新型城鎮(zhèn)化背景下的“農(nóng)業(yè)休閑綜合體”開發(fā)思路！

       以“農(nóng)業(yè)莊園”為主要開發(fā)模式

“農(nóng)業(yè)莊園”作為一種農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新模式，能夠?qū)⒁?guī)模經(jīng)營的理論引入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，通過對資金、土地、勞動(dòng)力及設(shè)備各生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)的集約化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。

其典型的形式是:土地開發(fā)商通過購買土地所有權(quán)或租賃一定面積的土地,把土地相應(yīng)地劃分為若干等份,通過出售土地權(quán)益證或股份受益憑證向社會(huì)招商融資,并實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。

（一）產(chǎn)權(quán)模式

“農(nóng)業(yè)莊園”以農(nóng)村土地使用權(quán)為產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，但不是簡單地將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和組合，而是將農(nóng)村土地使用權(quán)在營運(yùn)過程中的權(quán)益進(jìn)行有效地組合。“農(nóng)業(yè)莊園”產(chǎn)權(quán)組合的實(shí)質(zhì)，是在對私有財(cái)產(chǎn)、社團(tuán)產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)邊際效應(yīng)重新界定的基礎(chǔ)上，將產(chǎn)權(quán)制度中一系列權(quán)能分解成為營運(yùn)權(quán)能，將營運(yùn)權(quán)能按價(jià)值轉(zhuǎn)換原則進(jìn)行組合，即將土地使用權(quán)中的占有、使用、收益、處分權(quán)進(jìn)行分離，將財(cái)產(chǎn)權(quán)益營運(yùn)中的經(jīng)營、管理，將產(chǎn)品的生產(chǎn)、消費(fèi)進(jìn)行綜合性的、多樣化的組合，使之成為全新的產(chǎn)權(quán)制度，合理地解決了營運(yùn)產(chǎn)權(quán)中的投資者（農(nóng)村土地使用權(quán)的承包經(jīng)營者)、營運(yùn)組織（莊園開發(fā)商)的權(quán)責(zé)邊界。

1、深化農(nóng)村經(jīng)營體制改革

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園打破了過去分散經(jīng)營的小農(nóng)格局，推動(dòng)了土地所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分離”，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度、融資方式、農(nóng)業(yè)功能、技術(shù)引進(jìn)和推廣、管理方式、產(chǎn)業(yè)組織方式的創(chuàng)新，對深化農(nóng)村經(jīng)營體制改革，激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的內(nèi)在潛能具有重要作用。

2、提高農(nóng)村土地的利用效率

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園以市場配置土地資源，通過承包、租賃、購買、股份合作等形式，對農(nóng)村的耕地、林地、園地、草地、水域等土地資源進(jìn)行流轉(zhuǎn)，實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營，提高了土地利用效率。

3、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園對土地、資金、勞動(dòng)力、技術(shù)及設(shè)備等生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，使過去“勞動(dòng)力+土地”的一家一戶分散經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)變成“勞動(dòng)力+土地+資本+技術(shù)+管理+規(guī)模”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化發(fā)展。

4、提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園以生產(chǎn)產(chǎn)品和組織產(chǎn)品加工為目的，大投入、高產(chǎn)出，講求規(guī)模效應(yīng)，注重綜合開發(fā)，種養(yǎng)加工一起上，產(chǎn)供銷一條龍，農(nóng)林牧副漁齊發(fā)展，有利于挖掘產(chǎn)業(yè)要素潛力，改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)綜合效益。

5、增強(qiáng)農(nóng)業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園以市場為導(dǎo)向，培育農(nóng)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，建立緊密的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，使生產(chǎn)、加工、流通、投資、經(jīng)營管理、科研融為一體，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與市場緊密聯(lián)接，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

6、增強(qiáng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資能力

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園以資本為紐帶，將土地、勞動(dòng)力、資金、管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素以資本形式進(jìn)入農(nóng)村，積極引導(dǎo)社會(huì)資本盤活農(nóng)村閑置資源，實(shí)現(xiàn)了資源與資本的有效對接。

7、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園合理配置生產(chǎn)要素，集生產(chǎn)、加工、經(jīng)營、旅游觀光、農(nóng)事體驗(yàn)、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)、住宿、餐飲、購物等功能為一體，延伸了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)相結(jié)合，促進(jìn)了一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，有利于形成以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)的發(fā)展格局。

（二）開發(fā)模式

“農(nóng)業(yè)莊園”就其類型而言,主要有以下4種:

1、農(nóng)業(yè)觀光采摘莊園

主要以觀賞采摘類的農(nóng)業(yè)休閑形式為主，常見的形式有：1）采果園。包括荔枝、柑桔、楊桃、葡萄、橄欖等果實(shí)以及蔬菜、茶、花卉的采摘，屬產(chǎn)地采果業(yè)型農(nóng)業(yè)觀光。這是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)，主要利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的場地、產(chǎn)品、設(shè)備、作業(yè)及成果作為觀光對象，獲取收益；2）挖掘園。以種植蕃薯為主，兼及馬鈴薯、芋頭、蘿卜、胡蘿卜、花生及竹筍等，農(nóng)莊在收獲期間供學(xué)生和市民挖掘，讓其接近自然、親近泥土；3）觀光花園。這類莊園培植花卉、樹木，創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)和觀賞結(jié)合的花卉園。目前，隨著人民生活水平的提高，花卉市場發(fā)展?jié)摿艽螅r花、盆景外，對陰生觀賞植物需求量很大，攀援植物行情也很好。一些農(nóng)莊利用這一形勢積極發(fā)展花卉生產(chǎn)，已取得初步成績。觀花類、觀葉類和觀葉賞果類植物的栽培以及盆景生產(chǎn)都有發(fā)展；4）藥材園。這類農(nóng)莊利用本地山區(qū)野生藥材資源繁多的優(yōu)勢，栽培許多名貴藥材和普通藥材,并建立一些貴重或市場緊缺而需要量大的藥材如甘木通、肉桂等的生產(chǎn)基地,進(jìn)行批量生產(chǎn)。

2、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化莊園

以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品為重點(diǎn)，優(yōu)化組合各種生產(chǎn)要素，實(shí)行區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、規(guī)模化建設(shè)、系列化加工、社會(huì)化服務(wù)、企業(yè)化管理，形成種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、貿(mào)工農(nóng)、農(nóng)工商、農(nóng)科教一體化經(jīng)營體系。

3、農(nóng)業(yè)文化娛樂莊園

以鄉(xiāng)村游樂體驗(yàn)、回味農(nóng)耕文明為主題，將近郊農(nóng)業(yè)文化、休閑娛樂功能相結(jié)合，集美食、娛樂、購物于一體。主要形式有：1）以家庭為單位，閑暇時(shí)光居住在此，從事一些種花、種菜、修剪果樹、采摘水果、蔬菜等鄉(xiāng)間勞作，以此體驗(yàn)親近自然的樂趣；2）飼養(yǎng)珍品動(dòng)物，如羊駝、長頸鹿、藏獒等，讓人們在與這些動(dòng)物的零距離接觸和交流中，切身感受不同于家養(yǎng)寵物的體驗(yàn)，相對于鄉(xiāng)間勞作其面對的市場又高一層次。（3）以生態(tài)餐飲的形式，即生態(tài)有機(jī)食品原料都是莊園自己生產(chǎn)的新鮮無公害有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品，顧客可以自己動(dòng)手采摘，現(xiàn)摘現(xiàn)做現(xiàn)吃，吃得透明，吃得放心。

4、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生度假莊園

是一個(gè)集養(yǎng)生、度假、娛樂、體驗(yàn)、休閑為一體的度假區(qū)域。在以養(yǎng)生為主題的前提下，不僅包括了養(yǎng)生生態(tài)環(huán)境，還包括親力親為的體驗(yàn)項(xiàng)目。依托項(xiàng)目地的良好生態(tài)環(huán)境，設(shè)立休閑會(huì)所，提供康體休閑活動(dòng)，如健身場館、SPA療養(yǎng)、海浴、鹽浴以及其他康體項(xiàng)目；采用有機(jī)種植果蔬，親自采摘，制作罐頭等方式，來豐富整個(gè)養(yǎng)生農(nóng)莊的游程。此外，從配套產(chǎn)品到建筑類型，從銷售方式再到服務(wù)模式，每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)出自身的特色。

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