林峰:“旅游綜合體”是景區(qū)、休閑區(qū)，更是城市化的一種表現(xiàn)形式.

       休閑商業(yè)地產(chǎn)

這是我們做的金色港灣的項(xiàng)目，是在鹽城的城郊，它提出來(lái)要建一個(gè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)，在一個(gè)不到100萬(wàn)人的城市，要做一個(gè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)項(xiàng)目靠什么去做？它不是城市商業(yè)綜合體，你做一個(gè)城市商業(yè)綜合體，你要引進(jìn)像萬(wàn)達(dá)這批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在這里干，因?yàn)槲磥?lái)十年以后這個(gè)地方會(huì)成為中心價(jià)值的地區(qū)，現(xiàn)在怎么辦？又匹配了一些住宅，這個(gè)地方只能做休閑商業(yè)綜合體，它的輻射范圍比城市綜合體范圍大，不僅輻射本城區(qū)內(nèi)，輻射到整個(gè)周邊城區(qū)結(jié)構(gòu)，作為休閑型發(fā)展架構(gòu)。這種休閑型商業(yè)發(fā)展架構(gòu)最重要的是在于商業(yè)業(yè)態(tài)，要能夠讓人不買(mǎi)東西也愿意在那里玩一天，消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)而不僅僅是購(gòu)買(mǎi)型商業(yè)業(yè)態(tài)，就成為休閑商業(yè)綜合體最重要的業(yè)態(tài)模式。

怎么樣開(kāi)發(fā)這種模式？怎么樣做景觀、文化、消費(fèi)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，使得這樣的綜合體實(shí)現(xiàn)留住人，消費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)就是考慮的問(wèn)題，因此引什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)來(lái)，如何有效的推動(dòng)這種業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)讓人留下來(lái)消費(fèi)的價(jià)值，就成為這個(gè)商業(yè)建筑的前提。因此我們首先通過(guò)文化策劃、業(yè)態(tài)策劃，然后落地到商業(yè)建筑上，它的商業(yè)建筑分割模式完全是小業(yè)態(tài)，最后到建筑設(shè)計(jì)，這個(gè)建筑設(shè)計(jì)一定要符合這樣的景觀要求、流動(dòng)性空間。所以做旅游的項(xiàng)目，它的功能要求最后落地到建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)上是不一樣的，如果用常規(guī)的建設(shè)設(shè)計(jì)眼光去做這樣的建筑，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)不是你希望達(dá)到的，最后做出來(lái)的東西和真正業(yè)態(tài)所要求的建筑空間結(jié)構(gòu)和景觀架構(gòu)差別很大。

休閑居住的第二居所房產(chǎn)，原則上是大型城市周邊，半小時(shí)以?xún)?nèi)的區(qū)域是最好的發(fā)展結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，有可能二居和一居結(jié)合，一個(gè)半小時(shí)到半個(gè)小時(shí)之間我們稱(chēng)之為二居所，原則上到了周末就回到這個(gè)地方去，這樣的區(qū)域第一時(shí)間距離特別重要，第二交通成本非常關(guān)鍵，在交通成本和時(shí)間結(jié)構(gòu)的框架下，作為周末型二居所在城市中非常受歡迎。因此它的社區(qū)配套和房型模式有它的特點(diǎn)。

度假型房產(chǎn)海南是非常典型的，這樣的度假區(qū)結(jié)構(gòu)非常明顯，賣(mài)的是候鳥(niǎo)人群，因此和候鳥(niǎo)人群需求間的結(jié)合，成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要研究的。同時(shí)作為像海南度假，第一是尊崇陽(yáng)光的度假，以海南為主，體現(xiàn)為季節(jié)性候鳥(niǎo)人群所推崇的。為什么哈爾濱成為三亞第一大主力，長(zhǎng)期以來(lái)是哈爾濱人占領(lǐng)三亞，原因很簡(jiǎn)單，及其殘酷的哈爾濱環(huán)境導(dǎo)致了他們選擇三亞，這個(gè)表現(xiàn)在極端，對(duì)于上海人而言冬季也是非常殘酷的，同樣也需要三亞，所以云南、三亞體現(xiàn)出來(lái)的換季節(jié)的方式成為未來(lái)度假追求路線圖的主線?，F(xiàn)在到云南，再往下走到四川康巴地區(qū)，所有陽(yáng)光和氣溫很好的地方，就會(huì)爆發(fā)成中國(guó)旅游目的地爆發(fā)性區(qū)域，現(xiàn)在正在中國(guó)形成度假風(fēng)暴路線區(qū)的概念。

第二是滑雪人口的增加，對(duì)于歐洲而言，阿爾卑斯是世界的滑雪圣地，如果沒(méi)有滑雪的習(xí)慣，沒(méi)沒(méi)有追求滑雪的人口，談不上阿爾卑斯的價(jià)值?，F(xiàn)在中國(guó)滑雪人口在不斷增大，滑雪人口這批人要去滑雪，要去學(xué)習(xí)滑雪，到最后成為滑雪愛(ài)好者。南方人跑到北京去，原來(lái)我不會(huì)滑雪，但我的孩子就會(huì)滑雪，在這些滑雪人口推動(dòng)下，以萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)白山的投資，和云頂在崇禮的投資，形成了中國(guó)以滑雪配合的冬季度假，這幾年整個(gè)投資規(guī)模將近千億，上千億的旅游地產(chǎn)進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，就是因?yàn)榇笠?guī)模的滑雪者。像這樣的我們稱(chēng)之為度假房地產(chǎn)，度假房地產(chǎn)追求的是什么？我們可以把度假放大，不是什么地方都適合度假，很多地方的度假是假度假。

另外是綜合體，以前做酒店是配套，到度假區(qū)做五星級(jí)酒店是很恐怖的事情，原因很簡(jiǎn)單，任何旅游都有季節(jié)性，由于設(shè)計(jì)季節(jié)性的影響，比如在北京壩上草原做五星級(jí)酒店，它只有三個(gè)月的時(shí)間，請(qǐng)問(wèn)一個(gè)五星級(jí)酒店投資上億怎么回收？怎么回收得了？沒(méi)有辦法回收，哪怕是零地價(jià)也沒(méi)有用，政府給你扶持也沒(méi)有用。

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，現(xiàn)在是一種不成熟的業(yè)態(tài)，但這里面可能性空間相當(dāng)大，一批保險(xiǎn)公司開(kāi)始介入這一塊，實(shí)際上是追求地產(chǎn)收益率和保險(xiǎn)互動(dòng)結(jié)構(gòu)，真正成功的以養(yǎng)老作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)而形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式還是相對(duì)不成熟的，有一些比較成熟的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)型場(chǎng)所。但可以用這種要素去做的養(yǎng)生型地產(chǎn)和帶養(yǎng)老價(jià)值或者養(yǎng)老性地產(chǎn)這就非常多樣化了，空間就非常大了。

關(guān)于溫泉地產(chǎn)，我們也提出了一些溫泉打造的出發(fā)，主要是結(jié)合區(qū)域結(jié)構(gòu)，形成溫泉度假到溫泉小鎮(zhèn)，再到溫泉城的架構(gòu)。

文化創(chuàng)意地產(chǎn)應(yīng)該是融合型的地產(chǎn)模式，這種地產(chǎn)模式，特別是像影視城、文化演繹和文化創(chuàng)意、文化主題園等等，借文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)形成帶有文化理念和品牌價(jià)值的旅游地產(chǎn)，這種類(lèi)型發(fā)展比較多。真正是把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)到一個(gè)旅游區(qū)去復(fù)制非常困難，文化創(chuàng)意地產(chǎn)并不是做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的直接發(fā)展，比如說(shuō)像做大規(guī)模的影視城，做大規(guī)模的影視產(chǎn)業(yè)基地，然后去發(fā)展地產(chǎn)，這是非常困難的，原因很簡(jiǎn)單，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的整合非常重要。相反用文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)手法去帶動(dòng)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展是非常容易的。因此是帶羊頭賣(mài)狗肉的事，它有交叉性，但不是做產(chǎn)業(yè)鏈延伸，不是做產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)基地，更多的是稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。所以我們現(xiàn)在做大量的旅游，我們叫泛旅游集聚區(qū)，我們不做集團(tuán)化旅游發(fā)展，但是做產(chǎn)業(yè)聚集相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易，以旅游為主導(dǎo)的休閑產(chǎn)業(yè)聚集在一個(gè)區(qū)域內(nèi)把各種各樣的休閑到這個(gè)區(qū)域，形成休閑放大效應(yīng)是很好的手法。

莊園房地產(chǎn)這幾年發(fā)展也非?？欤紫仁菑募t酒出來(lái)，酒莊模式，這是我們做的葡萄酒莊，一般來(lái)說(shuō)5%―10%左右的建設(shè)用地，90%――95%之間農(nóng)業(yè)匹配形成架構(gòu)。

新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)，結(jié)合新農(nóng)村改造形成一批新的地產(chǎn)，這種發(fā)展往往和旅游結(jié)合，形成了新農(nóng)村模式下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)，這里面包含了商業(yè)型地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)一定要和景區(qū)經(jīng)營(yíng)來(lái)結(jié)合，如果沒(méi)有很好的持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念旅游地產(chǎn)非常難做。

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