《2014中國房地產創新發展報告》之寫字樓與綜合體創新案例

       漢美中國——服務式辦公室

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之寫字樓與綜合體創新案例篇。

一、漢美中國——服務式辦公室

全經聯點評：越是高端的商務中心，客群越窄，而創新的運營模式，又很難形成超額的利潤回報，創新實屬不易。漢美在提供精細的服務項目、時尚的服務形式的同時，精細梳理目標客群，抓住客戶主要需求，針對性創新，既做到定向營銷，又規避非理性投入，值得學習。

（一）商務新元素

客戶不僅僅需要辦公空間和會議室，他們需要的是多元化服務理念和空間設計，從而提高空間的核心價值。VIP貴賓高端會客空間，突破單一的會議室功能，提供更加高端的舒適環境進行商務會議。

細節體驗創造工作和生活完美感受，例如：多功能大型全口味咖啡機，可以提供Self-service的全新體驗。

現代辦公的節奏：高強度、高壓力、高效率。出入高端寫字樓的金領和白領一族們更加重視工作節奏的平衡，健康的身心。多元化的商務場所，讓顧客在進行商務活動，或休閑娛樂的同時兩不誤。

漢美設立醫護中心服務，在特殊情況下為客戶提供應急醫護處理。

無論是在戶外空氣環境惡略的情況下，或天氣突變，在漢美，客戶不會因為準備不及時而延誤外出的商務活動。免費發放口罩或雨傘。

漢美提供Oransi Air Purifier奧蘭?？諝鈨艋?，實力品牌，美國制造。定制的德國一流EC(ElectricallyCommutated) 電機與按美國技術質量標準生產的過濾網、空氣凈化器機身、電子器件等部件，以其先進的設計理念和精湛的制造工藝，完美構造在一起。實時顯示空氣數據指標，包括PM2.5和甲醛含量。優良的產品質量和高可靠性，確保凈化系統按最佳國際標準高效運行。在漢美，可以自由、健康的呼吸。

（二）柔性化辦公

柔性辦公空間英文名叫(Flexible Office Space)源于一種歐美盛行新辦公模式，該模式催生了一不斷發展的龐大產業。辦公室是企業運營場所也是企業最大成本之一，多年來圍繞使用成本和功能之間的矛盾一直困擾著許多中小歐美企業。

企業如果租用和裝修功能滿足需要的辦公室需較高成本和較大一次性投入，傳統辦公室因使用功能、風格、布局和配套上的差異難以立刻使用，使企業被迫選擇重新裝修、購買和維護設備。部分企業自發共享如會議室、前臺、茶水間等使用率不高區域，可部分節省運營、裝修和設備投入成本，但在協調和管理不同需求時存在諸多問題。從上世紀八十年代始，一些運營商開始提供專業的辦公空間、設施和管理服務，向中小企業提供柔性辦公空間

對于柔性辦公運營基地運營商，須擁有一套強大的內部系統

面積柔性——前瞻性的設計和精心的材料運用，功能強大的內部裝飾系統設計和維護團隊，采用前瞻式規劃，使一個辦公空間應對客戶需求變化，提高出租率和租金

時間柔性——為解決需要靈活的客戶付出的高租金和缺乏穩定性所帶來的空置風險，需要強大的營銷能力，使實際空置率遠低于市場水平

成本柔性——完善和靈活的內部管理和快速反應能力，不像商務中心一樣是固定不可以改變的格局，擁有共享的辦公空間，基于客戶的不同需求考慮配置前臺和配備多樣化的秘書服務

地址柔性——全國布點和網絡的無縫對接，不斷擴展的直營和加盟基地

服務柔性——資深投資銀行團隊和管理咨詢服務團隊，以過去長期的經驗為基礎

選擇柔性化辦公的原因：靈活的面積與租期、節約前期大量投入、辦公空間的高效利用、快速進入運營狀態、減少企業行政人員成本、提供人際網絡。

（三）商務中心

商務中心的核心商業模式是以市場價或略低于市場價租賃傳統寫字樓，通過提供豐富多樣的辦公產品線以及精細化服務與管理提升物業價值，獲得較高轉租收益，實現盈利；商務中心更注重服務差異化與精細化，同時可以為企業節約成本提升效率，具備較強抗經濟周期性，與傳統寫字樓租賃業務形成有效互補。

商務中心提供以下服務：辦公室租賃服務、虛擬辦公服務、商務會議服務、行政秘書服務、辦公設施、通訊服務、IT 服務、商務餐飲以及其他服務。

商務中心的優勢：

（四）代表案例

1、漢美高端商務中心-SK大廈

SK大廈項目自開業以來，在三個月之內，完成了60%出租率，現出租率已達85%，平均工位單價5000元/個/月。

漢美SK中心平面規劃

漢美SK中心圖片一覽

2、漢美盛福商務中心

盛福大廈項目于2014年07月正式開業，現已完成了20%的出租率，平均工位單價4000元/個/月。

漢美盛福中心平面規劃

漢美盛福中心圖片一覽

3、漢美望京博泰嘉華柔性化辦公

博泰嘉華項目預計于2014年09月試營業，平均工位單價2500元/個/月，共計工位425個。

漢美望京博泰嘉華中心圖片一覽

本文關鍵字：旅游房地產 規劃設計 地產創新 旅游綜合體 查看更多