城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

      

 
4.4.6  基準地價計算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。
4.4.6.2  基準地價計算
將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準地價：
         In
        P1b = ―
             rd
  式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價；
        In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益； 
        rd ：土地還原利率
    根據(jù)計算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準地價。
對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準地價基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準地價。
每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準地價。
按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準地價表。
4.5  利用土地交易資料評估基準地價
4.5.1  各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定
4.5.1.1  以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細分土地級別或區(qū)域。
4.5.1.2  在沒有進行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標準，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。
4.5.1.3  均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進行適當歸并。
4.5.2  樣點地價的整理
交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。
4.5.2.1  土地聯(lián)營入股資料
    根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。
    1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價：
                      Plg          1
                Pls=（――）×――
                       s       rd
    式中：Pls――聯(lián)營土地單位面積地價
      Plg――土地股每年分享的利潤或股息
      s――聯(lián)營土地面積
      rd――土地還原利率
    2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價：
                          re          1
               Pls=Cg×（――）×――
                          rc          s
    式中：Pls――聯(lián)營土地單位面積地價
          Cg――出資方的資本總量
          re――出地方利潤分成量
          rc――出資方利潤分成量
          s――聯(lián)營土地面積
4.5.2.2  以地換房資料
    用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價：
                    Stb×Pbs
                Pls=――――
                      s
    式中：Pls――宗地單位面積地價
          Stb――轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積
          Pbs――單位建筑面積的平均售價
          Ｓ――讓出的土地面積
4.5.2.3  聯(lián)建分成資料
    聯(lián)建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為：
             （Pbm+T）×Slb      （Pbm+T）×Slb×Rv
         Pls= ―――――――― = ―――――――――― 
                  Scl                  Scb
    式中：Pls――聯(lián)建房中單位土地面積的地價

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