2015地產(chǎn)十大創(chuàng)新方向

“新常態(tài)”帶來了國家經(jīng)濟下行的壓力，也伴隨著一個時代瞬間爆發(fā)的新生力量，“互聯(lián)網(wǎng)+”、“創(chuàng)客”、“眾籌”、“跨界”等迅速流行的詞匯正滲透到各個行業(yè)，房地產(chǎn)主動卷入這場新的浪潮，探索新的發(fā)展方向，希望能在為地產(chǎn)業(yè)“找到最適合的創(chuàng)新發(fā)展模式”。

方向一：挖掘市場，做滿足“真實需求”的產(chǎn)品

消費者的主權(quán)意識覺醒，對房地產(chǎn)的需求發(fā)生了顛覆性變化。房地產(chǎn)業(yè)已從賣方市場進入到買方市場，以客戶“真實的”需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新開發(fā)個性化、人性化、文化化、體驗化、品質(zhì)化的產(chǎn)品和完善的配套服務(wù)才是出路。如小米國際青年公寓、鏈家的自如寓等針對青年群體的個性住宅、設(shè)計考究的萬科精品住宅等定制化、高端化、差異化住宅產(chǎn)品收獲了口碑和利潤的雙贏，其核心理念是傳統(tǒng)地產(chǎn)商向城市配套服務(wù)商角色的轉(zhuǎn)變，服務(wù)和產(chǎn)品一體化。社區(qū)商業(yè)將成為企業(yè)競爭要素向管理能力和服務(wù)水平轉(zhuǎn)移，讓物業(yè)“增值”的主導(dǎo)性模式。在抓住“最后一公里”購物、休閑、娛樂等綜合性社區(qū)建設(shè)中，萬科、保利、金地等地產(chǎn)商都走在了前面。

方向二：跨界整合，做“新型城鎮(zhèn)化”開發(fā)商

我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率為55%左右，到2020年可達到60%左右，涉及到城中村改造、既有社區(qū)改造、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及新的需求的產(chǎn)生，城鎮(zhèn)建設(shè)仍以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)與消化庫存、投資新建之間整合、互動、提升、創(chuàng)新出的新模式，如復(fù)星地產(chǎn)的“產(chǎn)城一體”整體解決方案——“蜂巢城市”。

方向三：消費導(dǎo)向，做文旅雙養(yǎng)投消一體化地產(chǎn)

消費高增長及消費升級，帶動消費產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破發(fā)展；在跨界、轉(zhuǎn)型思維下，瞄準旅游、文化、健康、養(yǎng)老、體育、教育等大消費產(chǎn)業(yè)，打造消費產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，超越了工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。華業(yè)地產(chǎn)收購捷爾醫(yī)療100%股權(quán)、恒大旗下首個互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院于廣州落地，健康產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)新的利潤點；日漸龐大的老齡化群體為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展?jié)摿Γ矠榈禺a(chǎn)提供了新機遇，綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”等多角度養(yǎng)老模式將成為未來趨勢；隨著帶薪休假制度的逐步完善，大眾度假時代將迅速而至，旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位不斷提升，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟的強力引擎，新型的旅游地產(chǎn)是去化房地產(chǎn)的神器，旅居地產(chǎn)、度假酒店、民宿與農(nóng)莊、溫泉度假村等多種形式的旅游地產(chǎn)將極大地吸引消費、搬運消費，獲得疊加利潤。

消費產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的特點，是消費與投資的一體化整合。

方向四：互聯(lián)網(wǎng)金融+，徹底改變房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)

“互聯(lián)網(wǎng)+”與“金融創(chuàng)新”一起，改變的不僅僅是營銷，改變了從拿地、規(guī)劃設(shè)計、營銷、物業(yè)管理、持續(xù)服務(wù)、業(yè)主商業(yè)圈等等所有環(huán)節(jié)。 “萬科理財通”、“平安萬科購房寶”、“萬科淘寶購房節(jié)”；世茂集團、越秀集團與平安好房網(wǎng)聯(lián)合、富力地產(chǎn)“房金所”互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺；平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，銷售方式和融資模式的創(chuàng)新打通了房企發(fā)展的血脈。政策上，央行、銀監(jiān)會文件（“央四條”）提出，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券等，用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，激發(fā)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)展開更加深入的合作。隨著眾籌等新模式的普及，移動端中介O2O平臺房多多三年1500億的銷售額將不是神話，地產(chǎn)業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+金融”影響下，將迎來顛覆性改變。房地產(chǎn)業(yè)具有投資金額大、市場流動性差、回收周期長等特點，投資風(fēng)險較集中，資產(chǎn)證券化則能夠解決這一問題。將不動產(chǎn)商品的巨額價值進行小額分割并轉(zhuǎn)化為可轉(zhuǎn)讓的有價債券出售給中小投資者，從而迅速籌集資金，分散投資風(fēng)險，促進資金良性循環(huán)，中信證券的啟航、萬科的 “公募REITS”已經(jīng)開始一些有效的嘗試。隨著我國市場的充分發(fā)達、政府職責(zé)的明確化、不動產(chǎn)證券化環(huán)境的培育和完善，真正的資產(chǎn)配置時代將會到來。

方向五：“眾創(chuàng)空間”，2015年度最創(chuàng)新地產(chǎn)

隨著"大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新"熱潮的到來，地產(chǎn)與創(chuàng)業(yè)的結(jié)合為地產(chǎn)商帶來了新的盈利模式。在此之前，產(chǎn)業(yè)咖啡館、創(chuàng)新工場等"孵化器"式的創(chuàng)客空間已經(jīng)嶄露頭角，并在2015年進入遍地開花的發(fā)展態(tài)勢。以優(yōu)客工場、SOHO 3Q為早期代表，到萬科廣州云城項目、華夏幸福的智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，越來越多的地產(chǎn)商聚焦眾創(chuàng)空間，以此謀求房存量過剩壓力下的轉(zhuǎn)型新方向。這種新的戰(zhàn)略可概括為，打造中國版的“wework”模式，即發(fā)展聯(lián)合辦公租賃空間，整合創(chuàng)業(yè)人、投資人、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、物流業(yè)等資源，釋放空間資產(chǎn)價值，探索業(yè)務(wù)模式中更多的利潤增長點，營造平臺式產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。除了會員制及配套服務(wù)、租賃及配套服務(wù)等收益外，周邊地價溢價等隱性回報也可為地產(chǎn)商帶來附加利潤。房企未來的發(fā)展也許正如SOHO董事長潘石屹所指，成為“盤活閑置寫字樓辦公空間的輕資產(chǎn)管理公司”。

方向六：綠色主導(dǎo)，環(huán)保健康產(chǎn)品創(chuàng)新不斷

環(huán)境問題已成為大眾關(guān)注的焦點之一，改善霧霾之下的生活環(huán)境的渴望，使健康、生態(tài)成為消費者的首要追求。2014年中央經(jīng)濟工作會議指出，環(huán)境承載能力已經(jīng)接近上限，未來要以綠色低碳循環(huán)的環(huán)境友好型發(fā)展新方式為主導(dǎo)。地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，處于國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)鏈中游，實現(xiàn)綠色發(fā)展既能拉動上游綠色生產(chǎn)，也將拉動下游綠色消費。低碳住宅、低耗能住房、田園住宅等新興環(huán)保地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)未來的唯一出路，更是品牌競爭優(yōu)勢所在。

方向七：海外掘金，開拓房地產(chǎn)開發(fā)無限新空間

近年來，我國已經(jīng)成為全球最大的資本輸出國，其中房地產(chǎn)投資是主要項目，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)成本年增加、凈利潤下滑以及我國海外移民人數(shù)不斷增長，海外地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)開拓市場的新空間。而2015年是實現(xiàn)突破的一年，據(jù)統(tǒng)計，前5個月中國在全球投資的寫字樓、購物商場、酒店、土地開發(fā)以及其他商業(yè)地產(chǎn)(包括匿名投資的交易)總額共計約94.4億美元，同比上漲了近92%，漲幅可謂驚人。萬科在美國芝加哥的五星級酒店及公寓項目；萬達收購了西班牙馬德里地標建筑以及在英國開展城市改造項目；綠地在澳大利亞、英國、馬來西亞、韓國等4大洲9個國家超200億元投資等表明，投資海外地產(chǎn)已勢不可擋。

方向八：鄉(xiāng)村再造，房地產(chǎn)走進希望的田野

鄉(xiāng)村度假，正在成為居民生活新常態(tài)。到鄉(xiāng)村去，改造新農(nóng)村，開發(fā)農(nóng)場、農(nóng)莊、打造休閑農(nóng)業(yè)，建設(shè)民宿客棧等等，成為幾乎所有地產(chǎn)商都參與的新增項目。

交通改變了郊區(qū)的概念：三個半小時微度假圈，包括飛機、高鐵、自駕車；三個半小時內(nèi)到達，將是周末出游的可選范圍。兩夜兩天、兩夜三天、一夜兩天：過夜成為基本的要求，為民宿、客棧、度假村、度假公寓，提供巨大空間。 親子家庭：親子成為第一引擎，帶動家庭出游選擇。社群活動：以90、80、70為主導(dǎo)的青年、中青年，基于交友社群的影響與傳播，形成群體周末出游。郊區(qū)適老度假：55-75歲老人，工作日在郊區(qū)休閑養(yǎng)療，周日可以回城，也可以讓家人來郊區(qū)度周末。

方向九：轉(zhuǎn)型運營商、做服務(wù)產(chǎn)業(yè)或城市經(jīng)營的運營商

在整體市場下行壓力下，萬科、中海、萬達、恒大等企業(yè)仍能保持多年業(yè)績穩(wěn)定增長，很大程度上得益于企業(yè)順應(yīng)市場趨勢進行的調(diào)整和創(chuàng)新。萬科將“三好住宅”、“城市配套服務(wù)商”定為其未來發(fā)展方向，并推行合伙人制度；華夏幸福等進行業(yè)務(wù)重構(gòu)，打造電商產(chǎn)業(yè)園；招商將體驗式綜合體、特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)發(fā)展方向；萬達則醞釀著更大的計劃，實現(xiàn)過去重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)方向的跨越，轉(zhuǎn)型成為一家投資管理公司。高質(zhì)高效的管理可以縮減成本，增強對市場適應(yīng)的靈活度，無論是大企業(yè)的改制、提升，還是中小企業(yè)的完善，在市場競爭主導(dǎo)下，一套現(xiàn)代管理制度的建立都將是必然趨勢。

方向十：戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)，在頂層設(shè)計中尋求大級別機遇

隨著我國經(jīng)濟改革的逐漸深入，我國一帶一路、京津冀一體化、長江經(jīng)濟帶等戰(zhàn)略的提出和建設(shè)，形成了打造中國經(jīng)濟升級版的有力支撐，在帶動沿線城鎮(zhèn)化發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)對接協(xié)作和上下游聯(lián)動機制，推進資源優(yōu)化配置及區(qū)域市場一體化進程等方面將形成廣泛效應(yīng)，帶來新的發(fā)展機遇。在承接產(chǎn)業(yè)的過程中，人口的流入以及產(chǎn)業(yè)設(shè)施升級等都將助長土地價值、激發(fā)地產(chǎn)需求，絲綢之路自貿(mào)區(qū)和京津冀區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)等建設(shè)項目更為地產(chǎn)業(yè)帶來直接利好。隨著國家頂層戰(zhàn)略的落地實施以及房地產(chǎn)業(yè)自身轉(zhuǎn)型升級取得實質(zhì)性進展，中國的地產(chǎn)業(yè)將迎來又一快速發(fā)展期。

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