林峰:“旅游綜合體”是景區(qū)、休閑區(qū)，更是城市化的一種表現(xiàn)形式.

       旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游地產(chǎn)開發(fā)中，我提出了五級臺階的開發(fā)模式，第一以資源包裝和前期設(shè)計為基礎(chǔ)，進行相應(yīng)運作，然后把項目賣掉；第二實施基礎(chǔ)開發(fā)，進行子項目的招商引資，我們叫二級項目運作；第三開發(fā)引爆人氣的項目，形成地價升值招商引資，這是我自己開發(fā)最能產(chǎn)生人氣的核心吸引力，把土地的人氣提升了以后，把地價調(diào)上來，然后銷售地或者是銷售項目；第四是獨立開發(fā)，形成整體項目開發(fā)，實現(xiàn)商業(yè)運作運營和推動整體開發(fā)運作。

最后我再簡單說一下新型城鎮(zhèn)化的理念。

新型城鎮(zhèn)化這個題目講的非常多了，中國經(jīng)過了從加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)到重化工業(yè)為主導(dǎo)，重化工業(yè)發(fā)展到今天，它的增長里已經(jīng)是比較困難了，而且污染和規(guī)?；艿较拗啤０l(fā)展什么能夠帶動中國？特別是2008年之后金融危機的沖擊，當(dāng)時靠著4萬億投資拉動，到現(xiàn)在還沒有消化掉，到底靠什么產(chǎn)業(yè)去帶動中國發(fā)展？靠出口加工產(chǎn)業(yè)、重化工產(chǎn)業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)呢？因此，城市建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為了產(chǎn)業(yè)選擇的最重要方向。新型城鎮(zhèn)化之所以提出，其實最重要的是基于兩個東西：第一基于產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)系分裂，在中國城鎮(zhèn)化過程中，城鄉(xiāng)二元化形成了產(chǎn)權(quán)分裂，第二叫城鄉(xiāng)關(guān)系，因為戶口問題造成了農(nóng)口工非市民化，造成了城鄉(xiāng)之間的差異，這兩個問題造成了中國城市化本身的障礙和擴大內(nèi)需所需要基本架構(gòu)的困難。所以首先是中國一個基本邏輯，叫保持7%的增長，是中國翻兩番必須要求的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。內(nèi)需增長成為最大的動力，因為出口和投資帶動必須靠內(nèi)需，內(nèi)需怎么辦？有效的擴大需求靠漲工資，靠社會保障，這兩個怎么實現(xiàn)？是提高城鎮(zhèn)化率和實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，所謂新型城鎮(zhèn)化核心就是這個，就是提高城鎮(zhèn)化率加上人的城鎮(zhèn)化。人的城鎮(zhèn)化是要政府拿出巨大的財政資金去保障，去保障有戶口所有人所擁有的社會條件，政府拿出幾萬億、幾十萬億可能性非常小，因此新型城鎮(zhèn)化靠什么，絕對不是靠政府的財政來解決，靠產(chǎn)業(yè)，什么產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展中具備這個價值？現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)是最有可能帶動或者最重要帶動的。因此由旅游帶動的泛產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在成為了落后地區(qū)、不發(fā)達地區(qū)相對遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)進行城鎮(zhèn)化最好的產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)，依托于旅游形成對人的搬運，旅游是搬運人的，而旅游搬運人的實質(zhì)是什么？搬運人的消費能力，也就帶來了在遠(yuǎn)離客源地區(qū)目的地的一種經(jīng)濟放大效應(yīng)，由這個經(jīng)濟放大效應(yīng)實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)帶動城市化，在這種情況下形成了旅游帶動城市化發(fā)展的結(jié)構(gòu)。在這種旅游吸引力下首先形成人的搬運，第二是消費放大，在消費聚集的情況下形成產(chǎn)業(yè)聚集，在產(chǎn)業(yè)聚集的情況下形成了城市化聚集，通過城市化聚集形成了旅游引導(dǎo)新型城市化發(fā)展結(jié)構(gòu)。這些休閑小業(yè)態(tài)是休閑旅游最大的吸引力，這些消費的聚集形成了旅游業(yè)態(tài)的聚集，通過旅游業(yè)態(tài)形成了消費聚集，帶動了區(qū)域留下人和留下消費量的結(jié)構(gòu)，然后延伸發(fā)展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的結(jié)構(gòu)，形成居住地產(chǎn)的銷售，形成商業(yè)地產(chǎn)的銷售，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，形成養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售，從而對整個區(qū)域從土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)。

旅游綜合體是什么？是三個東西，第一旅游綜合體是一個景區(qū)，第二旅游綜合體是一個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是休閑消費聚集區(qū)，第三旅游綜合體是城市化的一種表現(xiàn)形式。

謝謝大家。

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