資源匱乏型區域的古鎮開發與運營

       灤州古城的成功開發經驗

河北省唐山市灤縣老城灤州鎮旅游古鎮開發項目，2009年立項，規劃占地1300畝，綜合容積率0.6，分四期開發，由偉光匯通旅游投資有限公司開發建設并全程運營，截止2013年底，二期開發完成，商鋪開門率達到80%以上，4A級景區即將掛牌。其打造過程中的成功經驗，可總結如下：

1、選址階段：通過成功項目帶來的品牌附加值，爭取低地價等利好開發條件，控制先期開發成本和風險。

2、拿地階段：通過與政府相關部門的有效溝通與捆綁，實現低價拿地甚至零地價拿地、土地成本轉簽、拆遷成本和時間控制等，成功規避或減少前期開發成本。

3、展示營銷階段：少量物業開發和先期概念營銷形成展示區效能，引爆先期總體營銷利好狀態，并快速回籠資金，從而支撐大量基建和分期運營費用，確?，F金流和項目利好趨勢。

4、主體營運階段：通過商業與旅游的有效互動形成良好運營態勢，最大化提升物業附加值，確保運營周期縮短，物業升值階梯增長，并采用節點營銷等有效手段達成物業銷控、招控和旅游模塊化開發。

5、品牌包裝階段：運營過程中運用特色扶持、核心吸引力維持及多元化營銷的手法，最終形成旅游景區規模。依托成功項目經驗和模式化輸出，拓展新項目開發。

綠維創景認為，與傳統地產開發相比，灤州古城模式的核心差異主要體現在商業和旅游兩大體系的建立和完善，從選址到品牌形象的樹立，灤州古城一直致力于通過商業與旅游的無縫對接實現人流的集聚與商業價值的發揮，從而帶動區域價值的提升。

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