城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

 
    3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點(diǎn)劃線表示。
    4. 土地級別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。
    5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見附錄B。
4.9.2.2  基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾
    基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見附錄B。
4.10  基準(zhǔn)地價(jià)更新
4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線
    基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條：
    1. 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎(chǔ)），以市場交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    3. 以土地定級或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。
    城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。
4.10.2  級差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià)
4.10.2.1  應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，市場交易地價(jià)資料不豐富的城市。
4.10.2.2  基本方法
    1. 有定級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準(zhǔn)確性，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。
    2. 沒有定級基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。
    3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評估的步驟和方法相同。
4.10.3  利用市場交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)
4.10.3.1  應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，市場交易資料較多的城市。
4.10.3.2  基本方法
    1. 有定級的城市，以城市定級為基礎(chǔ)，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價(jià)資料更新評估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 沒有定級的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級方法先進(jìn)行定級，再在定級的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新；
    3. 市場交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評估的數(shù)量。
    4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級別建立模型法和地價(jià)與定級因素分值建立模型法。
4.10.3.3  區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法

    1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。  
 2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。
    3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.4  地價(jià)與土地級別建立模型法
    1. 基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.5  地價(jià)與定級因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價(jià)定級，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。
    3. 基本模型：
      Yn=A(1+r)Xn
  式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)）；
         A：常數(shù)；
         r ：地價(jià)級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；
         Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值
    先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。

本文關(guān)鍵字： 查看更多