城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

 B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過(guò)檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
4.5.4.3  用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算
    根據(jù)市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場(chǎng)細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。
4.6  利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià)
4.6.1  路線價(jià)的評(píng)估范圍
    路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。
4.6.2  商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分
4.6.2.1  地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：
    1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 
    2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段
4.6.2.2  區(qū)段劃分方法：
    1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；
    2. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。
4.6.3 樣點(diǎn)地價(jià)的整理
    與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。
4.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
    與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。
4.6.5  評(píng)估區(qū)段地價(jià)
4.6.5.1  有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估
    以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種：
    1. 取中位數(shù)。
    2. 取眾數(shù)。
    3. 取算術(shù)平均數(shù)。
4.6.5.2  無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估
    沒(méi)有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見(jiàn)4.5.4.1中第二款。
4.6.6  劃分地價(jià)等級(jí)
    把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級(jí)。
4.7  城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定
4.7.1  基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
    1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。  
    2. 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。
    3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。
    4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
4.7.2  基準(zhǔn)地價(jià)的確定
    以一種方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。
    以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    以兩種以上方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評(píng)估結(jié)果、土地市場(chǎng)狀況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
   根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。
4.8  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制   
4.8.1  基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。
4.8.2  級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。
    如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。
4.8.2.1  用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表
    1.確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 宗地地價(jià)影響因素的選擇

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