體吸引力依托資源不同，還可進(jìn)行次級(jí)分類。

（1）以商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街

該類步行街以謀求商業(yè)利潤(rùn)作為根本目標(biāo)，同時(shí)注重環(huán)境質(zhì)量，這類步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設(shè)立有綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們?cè)谫?gòu)物之余，仍愿意留在步行街中活動(dòng)。  

綜合型商業(yè)步行街

該類步行街以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過(guò)提升環(huán)境，調(diào)整消費(fèi)業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街，比如北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

傳統(tǒng)商業(yè)步行街是歷史上形成的，在城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市的名片，體現(xiàn)城市繁榮，具有獨(dú)特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業(yè)資源是其核心力競(jìng)爭(zhēng)力所在。

核心吸引力：觀光旅游、特色餐飲、購(gòu)物、休閑等多功能的有效聚合。 客群消費(fèi)：本地和外地客源為主，消費(fèi)層次豐富、消費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)（1－2天）、具有明顯的無(wú)差別消費(fèi)特征。 業(yè)態(tài)特征：多元化的業(yè)種經(jīng)營(yíng)，能滿足吸引大量、多層次消費(fèi)者的需求；業(yè)態(tài)豐富，娛樂(lè)、餐飲、休閑的比例均有合理配比； 商業(yè)布局：以傳統(tǒng)的商業(yè)空間為核心，衍生出系列休閑等輔助商業(yè)空間。

特色商業(yè)步行街

特色商業(yè)步行街是面向特定消費(fèi)群體提供專業(yè)商品或服務(wù)的休閑步行街，多見(jiàn)于商業(yè)發(fā)展歷史悠久、特色鮮明的城市，主要是依托傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)形成，并隨著城市商業(yè)水平的提高而呈點(diǎn)軸狀擴(kuò)張，并不斷加大休閑功能的比例，具有較為濃厚的城市傳統(tǒng)文化或者商業(yè)特征沉淀。 特色商業(yè)步行街具備三大特點(diǎn)：突出專業(yè)商品特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)專業(yè)商品的店鋪在特色商業(yè)街里能夠占到50％；突出民族和民俗特色；具有休閑、風(fēng)情特點(diǎn)。

如北京中關(guān)村電子一條街、北京三里屯酒吧街、北京馬連道茶葉一條街、杭州健康路絲綢特色街、廣東番禹電器一條街、以及散落在各地的很多美食酒吧一條街。

核心吸引力：該類步行街的最終形態(tài)為商業(yè)，表現(xiàn)為最終生成為某種商業(yè)業(yè)態(tài)，或以餐飲、或以泡吧或以購(gòu)物等為核心業(yè)態(tài)的聚合模式。

客源消費(fèi)：以本地為主，通過(guò)商業(yè)升級(jí)和聚集，外地客源會(huì)逐漸增多；消費(fèi)時(shí)間相對(duì)較短，大眾消費(fèi)較多、最能體現(xiàn)本地商業(yè)習(xí)性，購(gòu)物娛樂(lè)性較強(qiáng)。

業(yè)態(tài)特征：較為單一化或多元化的業(yè)種經(jīng)營(yíng)；本土化商業(yè)形態(tài)分布普遍，以零售業(yè)為主，大多存在規(guī)模小、類型多、大眾型和無(wú)差別性等特征，根據(jù)城市商業(yè)文化而呈現(xiàn)不同主題化發(fā)展形態(tài)。

商業(yè)布局：由于脫胎于城市傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，受城市傳統(tǒng)商業(yè)格局影響較大，在此沿襲下補(bǔ)充、改建和擴(kuò)張，受周邊區(qū)域性質(zhì)和發(fā)展影響也較大。 開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：打造該類步行街的核心是尋求區(qū)域的商業(yè)空白點(diǎn)和市場(chǎng)空白點(diǎn)，從而為應(yīng)對(duì)其空白創(chuàng)造自身有效發(fā)展前景。

特色商業(yè)步行街正在以其高度的專業(yè)性和鮮明的特色顯示出旺盛的生命力。

室內(nèi)商業(yè)步行街

室內(nèi)步行街是一種特殊形式的商業(yè)導(dǎo)向的休閑步行街，通常是一個(gè)規(guī)模龐大的集購(gòu)物、娛樂(lè)、消閑、觀光于一體的室內(nèi)建筑，并附以燈光、花草、樹(shù)木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內(nèi)步行商業(yè)街通常提供以下場(chǎng)所和服務(wù)：零售業(yè)(包括百貨商場(chǎng)和各種專業(yè)商店)、餐館、，酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業(yè)俱樂(lè)部、兒童樂(lè)園、生意及商務(wù)洽淡室等。

室內(nèi)商業(yè)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使商業(yè)活動(dòng)免受自然氣候的影響， 大型Shopping Mall和地下商業(yè)街都屬于室內(nèi)商業(yè)步行街的范疇。如北京東安商場(chǎng)的“老北京一條街”、沈陽(yáng)興隆大家庭“室內(nèi)商業(yè)一條街”等。

室內(nèi)商業(yè)步行街具有以下特殊效用：a.室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。b.在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。 c.室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。

特別值得一提的是，伴隨著國(guó)家土地政策的嚴(yán)控和城市的迅速擴(kuò)張發(fā)展，地下商業(yè)步行街在我國(guó)擁有廣闊的發(fā)展前景。

（2）以旅游休閑導(dǎo)向的步行街

該類步行街是以休閑、娛樂(lè)為主要目的的旅游休閑步行街，這類步行街往往兼多種功能于一身，而為步行者提供一個(gè)宜人的休閑、娛樂(lè)環(huán)境，是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中，人們往往可以充分感受到交往、娛樂(lè)的樂(lè)趣，購(gòu)物不再是主題。

一般坐落在擁有悠久歷史和文化底蘊(yùn)的古城古鎮(zhèn)的步行商業(yè)街，都具有先天和獨(dú)特的旅游、觀光、休閑和購(gòu)物的功能和優(yōu)勢(shì)（特色風(fēng)貌、文化、民俗等基礎(chǔ)），可以結(jié)合其所在城市的歷史資源打造。旅游城市或城市內(nèi)毗鄰旅游景點(diǎn)的以休閑消費(fèi)為特色步行街區(qū)，一般可成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)，比如成都的錦里，杭州的清河坊，重慶的洪崖洞等特色休閑步行街區(qū)；此外“先有觀前街，后有蘇州城”的蘇州觀前街，坐倚松花江美麗風(fēng)景區(qū)的哈爾濱中央大街、眺望百年外灘異國(guó)風(fēng)情的上海南京路、與香港接壤的深圳中英街、與澳門連通的珠海蓮花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃廠文化街等也都是該類休閑步行街的代表。

核心吸引力：旅游吸引力，即該類休閑步行街具備吸引外地或以旅游為目的的本地游客的特點(diǎn)和能力。例如歷史文化街區(qū)依靠歷史文脈與古建筑成為有效吸引力；北京789藝術(shù)街區(qū)則以前衛(wèi)時(shí)尚的特色文化藝術(shù)為主要吸引力。

業(yè)種組合：?jiǎn)我换瘶I(yè)種經(jīng)營(yíng)，多元化業(yè)種經(jīng)營(yíng)。

目標(biāo)客群：該類步行街的主要客群為外地游客，并根據(jù)其類型不同，所吸引的客群的細(xì)化結(jié)構(gòu)也有所側(cè)重。 開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：打造旅該類步行街的首要是研究目標(biāo)客群的喜好和消費(fèi)層次，并針對(duì)本項(xiàng)目的核心吸引力，考量其競(jìng)合態(tài)勢(shì)，從而尋求項(xiàng)目本身的發(fā)展空間。

依托于城市旅游提升形成的休閑步行街，主要有以下兩種：

旅游資源伴生型

該類旅游休閑步行街依托城市中較為強(qiáng)勢(shì)的人文或自然資源，由傳統(tǒng)休閑、旅游行為提升所形成，同時(shí)也是城市休閑、旅游高度商業(yè)化的結(jié)果，如成都武候祠旁的錦里。一方面，滿足外地游客日益復(fù)雜的旅游、休閑和商業(yè)需求，另一方面，也以旅游資源為核心，集合和提升本地居民的商業(yè)消費(fèi)需求。

客源消費(fèi)：憑借優(yōu)勢(shì)旅游資源，外地游客首先成為其啟動(dòng)的主力客群??消費(fèi)能力強(qiáng)、盲目性強(qiáng)、數(shù)量大，季節(jié)性強(qiáng)、一次性消費(fèi)明顯。隨著旅游方式提升和商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充，本地消費(fèi)逐漸增強(qiáng)，可適度彌補(bǔ)單一客群的缺陷。

商業(yè)布局：旅游資源特性和區(qū)域旅游服務(wù)水平是影響其商業(yè)格局的兩大因素。因此，該類休閑步行街的商業(yè)首先是要滿足旅游資源開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的需要，然后滿足游客旅游綜合消費(fèi)的需要，在二者基礎(chǔ)上進(jìn)行豐富、提升和優(yōu)化。

業(yè)態(tài)布局：具有很強(qiáng)的“資源導(dǎo)向”和“服務(wù)導(dǎo)向”。資源導(dǎo)向決定其具有較強(qiáng)的“主題化”特征和基礎(chǔ)，服務(wù)導(dǎo)向決定其旅游服務(wù)業(yè)態(tài)的完整性，但并不強(qiáng)調(diào)城市商業(yè)形態(tài)完整。因此，占主導(dǎo)地位的是餐飲、住宿、娛樂(lè)等服務(wù)型業(yè)態(tài)。在資源導(dǎo)向的影響下，這種休閑步行街形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)最具有趣味性和游樂(lè)性。

新游憩目的地型

該類步行街主要由城市休閑和旅游生活方式升級(jí)帶動(dòng)形成。隨著人民物質(zhì)和精神生活快速提升，越來(lái)越多的生活形態(tài)、商業(yè)形態(tài)具有了可消費(fèi)性、可體驗(yàn)性及可娛樂(lè)性，大量創(chuàng)新的游憩方式得以產(chǎn)生和壯大。在此基礎(chǔ)上，為滿足城市內(nèi)外顧客的綜合消費(fèi)需求，以城市新游憩方式為核心，逐漸形成規(guī)模化、主題化、軸狀分布的休閑步行街形態(tài)，它既可由某個(gè)商業(yè)類型聚集擴(kuò)大而成，如城市中的酒吧街、數(shù)碼街等；也可由其非商業(yè)形態(tài)的發(fā)展、創(chuàng)新和集成而成，如北京798等。

不同產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，擴(kuò)展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的形式也不同，但究其根本，也有一定規(guī)律可尋 客源消費(fèi)：客源根據(jù)其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)消費(fèi)者特征和行為的高度同質(zhì)化、極端化和規(guī)?；?商業(yè)布局：首先是以其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或商業(yè)形式為主體，并在周圍形成配套設(shè)施和衍生商業(yè)；其次，產(chǎn)業(yè)聚集性決定其商業(yè)和休閑先天就具有很強(qiáng)的主題性。

2、從客群消費(fèi)行為看休閑步行街的分類

休閑步行街的打造，其根本目的是為消費(fèi)群體提供適銷對(duì)路的消費(fèi)方式和休閑方式，因此從客群消費(fèi)行為區(qū)分休閑步行街，對(duì)其未來(lái)開(kāi)發(fā)模式和發(fā)展動(dòng)態(tài)有著更為明確的作用。

（1）以購(gòu)物為核心的休閑步行街

    次級(jí)分類：開(kāi)場(chǎng)式購(gòu)物型、小商鋪聚合型、購(gòu)物中心、新主題型等。

    核心吸引力：購(gòu)物。

    目標(biāo)客群：本地客源為主，部分外地到本地以購(gòu)物為目的的消費(fèi)群體。

特點(diǎn)：本類型步行街以“購(gòu)物”為核心和最終目的。從關(guān)注客群購(gòu)物心理的敞開(kāi)式購(gòu)物到休閑活動(dòng)比重增加的新型生活購(gòu)物中心或步行商業(yè)街（區(qū)），其發(fā)展趨勢(shì)只能是越來(lái)越提高休閑活動(dòng)在其業(yè)態(tài)中的比重，做到“如何讓客群更為舒適休閑地購(gòu)物”。 典型案例：北京王府井等。

（2）以休閑消費(fèi)為核心的休閑步行街

次級(jí)分類：餐飲消費(fèi)型、酒吧消費(fèi)型、KTV等不夜城消費(fèi)型、游樂(lè)消費(fèi)型、新主題商務(wù)休閑消費(fèi)型等。（注：這里的“消費(fèi)”一詞為狹義概念，指純消費(fèi)不帶走實(shí)物的消費(fèi)狀態(tài)）

核心吸引力：某種或多種特色的休閑消費(fèi)。

目標(biāo)客群：本地休閑客群，商務(wù)型客群。 特點(diǎn)：本類型步行街以休閑消費(fèi)為核心，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)或主導(dǎo)，購(gòu)物等其他功能、業(yè)態(tài)為配套，在成功運(yùn)營(yíng)之后將成為一種單一的消費(fèi)代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃飯”，廣義地說(shuō)到王府井去“買東西”等。隨著休閑業(yè)態(tài)的細(xì)化分工，休閑消費(fèi)模式也將越來(lái)越繁多，如依托于工藝坊等特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚形成的步行街區(qū)。

    典型案例：后海酒吧街、簋街、798藝術(shù)街區(qū)等。

    （3）以綜合消費(fèi)為核心的休閑步行街

    隨著步行街的發(fā)展和各功能的完善，以綜合型消費(fèi)為核心吸引的休閑步行街也將成為發(fā)展趨勢(shì)。 核心吸引力：購(gòu)物和其他特色休閑消費(fèi)的結(jié)合。

    目標(biāo)客群：本地和外地休閑客群。 特點(diǎn)：本類型步行街以購(gòu)物和其他特色休閑消費(fèi)為核心，歷史文化為依托，休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其他功能、業(yè)態(tài)為配套，一般都是某個(gè)區(qū)域的商業(yè)文化代表。

    典型案例：發(fā)展至今的北京王府井等。

    3、從其他要素特征看休閑步行街的分類

    （1）從消費(fèi)群體特征看

    廣域受眾型步行街：城市中心及“城市名片”特征吸引異地旅游群體，綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足本市消費(fèi)群體需求；如北京西單商街、廣州天河城、寧波天一廣場(chǎng)、華南MALL等。

    區(qū)域吸引型步行街： 位置因素及“特征”定位決定主體目標(biāo)客群為區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體；如金源mall、北京世貿(mào)天階等。

    游客主導(dǎo)型步行街：旅游目的地形象，使異地游客成為主要消費(fèi)群體；如北京王府井、上海南京路商業(yè)街、南京湖南路商業(yè)街、大連天津街等。

（2）從規(guī)模體量特征看

超大型：如北京西單商業(yè)街、華南MALL、寧波天一廣場(chǎng)、廣州天河廣場(chǎng)等。

大型：如北京世貿(mào)天階、上海新天地、華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)

中小型：如后海酒吧街、簋街、南京1912時(shí)尚休閑街

（3）從區(qū)位要素特征看

城市中心型：位居城市中心，可視為城市名片；如北京西單商業(yè)街、寧波天一廣場(chǎng)等。

區(qū)域代表型：視為區(qū)域地標(biāo)，區(qū)域購(gòu)買力特征明確；如北京金源MALL、世貿(mào)天階等。

社區(qū)鄰里型：位于社區(qū)內(nèi)部，休閑消費(fèi)活動(dòng)主題明確，環(huán)境優(yōu)美，可以帶動(dòng)社區(qū)的房屋銷售；如上海浦東世紀(jì)花園社區(qū)的休閑步行街。

景區(qū)景點(diǎn)型：位于景區(qū)或景點(diǎn)內(nèi)部，景區(qū)或景點(diǎn)的核心休閑區(qū)；如四川九寨邊邊街。

（4）從建筑類型特征看

根據(jù)休閑步行街兩側(cè)建筑特征和象征意義，休閑步行街可以分為：歷史建筑型；民俗建筑型；其他特色建筑型；

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