休閑步行街研究專題

       基于旅游的休閑步行街的設(shè)計(jì)打造

有關(guān)步行街的開發(fā)建設(shè)、管理模式、景觀設(shè)計(jì)營造以及傳統(tǒng)街區(qū)的改造，通過對社會各界專家們的看法和國內(nèi)外案例成果及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的分析研究，總結(jié)得出步行街的開發(fā)建設(shè)和商業(yè)模式主要有以下幾種。

1、開發(fā)建設(shè)模式

（1）政府統(tǒng)一引導(dǎo)、規(guī)劃開發(fā)模式

如廣州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消費(fèi)為主。由于商鋪多為私人產(chǎn)權(quán)，政府只能通過逐步的引導(dǎo)，來實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃，政府作為主要手法來規(guī)范市場，但至于經(jīng)營者要賣什么，還是需要靠市場調(diào)節(jié)來運(yùn)作。

政府投資，進(jìn)行整體改造、開發(fā)保護(hù)地域歷史建筑風(fēng)貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都寬窄巷子開發(fā)。

 （2）政府引導(dǎo)、開發(fā)商開發(fā)模式

政府進(jìn)行項(xiàng)目整理、產(chǎn)權(quán)清理，成片出讓，吸引一級開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)旅游開發(fā)，如上海新天地開發(fā)模式。

（3）開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、招商模式

用舊建筑包裝現(xiàn)代商業(yè)文化，讓人既能在歷史時(shí)空的隧道中穿梭，感受到歷史的氣息，又能享受現(xiàn)代時(shí)尚文化。目前，上海新天地已成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。其開發(fā)模式由一個(gè)發(fā)展商根據(jù)自己的市場定位，采取統(tǒng)一對外招商的辦法，而且只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。

對于初步形成市場效益的區(qū)域，開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目整理，雖然拆遷、置換成本高，但土地出讓成本較低。

（4）社區(qū)參與模式

區(qū)參與步行街建設(shè)開發(fā)的主要方式有以下幾種：

① 生活情境創(chuàng)造

很多歷史商業(yè)街區(qū)都是歷史上中外文化交融、聚集的再現(xiàn)和載體。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，吸引旅游者的不僅是一個(gè)個(gè)街區(qū)、一棟棟的建筑，更重要的是生活方式和情境化體驗(yàn)的創(chuàng)造。

很多歷史商業(yè)街區(qū)都是承載歷史和文化的空間，生活情境的再現(xiàn)能更好烘托商業(yè)街的歷史文化背景。居民是社區(qū)活的靈魂，也是歷史商業(yè)街區(qū)中流動(dòng)的風(fēng)景線。建筑因?yàn)橛腥瞬庞辛松鷻C(jī)和活力，建筑才不是靜態(tài)的空間。

    ② 用地功能轉(zhuǎn)換

    如五大道作為旅游、商務(wù)及休閑社區(qū)定位，要考慮到社區(qū)功能和交通設(shè)計(jì)，旅游、商貿(mào)及休閑業(yè)的發(fā)展，對于該區(qū)域的教育用地環(huán)境將產(chǎn)生較大影響。同時(shí)居住型、社交型別墅的建筑，從安全和舒適度角度，作為幼兒及小學(xué)生教育場所有一定隱患。建議社區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)置換出該區(qū)域。

    ③ 政府引導(dǎo)、企業(yè)牽頭、社區(qū)參與

    如五大道初期，通過政府引導(dǎo)，投資商牽頭進(jìn)行部分旅游開發(fā)，通過對風(fēng)貌建筑商業(yè)開發(fā)的示范作用，吸引其它產(chǎn)權(quán)單位及業(yè)主，主動(dòng)參與五大道的整體開發(fā)。

    2、商業(yè)模式

    步行商業(yè)街不同于一般的商場，它的商業(yè)模式包括街道兩旁商鋪的商業(yè)模式和整條商業(yè)街的統(tǒng)一管理。 大多數(shù)步行商業(yè)街的各家店鋪是在街道協(xié)會或者管委會的統(tǒng)一管理下獨(dú)立經(jīng)營，而上海豫園商城則是在上市公司統(tǒng)一管理下的多條特色商業(yè)街。步行商業(yè)街的街道協(xié)會或街道管理委員會不僅具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在商業(yè)街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。

    開發(fā)商處理好商業(yè)街的投資回收形式，商鋪投資者選擇商鋪和商業(yè)街管理模式的選擇都是商業(yè)街選擇商業(yè)模式的關(guān)鍵。此外，步行商業(yè)街商業(yè)模式的選擇需要相關(guān)管理部門處理好開發(fā)商和商鋪投資者或經(jīng)營者與消費(fèi)者的利益關(guān)系。

    （1）商業(yè)盈利模式

    目前，國內(nèi)步行街區(qū)的商業(yè)盈利模式主要有以下幾種：

    ① 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式

    步行街作為一種商業(yè)地產(chǎn)，首先可以通過地產(chǎn)開發(fā)獲得投資回報(bào)，主要的投資回收方式有：出租經(jīng)營、出售經(jīng)營和使用權(quán)出售，其中出租經(jīng)營是步行街最普遍的投資回收方式。

    步行街商鋪的盈利需要商鋪投資者、商鋪經(jīng)營者、步行街開發(fā)商以及當(dāng)?shù)卣诔浞至私庀M(fèi)者購物休閑等需求的前提下進(jìn)行真誠合作。

    ? 政府引導(dǎo)管理，通過商鋪出租、經(jīng)營獲利，如廣州上下九；

    ? 政府按級差地租向大型房地產(chǎn)項(xiàng)目收取土地使用費(fèi)，再把錢投入商業(yè)街改造，以盡快收回投資并增值。

    而大投資商商往往要搶占商業(yè)街最具增值潛力的黃金地段，搞大體量建筑，提高容積率，這就難免破壞步行街的原有文化韻味，打亂步行街的結(jié)構(gòu)。所以采用這種模式進(jìn)行步行街建設(shè)中，既要保護(hù)投資商的積極性，還要警惕其自發(fā)性。

    ② 旅游開發(fā)帶動(dòng)模式

    旅游是政府控制著資源，政府起著很大的主導(dǎo)作用，對于旅游投資的規(guī)劃運(yùn)作影響巨大。對于高投資、回收周期長的旅游開發(fā)來說，投資商往往要求有短期的回報(bào)，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補(bǔ)充，甚至成為影響投資商進(jìn)入的核心要點(diǎn)。 目前，很多投資商在旅游或者商業(yè)之外，對休閑地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)興趣很大，往往會在旅游或者商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，通過旅游地產(chǎn)，在旅游或者商業(yè)真正發(fā)展甚至開發(fā)之前，就收回大部分投資。如：通過出讓獨(dú)立別墅使用權(quán)，業(yè)主居住并養(yǎng)護(hù)，同時(shí)可以在允許范圍內(nèi)開展休閑項(xiàng)目，如青島八大關(guān)和廣州沙面；

    休閑步行街作為一種休閑娛樂等為主要功能的步行街和商業(yè)地產(chǎn)，和旅游業(yè)結(jié)合比較緊密，除了簡單的特色街道和特色建筑觀光外，更重要的是要挖掘他們的文化價(jià)值，盡可能地展示歷史沉淀下的生活環(huán)境、街區(qū)氛圍，依托旅游打造更有靈魂的風(fēng)景。所以依靠旅游開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是重要的一種商業(yè)模式，如：政府將整個(gè)區(qū)域作為旅游區(qū)整體收取門票，統(tǒng)一管理，同時(shí)出讓部分建筑，用于度假型及經(jīng)營型開發(fā)，如以前的廈門鼓浪嶼。

    從步行街的各功能要素來看，與旅游結(jié)合的具體方式（旅游者的體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑┯校?/p>

    ?風(fēng)貌建筑觀光；

    ?演藝等歷史文化體驗(yàn)；

    ?特色餐飲、購物、休閑娛樂；

    ?商務(wù)、會所、主題俱樂部；

    ?特色型主題酒店、青年旅館等住宿；

    ?多類型特色交通游覽工具體驗(yàn)等

    ③ 整合理念下的開發(fā)模式

    休閑步行街興起至今，已成為一種時(shí)尚，其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并能同時(shí)滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，是城市或景區(qū)建設(shè)改造中的點(diǎn)睛之筆，是提高城市或景區(qū)競爭力的重要體現(xiàn)，在某種程度上也反映著城市商業(yè)或景區(qū)發(fā)展的繁榮程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個(gè)城市或景區(qū)的整體形象和靈魂。

    步行街作為城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都地處黃金地段，不僅為投資商提供了一個(gè)良好的環(huán)境，為廣大消費(fèi)者提供了一個(gè)購物、休閑、娛樂的好去處，也為其所在城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聚集了人氣。作為旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式之一，已經(jīng)成為投資熱點(diǎn)。從投資開發(fā)和運(yùn)營的角度來看，休閑步行街必須與城市、景區(qū)、企業(yè)等投資主體形成聯(lián)合與有效的互動(dòng)，才能健康良性發(fā)展。

    根據(jù)休閑步行街依托城市、企業(yè)，還是圍繞景區(qū)，模式也不盡相同，可以是依托于景區(qū)景點(diǎn)或目的地的休閑消費(fèi)聚集的街區(qū)，可以是依托于城市的休閑消費(fèi)為主的都市休閑街區(qū)，也可以是依托于特色產(chǎn)業(yè)的商品和休閑聚集街區(qū)。

    ?步行街與城市發(fā)展

    依托于作為都市休閑核心產(chǎn)品的休閑步行街，城市休閑的一些項(xiàng)目圍繞休閑產(chǎn)業(yè)聚集、圍繞街區(qū)聚合，主要以商業(yè)銷售為主，包括酒吧、洗浴、工藝坊、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、特色餐飲的聚集等，會進(jìn)一步形成“城市休閑聚落”（具體見附件2《“都市休閑聚落”研究》）。

    休閑步行街或者休閑聚落作為一種商業(yè)地產(chǎn)，不僅可以給投資商帶來巨大的商業(yè)利潤，還可以通過人氣商氣拉動(dòng)周邊的土地升值，從而擴(kuò)大政府、投資商、社區(qū)居民等各方的利益。這是政府與商業(yè)地產(chǎn)、休閑旅游相結(jié)合的重要城市運(yùn)營手段，既可以獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益，又可以在文化、休閑、旅游、城市形象等方面有所突破，促成休閑旅游城市升級的重要支撐，更重要的是可以獲得良好的發(fā)展勢態(tài)和發(fā)展環(huán)境。

    ?步行街與景區(qū)

    依托于景區(qū)景點(diǎn)或目的地，特別是古城古鎮(zhèn)這種結(jié)構(gòu)中，一般都會形成一定的購物、休閑消費(fèi)聚集，我們稱之為旅游目的地聚集小鎮(zhèn)的休閑聚集結(jié)構(gòu)，以白天的購物和夜間休閑為主體，幾乎大型景區(qū)周邊都形成了這種聚集，這是典型的旅游商品聚集結(jié)合旅游業(yè)消費(fèi)聚集的街區(qū)模式。 ?步行街與特色產(chǎn)業(yè)

    商業(yè)企業(yè)根據(jù)其產(chǎn)品特色，結(jié)合企業(yè)廠區(qū)改造生產(chǎn)街區(qū)，配合一定的休閑設(shè)施，打造獨(dú)具特色的休閑商業(yè)步行街，形成特色生產(chǎn)、特色觀光及特色休閑購物的消費(fèi)聚集，不僅為廣大消費(fèi)者提供了購物、休閑、娛樂的好去處，作為特色企業(yè)的宣傳名片，也給企業(yè)發(fā)展聚集了人氣，促進(jìn)了企業(yè)本身的良性發(fā)展。

     （2）管理模式

    步行商業(yè)街的管理模式大致分為三種：

    ① 委托制

    在管理處下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街。

    ② 抽調(diào)制

    從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會，如南京市湖南路商業(yè)街。

    ③ 物業(yè)管理制

    成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。

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