城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

  
    4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表
根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。
4.8.2.2  用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表    
    1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
    2. 修正幅度值的計(jì)算
    將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。
    對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。
    按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
    3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定
    根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。
    4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件
    具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。
4.8.3  路線價(jià)修正系數(shù)表的編制
    路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。
4.8.3.1  確定路線價(jià)
    依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。
4.8.3.2  編制深度指數(shù)修正表
    深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?
    1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。
    2. 確定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。
    3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨(dú)深度百分率為： a1 > a2 > a3 ……>an 。    
4. 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。
    A. 平均深度百分率：        
        a1+a2  a1+a2+a3       a1+a2 +a3+……an
    a1 >――  >―――  >……>―――――――
         2       3                n
    B. 累計(jì)深度百分率：
     a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an 
4.9  基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制
4.9.1  基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容
    1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等。基準(zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。
    2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。
    3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。
    4. 將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。
    A. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。
    B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。
    C. 基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號(hào)如：
        商業(yè)    3000               商業(yè)   2000--4000
    Ⅱ  住宅    950       或Ⅱ     住宅    900―1100
        工業(yè)    375                工業(yè)    200―500
    D. 地價(jià)級(jí)別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。
    5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表示。
    6. 表示土地利用類型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級(jí)商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類及圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
    7. 其它內(nèi)容盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
    8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級(jí)色差不宜過大。
4.9.2  基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾
4.9.2.1  基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪
    1. 土地級(jí)別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實(shí)線表示。
    2. 主干道用0.3mm 的雙實(shí)線表示，次干道用0.2mm的雙實(shí)線表示，支路用 0.3mm的單實(shí)線表示。 

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