《2014中國房地產創新發展報告》之養老住區創新案例

       康乃馨國際老年生活示范城

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之養老住區創新案例篇。

一、康乃馨國際老年生活示范城

全經聯點評：康乃馨國際養老生活示范城屬于民辦民營性質，是城市近郊大型醫養結合型養老住區，集醫療、養老、娛樂、休閑、護理等多元一體，創造了一種新型的社區化居家式養老方式。該項目基本運作模式是一個企業兼顧了三種職能，即：項目投資 +開發建設 + 運營管理“三位一體”；其商業模式是：養老住區開發 + 醫療設施配套 + 養老服務提供商；其盈利模式是：養老住區銷售 + 月費 + 護理費。

此項目一個突出特點是與湘雅醫院的托管合作，以湘雅醫院的品牌信譽保證了住區內老人的醫療服務和持續照料品質。另一個特點是養老產品入市時間和順序。康乃馨采取的是小型醫療先行、護理型先行，二期逐步引入醫院新門診住院大樓和養老公寓。康乃馨項目在大型養老住區如何進行全面發展規劃、如何整合資源及打造自身服務品牌價值方面做了很好的嘗試和努力。我們有理由相信，康乃馨團隊通過不斷實踐和創新探索，能夠為中國養老產業樹立一個良好的典范、打造出屬于自己的品牌。

全經聯創新教學基地——康乃馨國際老年生活示范城，位于湖南省長沙市，屬于長株潭“兩型社會”綜合配套改革試驗區的核心——長沙大河西先導區。該項目位于城市近郊地帶，背靠谷山森林公園，千畝天然氧吧，自然環境優美，空氣清新，適合老年人養生養老。同時交通便利，項目距離長沙市中心約20分鐘車程，多路公交車可直達項目。

康乃馨項目包由康乃馨醫院、康乃馨呵護中心和老年公寓三部分組成，總占地350畝，床位8000張，其中養老床位6500張，醫療床位1500張，有“療養型公寓”+“養生型住宅”兩種物業形態。園區內配有老年大學、蔬菜種植園、垂釣園、休閑運動場所等功能齊備的設施，特設二級甲等醫院配備，設有康復醫學科、內科、外科、中醫科、中西醫結合科、口腔科、精神科、麻醉科、醫學檢驗科、醫學影像科。

（一）規劃設計及產品創新

1、 環境景觀設計

整個社區的建筑與水系、湖景、山景等自然景觀精致結合，獨特的風雨連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有的建筑融為一體。此項目入口處建設了“孝文化廣場”，“二十四孝柱”環繞四周，倡導孝文化，體現養老項目特色；項目中心臨近自理區建設了中央山體公園，三期將增加原生山景公園，為自理老人提供健身、休憩場所；項目中央建設了8000平米內湖，是老人休閑漫步、垂釣怡情的好去處。

2、適老化設計

全園無障礙設計，乘輪椅可通達園區各處；所有自理及護理區域均配備醫用電梯，方便及時進行醫療救助；緊急呼叫系統與醫院連接，出現突發狀況能在最短時間內趕到進行救助；自理區建筑之間由風雨連廊連接，方便老人在天氣不理想時外出；防滑扶手等無障礙設施齊備，老人可以自行或者坐輪椅在園區暢行無阻；色彩識別，方便老人辨別建筑物，找尋或者記憶來去的路。

3、室內設計

康乃馨精裝養老公寓房間內的家具設施，均嚴格按照老年人宜居標準設計，方便老年人日常生活。房間內所有家具均為木質圓角設計，有效防止老年人磕傷碰傷；沙發坐面略帶硬度，配備軟靠墊，利于老人起座，不用費力；配備的全木茶幾根據老年人特點進行了適度加高（10厘米），方便老年人探身拿取物品，茶幾底部空間方便老年人舒展腿部；廚房電器有自動斷火功能，杜絕安全隱患……

（二）服務模式及創新

康乃馨老年護理服務由康乃馨老年呵護中心提供，涵蓋自理、介助、介護、全護等多個群體，全面提供“失能、失智、失獨、慢病老人”的照護服務。

1、日常老年活動

康乃馨呵護中心每天為入住老人提供各種文化娛樂體育活動，如做保健操、唱老歌、打門球；開辦老年大學，激發老人的參與興趣和求知欲；組織各類興趣協會，豐富日常生活；成立老年人自治委員會、老年人義工組織，讓行有余力的老年人更多的參與公共事務；組建義工聯誼，讓年青人服務老人，讓老年人融入社會。

2、照護服務

康乃馨養老社區以“持續照料”為理念，規劃全自理老人區、半自理老人區、護理區、失智老人區，針對老人不同健康狀況特點，劃分成6個護理等級，進行不同護理標準下的護理服務。

特色一：失能老人康復。借助康乃馨醫院康復疼痛科的資深專家，數位失能老人的肢體得到不同程度的康復和基本康復。

特色二：失智老人照護。設有失智老人照護專區，通過益智游戲、棋牌娛樂、音樂治療等方式，緩解失智老人的病情。

特色三：團體性心理輔導。經常組織團體活動，對性格孤僻的老人進行團體性心理輔導，通過團體內人際交互作用，使成員能通過一系列心理互動的過程，探討自我，嘗試改變行為，學習新的行為方式。

特色四：高難度褥瘡護理。通過定時翻身、定時換藥等專業化的操作，打破壞死潰瘍期褥瘡無法愈合的魔咒。

3、醫療保障

高品質的養老服務需要高品質的醫療服務支撐。康乃馨項目規劃之初就確立了“醫養結合，醫療先行”的模式，投入2億元建設了一所高標準的二級甲等醫院，并與中南大學湘雅三醫院合作，引入湘雅專家和醫療技術，通過專業、細致的醫療保健服務，為老年人的健康生活、生命安全保駕護航。

（三）運營模式創新

康乃馨國際老年生活示范城的運營管理模式為自建自營（民建民營），由投資方自行組建運營管理團隊進行運營管理，盈虧自負。營利模式包括床位費、管理費、護理費、餐費等多種費用收益的組合。盈利點主要為呵護中心，老年公寓和醫院三部分。

（四）營銷模式創新

康乃馨國際老年生活示范城從最初的默默無聞到今天的區域龍頭企業，品牌歷經了多次蛻變與升華，從側面反映了養老地產的營銷推廣與一般房地產營銷推廣有著很大的不同。

項目的核心賣點在養老：養老地產的核心訴求與一般地產不同，強調養老機構、養老服務。本想在湖南養老產業比較滯后、傳統養老觀念非常強的前提下，出于對市場的遠見，多次策動公關事件，引起公眾的關注，穩穩地占據了行業高地，并充分發掘市場需求，成為引領區域市場發展的風向標。

復合式推廣：康乃馨有機地結合電視、平媒、網絡等媒體形式，以公關事件為營銷推廣主線，線上線下相呼應，進行復合式推廣。營銷團隊經過周密的市場調研，采取了線下點對點精準營銷。就養老行業的特性科學規劃了營銷渠道，并主動出擊，避免了房地產營銷“守株待兔”式營銷慣例的弊端。

本文關鍵字：旅游房地產 規劃設計 地產創新 養老地產 查看更多