城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

 
          Pbm――房屋單位建筑面積造價(jià)
          T――房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)
          Slb――出地方分成建筑面積
          Scl――出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e
          Rv――容積率
          Scb――出資方分成建筑面積
4.5.2.4  樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正
    不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。
    1. 有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：
計(jì)算公式為：
    
                      [1－（1/（1+rd）m）]
               Pm=Pml×――――――――――
                   [1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格
      m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期
      Pm1──樣點(diǎn)地價(jià)
      m──基準(zhǔn)地價(jià)年期
      rd──土地還原利率
    2. 所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：
     計(jì)算公式為：
          Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。
4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正
 不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。
計(jì)算公式為：           Pis
                      Kij=──
                          Pij
式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù)
          Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）
          Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）
對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為：
                   Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格
          Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)
4.5.2.6  樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正
不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。首先編制容積率修正系數(shù)表：
                             Pis
                         Kr=──
                          Pi
式中：Kr──容積率修正系數(shù)
          Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià)
          Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)
對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格：
               Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià)
      Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格
      Kr──同前
4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正
     根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：
    1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。
    2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。
    3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。
    4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。
    等等。

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