休閑步行街研究專題

       綠維休閑步行街案例展示

附件1：綠維休閑步行街案例展示

動漫水街

壽陽古街

紅苗水街

附件2：綠維相關研究

（一）《“都市休閑聚落”研究》

    在研究“城市休閑商業地產”與“都市旅游”的項目過程中，我們逐漸發現，“都市休閑聚落”可稱為城市休閑消費一種典型范式，用這種概念去界定和區分城市休閑消費，可以使得我們跳出城市商業地產或者都市旅游的界限，用一種更為寬闊的視角去分析城市休閑消費，從而更加深入淺出地形成對具體的課題項目研究，無論是超級型城市商業地產項目開發，還是單一的都市旅游項目建設。

1、都市休閑聚落概念界定

    綠維創景認為，都市休閑聚落，即是位于都市之中，具備一定的休閑消費吸引力、有相當規模和場地空間，能夠聚集人群并為之提供休閑游憩的聚集區域。

    我們研究發現，都市休閑聚落，其基本要求可總結如下： 首先，休閑聚落中的休閑消費吸引力，即特色，休閑聚落必須具備自身的特色消費吸引力，無論是作為購物為吸引力的商業街區、購物中心，抑或是以酒吧或者主題酒店集合的酒吧街，或是以民族、歷史文化古建筑作為吸引力的景點街區等，都必須構成對客源的吸引，形成觸發客源前往體驗的動機。

    其次，休閑聚落必須位于都市之中，且有足夠的配合其特色吸引力的場地和規?？臻g，即為多項目體的聚合，能夠為聚集的人群提供充足的空間。 再次，休閑聚落必須能夠在其主體吸引力下，滿足前來游客的首要需求之余，能夠為游客提供休閑游憩的放松體驗。

2、都市休閑聚落分類研究

    （1）從核心吸引力看都市休閑聚落的分類方式

    我們認為，都市休閑聚落以其核心消費吸引力作為分類方式，可分為旅游導向的都市旅游休閑聚落和商業導向的都市商業性休閑聚落兩大類，兩類聚落模式在開發和運營過程中由于其面對的客源需求不同，其開發和運營模式也不盡相同，由于各類中具體吸引力依托資源不同，又可分為次級分類（詳見下表）。當然，不排除休閑聚落以本身的吸引力成功運作后，轉化成為混合型的都市休閑聚落，以北京王府井最為典型；另外，按照不同的分類標準，都市休閑聚落模式又可分為人造景觀型都市休閑聚落/原生性都市休閑聚落,觀光型都市休閑聚落/休閑型休閑聚落/購物型休閑聚落/商務型休閑聚落等等。

1）旅游型都市休閑聚落模式

    核心吸引力：旅游吸引力，即該聚落具備吸引外地或以旅游為目的的本地游客的特點和能力。例如歷史文化街區依靠歷史文脈與古建筑成為有效吸引力。

    目標客群：該模式主要客群為外地游客，并根據其類型不同，所吸引的客群的細化結構也有所側重。

    開發特點：打造旅游性都市休閑聚落的首要是研究目標客群的喜好和消費層次，并針對本項目的核心吸引力，考量其競合態勢，從而尋求項目本身的發展空間。

2）商業型都市休閑聚落

    核心吸引力：該類型的休閑聚落最終形態為商業形態，表現為最終生成為某種的商業業態，或以餐飲、或以泡吧或以購物等為核心業態的聚落模式。

    目標客群：主要是本地和附近居民以及商務休閑客源。

    開發特點：打造該類型休閑聚落的核心是尋求區域的商業空白點和市場空白點，從而為應對其空白創造自身有效發展前景。

    典型案例：金源MALL，上海外灘，世貿天街等。

（2）從客群消費行為看都市休閑聚落的分類方式

    上述分類方式是從開發角度看，更多地站在開發商角度看都市休閑聚落，然而，都市休閑聚落的打造，其根本目的是為消費群體提供適銷對路的消費方式和休閑方式，因此從客群消費行為區分都市休閑聚落，對其未來開發模式和發展動態有著更為明確的作用。

注：本處“消費”一詞為狹義概念，指純消費不帶走實物的消費狀態。

1）購物為核心的都市休閑聚落

核心吸引力：購物

目標客群：本地客源為主，部分為外地到本地以購物為目的的消費群體。

    特點：無論是從“第一代商業模式”的百貨大樓，還是“第四代商業模式的”大鐘寺商業廣場，抑或是新型“Lifestryle shopping center”，都逃不脫“shopping”的局限，根本上，仍然是以“購物”為核心和最終目的。從關注客群購物心理的敞開式購物到休閑活動比重增加的新型生活購物中心，其發展趨勢只能是越來越提高休閑活動在其業態中的比重，做到“如何讓客群更為舒適休閑地購物”。

典型案例，藍色港灣，大鐘寺，王府井等。

2）休閑消費為核心的都市休閑聚落

核心吸引力：以休閑消費為核心，休閑產業引導或主導，購物為配套的商業地產開發模式。

目標客群：本地休閑客群，商務型客群。

    特點：本類型的都市休閑聚落，在成功運營之后，都將成為一種單一的消費代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃飯”，未來到熱公館去“泡浴”，廣義地說到王府井去“買東西”等，都將成為休閑消費為核心的都市休閑聚落。隨著休閑業態的細化分工，休閑消費模式也將越來越繁多。

    同樣，隨著發展，綜合型消費核心的都市休閑聚落也將成為發展趨勢，以北京“熱公館”為例，熱公館坐落于北京市豐臺區方莊商圈，總營業面積5萬余平米，會館共7層，可同時接待1700人，是北京目前最大的商務休閑中心。其現代時尚、極致品位、配置考究的裝修風格，盡顯尊貴典雅；商務休閑、文化休閑、趣味休閑、康體休閑溫馨、舒適、別致的功能組合，盡顯細微關懷。由三利集團斥六億元巨資，整合最精英團隊精心打造，匯集了溫泉浴、專業SPA，客房、官府菜四個板塊，形成專為北京及周邊地區高層商務人士提供全方位服務的高端商務休閑聚落。

典型案例代表：后海街區、熱公館，簋街等。

3、以Lifestyle購物中心為例，看都市休閑聚落未來發展趨勢特點

（1）Lifestyle shopping center定義：

國際購物中心委員會(ICSC)對Lifestyle Shopping

Center有著嚴格的定義：“位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。”

    “Lifestyle Shopping Center”源起于美國，并在九十年代末期得到蓬勃發展。她提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統商業無法比擬的優美景觀視野及開放的體驗消費環境。在經濟發達腳步匆忙的國際化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被賦予了更多的城市功能，被稱作“City Living Room”。

    在我國，即將開業的藍色港灣項目成為國內首個符合國際標準的Lifestyle Shopping

    Center，是本篇文章中購物型都市休閑聚落的未來典型代表案例，盡管其代表性尚待考究，但其代表的都市休閑聚落的未來發展趨勢特點，確是值得我們深入研究和把握的。

（2）藍色港灣Solana

    位于朝陽公園西北角，將是一個24小時消費的場所，相比于后海酒吧街與三里屯酒吧街的商業形態單調，藍色港灣Solana最大的優勢是豐富業態間的相互支持。其中站地面積約13萬平米，建筑面積總計約為15萬平米，商業建筑群由19棟地中海風格的樓宇環繞組成。其零售商業由西主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成。其中匯集了諸多旗艦名店街、時尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、別墅酒店等。

    Solana從以往以購買實體商品為目的的商業經營場所，逐步發展成為以購買實體商品與購買多樣性服務相結合的混合經營場所，產生了以休閑性購買為特色的場所。Solana可以看作為商業與休閑產業的整合產品。

特點一：休閑第一

    所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是都市休閑聚落靈魂所在，將傳統的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側重。尤其是購物型都市休閑聚落，該特點將更加明顯。

特點二：環境第一

    與Shopping mall和傳統的商業步行街相比，未來都市休閑聚落更加注重環境和建筑設計，突出合理的布局、特色的風格和環境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。據統計，美國129家Lifestyle購物中心的開發成本中，用于環境、景觀設計及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

特點三：特色突出，名片效應更加明顯

    從藍色港灣與維吉奧廣場的項目對比看，未來都市休閑聚落的特色吸引力，將成為區分眾多都市休閑聚落的“名片”，應成為代表城市特色和文脈的眾多窗口。

    美國的Lifestyle購物中心的規模平均在5-6萬平左右。如今國內的Shopping mall從規模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規模上更貼近于傳統的商業步行街。

特點四：業態專精，消費或購物為重心將不再明顯

    與Shopping mall和商業步行街相比，Lifestyle購物中心從業態上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業態、業種的比例分配上，一些明顯的差異形成了Lifestyle購物中心與Shopping mall之間的本質區別，Lifestyle購物中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區分。但Lifestyle “shopping” center 根本上還是屬于“購物型”都市休閑聚落。未來都市休閑聚落發展過程中，購物與消費的區別將愈加不夠分明。

特點五：消費高端

    精神層次的需求創造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環境、高檔的產品和倡導的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。

    從消費型都市休閑聚落來說，這一點更加明顯。

特點六：經營利潤高

    經營利潤高是吸引業主的關鍵。Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經營收益的比重較低，且經營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產品，致使Lifestyle購物中心的業主的零售凈利潤率平均達30%以上。 特點七：發展勢頭強勁

    客觀的說，未來都市休閑聚落多樣化是消費群細分、業態細分的必然結果。對于中國的城市休閑商業地產，雖然我們的發展歷程還很短，經驗還不是很成熟，并且對國外商業模式的理解不夠和借鑒上存在偏差，但Lifestyle購物中心在中國的出現和發展，亦將成為符合市場發展規律的必然，掀起都市休閑聚落開發的新一輪硝煙。

4、都市休閑聚落運作導向建議

    休閑經濟背景下，人們的“閑”和“暇”將越來越受重視，都市休閑需求越來越廣泛，黃金周的消費熱潮，充分說明了這一特點。而隨著五一長假取消，眾多小長假的產生，將使得大城市周邊和城市市內的休閑消費大大增大，都市休閑聚落將成為未來很長時間內的消費集中去處，原有都市休閑聚落已經不能滿足新的需求產生，且隨著休閑經濟產業的成熟，產業類型完整，都市休閑聚落必將從類型上、數量上、規模上不斷增加，其特色和運營方式，亦將被不斷創新和突破。隨著都市休閑需求越來越廣闊，形形色色的都市休閑聚落將更加深入廣泛地得到開發和建設運營，如何從都市休閑聚落開發伊始，在策劃前期就走上特有的優勢競爭之路，我們認為以下三個方面的先導性工作不可缺失：

（1）“全球化思想采購”式導向

    信息爆炸的現代社會下，世界之間的距離越來越短，越來越成為“地球村”，未來都市休閑聚落的消費客群眼界愈來寬廣，策劃設計人員應首先立足于全球，進行“全球化思想采購”，極力汲取有利于項目開發的全球化思路戰略，并有效地化為己用。

（2）策劃先行，創造經典項目定位

    如前所述，未來都市休閑聚落發展將更加多樣化，將開發項目要從眾多的以往都市休閑成型聚落、未來眾多特色都市休閑聚落中脫穎而出，必須進行策劃先行，進行縝密地市場深度調研和分析論證，從而真正創造經典的項目創意定位，使得項目一開始就立于獨特的地位，成為有效開發的強力基礎。

（3）產品落地，商業運作手段預警化

    都市休閑聚落的發展，休閑消費和休閑活動的注重，都市休閑聚落的經營性休閑產品和特色將成為都市休閑聚落的生命線，而不是簡單地進行業態的規劃和招商引進，使得傳統上商業房地產策劃中對于落地產品策劃缺失更加明顯，從這個角度講，旅游策劃規劃單位在城市大型都市休閑聚落項目策劃上將更加具備競爭優勢，而傳統的房地產策劃公司則應當逐步深度落地的產品策劃業務板塊，方能為項目開發公司從前期策劃階段，從商業運作運營角度上，進行更為精準的尋求自我定位和運營方式。

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