新型城鎮(zhèn)化中的PPP模式。

2014年6月29日，我院林峰院長出席了由全國房地產經理人聯(lián)合會主辦、全經聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會承辦的第六期全經聯(lián)城鎮(zhèn)化沙龍。本次沙龍主題為 “新型城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新金融模式PPP”，在一些專家學者對“PPP模式在城市地鐵建設中的實踐與反思、新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新、新型城鎮(zhèn)化需要四個產業(yè)聯(lián)盟”等話題進行探討后，林峰院長分享了自己對于PPP模式的理解。

林峰院長認為PPP實際上意味著由“政府城市運營向政府與企業(yè)合作城市運營轉向”這樣一個方向。所以將PPP稱作一個模式是有問題的，不如說是一個政府工作的方向，一句話：落實混合所有制，實現(xiàn)市場真正成為決定性要素的一個工作方向。

PPP落下來的模式很多，不止一種：拿地鐵來說，中交集團做佛山的地鐵，圍繞地鐵站畫一圈，將其500米以內的土地納入開發(fā)結構，我們稱之為“交通樞紐綜合體及交通引導的聚集模式”，如果開發(fā)范圍從500米延伸到5公里，我們將這種開發(fā)模式稱作“交通帶動的城市整合模式”。

目前，綠維創(chuàng)景跟某水務集團合作的一個項目，可將其總結為“以河流整治為核心的生態(tài)開發(fā)及由此帶動的城市結構調整開發(fā)模式”，這是一種城市運營模式。

關于PPP，有兩點想與大家分享。第一、政府的城市運營方式已逐漸進入到政商合作的深化階段。這是PPP的理念目標。第二、城市運營商的概念，其本質為“由政府單獨運營轉向政企合作進行城市運營”。企業(yè)參與城市運營是有層次的，最高層次為城市運營商。通俗的講就是“政府你別干了，我們合作來開發(fā)吧！” 。PPP的核心不是投融資商，不是建設商，也不是開發(fā)商，而是運營商。

以“運營商”為中心的“PPP"意味著有幾大運營：第一類，基礎設施運營。以地鐵開發(fā)運營為例，地鐵屬于基礎設施，首先要了解“能經營地鐵嗎？如果不能經營地鐵，怎么干PPP？基礎設施運營需要的不是開發(fā)商、投資人，也不是工程公司、建設公司，而是運營商”；第二類，公共服務運營。能否將學校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老等政府的公共服務接盤，能接盤的就是公共服務運營商。這種運營商和基礎設施運營商面臨同樣的問題：政府將福利型、政府投資運用、收益很低、甚至是長期虧損項目交給企業(yè)來運作，但企業(yè)更關注的卻是投資回報率結構。比如像北京地鐵運營補償，一年北京市關于交通補貼達180個億，這種補貼成為政府最大的一個包袱，北京市政府只得采用PPP模式。政府將市場交給運營商，沒辦法給他們補貼，但不給補貼給什么？土地。所以地產商的機會來了。可是對于地鐵運營商來說，能運營地鐵但不能開發(fā)地產，這時能做地產的企業(yè)來了，合作就達成了。運營商跟地產商合流實現(xiàn)產業(yè)運營及地產運營的一體化，這是公共服務和基礎設施開發(fā)中最重要的路徑。因此企業(yè)聯(lián)盟的價值非常大；第三類，資產運營。有很多政府的資產運營機制不活，怎么辦？這時資產運營商便加入到城市開發(fā)結構中來；第四類，也是最重要的一類，產業(yè)運營。拿旅游文體產業(yè)運營來說，基本上很多文化、旅游資源均掌握在政府手上，不是在老百姓手上，因此政府將其作為產業(yè)來運營，具有很大優(yōu)勢?？梢哉f產業(yè)運營商是PPP模式中最重要的角色。

這四大運營商相結合，既能做基礎設施運營、公共服務運營，又能做城市運營，這便是城市綜合運營商。城市運營商需要掌握各方面知識，不僅僅需要懂投融資，也需要懂運營，一家企業(yè)是無法完成的，需要一個聯(lián)合機構。城市建設商、產業(yè)投資商、基礎設施商、運營商共同往城市綜合運營商上發(fā)展，肯定是個趨勢。

總之，PPP給我們的啟示是，無論是哪個城市，它的開發(fā)運營都是土地開發(fā)和城市綜合開發(fā)的結合， PPP實質上代表政府非常強烈的關于新型城鎮(zhèn)化往哪走的思考。林峰院長認為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，靠的是企業(yè)，靠得是城市運營者，而這個運營者恰恰是從原來的建房賣房類企業(yè)轉化而來的。全經聯(lián)在反復推進地產創(chuàng)新，企業(yè)創(chuàng)新，實質上就是將企業(yè)由開發(fā)商、投資商往運營商方向推，由綜合運營商往單個獨立的各行業(yè)運營商、各個獨特的產業(yè)運營商方向推，最終還是土地財富問題，土地財富最后落到土地升值上、落到土地開發(fā)上、落到地產價值升級上，所以復合型運作導致企業(yè)整合，導致政府與企業(yè)的互相合作。

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