林峰:“旅游綜合體”是景區(qū)、休閑區(qū)，更是城市化的一種表現(xiàn)形式.

       主題演講

由上海市旅游局、浙江省旅游局指導(dǎo)，搜狐焦點(diǎn)旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂(lè)部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國(guó)?旅游地產(chǎn)投融資峰會(huì)4月19-20日兩天在杭州舉行。與會(huì)嘉賓有夏巖集團(tuán)董事長(zhǎng)夏巖，國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副主席王堅(jiān)，達(dá)晨文旅投資總裁趙小兵，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉鋒博士，浙旅投資集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钗奶瑐髌媛糜瓮顿Y陳磊，綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長(zhǎng)，浙旅基石基金張偉，復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)副總裁康紅恩等50余位文旅投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人士。

以下是北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長(zhǎng)發(fā)表主題演講實(shí)錄：

林峰：各位嘉賓，下午好！非常榮幸有機(jī)會(huì)跟大家一起來(lái)溝通關(guān)于新型城鎮(zhèn)化旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)題目。

新型城鎮(zhèn)化是當(dāng)前非常熱門(mén)的一個(gè)話題，這個(gè)熱門(mén)話題我們最開(kāi)始從旅游和城市結(jié)合來(lái)研究旅游發(fā)展，實(shí)際上也是市場(chǎng)引領(lǐng)，因?yàn)榇蠹叶贾雷雎糜畏浅ｋy，如果就旅游做旅游，就景區(qū)做旅游是非常困難的，真正賺錢(qián)的、現(xiàn)金流非常好的，投資回報(bào)率能夠超過(guò)15%以上的旅游項(xiàng)目非常少。當(dāng)然我們也知道，有一些我們稱(chēng)之為現(xiàn)金流的旅游項(xiàng)目，我們管這種旅游項(xiàng)目叫做“印鈔機(jī)”，比如類(lèi)似于好的溫泉項(xiàng)目，好的漂流項(xiàng)目，都是依托于自然資源可以變成非常盈利的旅游項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目非常少，因?yàn)檎嬲劳杏谫Y源簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)就形成高速盈利，資源特優(yōu)型旅游項(xiàng)目，基本上在國(guó)有企業(yè)的手上開(kāi)發(fā)的差不多或者已經(jīng)達(dá)到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投資項(xiàng)目，需要資源消費(fèi)，可能需要更大的投資，或者要進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備投入，相對(duì)來(lái)說(shuō)區(qū)域配套項(xiàng)目占了大頭。這種情況下旅游回報(bào)率很低。

原因有很多，第一是季節(jié)原因，在北方120天是主要的經(jīng)營(yíng)期，超過(guò)了這個(gè)時(shí)間就沒(méi)有了。在回報(bào)率相對(duì)不足的情況下，旅游投資是非常難以快速發(fā)展的。但這十年來(lái)旅游投資的規(guī)模變得非常大，為什么那么大的旅游投資規(guī)模呢？現(xiàn)在爆發(fā)出來(lái)的像貴陽(yáng)貴州，3萬(wàn)旅游，這個(gè)講起來(lái)都很?chē)樔耍鋵?shí)這個(gè)項(xiàng)目里面包含了大量的土地開(kāi)發(fā)、區(qū)域城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了純旅游本身，它已經(jīng)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，而是一種區(qū)域開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)發(fā)結(jié)合，有大量的地產(chǎn)項(xiàng)目。因此旅游造就進(jìn)入了從單純旅游項(xiàng)目、旅游產(chǎn)品、旅游景區(qū)轉(zhuǎn)化到了綜合型區(qū)域開(kāi)發(fā)的階段，旅游是綜合開(kāi)發(fā)，旅游是區(qū)域開(kāi)發(fā)，旅游包含了城市開(kāi)發(fā)，更不要說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市開(kāi)發(fā)地產(chǎn)是其中一個(gè)板塊或者是最重要的一個(gè)方面?；谶@樣的一種看法，實(shí)際上旅游產(chǎn)品真正開(kāi)發(fā)的時(shí)候需求就變化非常大了。

我今天的題目叫旅游地產(chǎn)叫新型城鎮(zhèn)化，我想先從旅游地產(chǎn)開(kāi)始，從旅游地產(chǎn)本身再回過(guò)頭來(lái)說(shuō)旅游城鎮(zhèn)化和旅游產(chǎn)品本身。

旅游地產(chǎn)這個(gè)概念對(duì)大家來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常熟悉的概念，我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)是旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)的一個(gè)基本業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)絕不局限于地產(chǎn)本身或者房地產(chǎn)本身，而是整個(gè)旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)基本業(yè)態(tài)，主要是依托旅游開(kāi)發(fā)形成的土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)，包括旅游休閑商業(yè)物業(yè)、第二居所休閑住宅、第三居所的度假住宅，以及產(chǎn)權(quán)酒店分時(shí)度假酒店的開(kāi)發(fā)。

廣義的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含了區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)架構(gòu)下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這是更大的一個(gè)結(jié)構(gòu)。在這樣的框架下看旅游地產(chǎn)會(huì)爆出這樣一種量，2012年一季度有人統(tǒng)計(jì)是2600億元的投資資產(chǎn)，2012年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)3千個(gè)，全年投資破萬(wàn)億。

基于這樣大旅游地產(chǎn)的里面，旅游地產(chǎn)靠什么來(lái)形成土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呢？特別是對(duì)于常規(guī)開(kāi)發(fā)商，首先是面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題，它要做房子產(chǎn)品，什么才能帶動(dòng)它賣(mài)房子？最簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)是快速銷(xiāo)售型，實(shí)際上是兩種類(lèi)型，第一種類(lèi)型是借勢(shì)模式，在旅游城市中間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如說(shuō)杭州的西湖中間，沒(méi)得說(shuō)，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的開(kāi)發(fā)區(qū)。第二種類(lèi)型造勢(shì)模式，第一種類(lèi)型靠資源為依托，第二種類(lèi)型不看資源，我自己就能創(chuàng)造產(chǎn)品，形成市場(chǎng)。剛才康總談到創(chuàng)造需求，我認(rèn)為需求不是創(chuàng)造出來(lái)的，更主要的是創(chuàng)造出來(lái)的產(chǎn)品作為一種共贏滿(mǎn)足市場(chǎng)沒(méi)有被挖掘出來(lái)的需求或者擴(kuò)大的需求。

本文關(guān)鍵字：旅游綜合體 林峰 查看更多