城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

1  總則
1.1  規(guī)程制定的目的
為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。

1.2  規(guī)程適用范圍
 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。
 本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

1.3  從事土地估價(jià)的基本規(guī)定
城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于２名。
1.4  職業(yè)道德 
土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

1.5  土地估價(jià)報(bào)告的有效期
 土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。

1.6  土地估價(jià)的法律依據(jù) 
    土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。

1.7  規(guī)程解釋權(quán)
    本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。

2  城市土地估價(jià)基本原則和程序
2.1  城市土地估價(jià)的基本原則
2.1.1  土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：
         1．合法原則；
         2．最高最佳使用原則；
         3．替代原則；
         4．預(yù)期收益原則；
         5．供需原則；
         6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；
         7．多方法相比較原則。
2.1.2  遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3  遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
    基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
    企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
    估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來(lái)用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。
2.1.4  遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。
2.1.5  遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。
2.1.6  遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。
2.1.7  遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1.8  遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。

2.2  城市土地估價(jià)的程序
2.2.1  城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
        1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)；
        2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃；
        3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象；
        4. 搜集估價(jià)所需資料；
        5. 選定估價(jià)方法計(jì)算；
        6. 確定估價(jià)結(jié)果；
        7. 提交估價(jià)報(bào)告。

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