城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

      

 
    5. 樣本分布要均勻；
    6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個；
    7. 所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；
    8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；
    9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。
4.2.2  資料調(diào)查的內(nèi)容
    1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；
    2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；
    3. 地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價、重置價等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；
    4. 影響地價的因素資料；
    5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。
4.2.3  樣本資料的整理
    1. 樣本剔除。
    逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。
    2. 樣本資料歸類
    將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。
4.3  基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線
4.3.1  以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。
4.3.2  用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價評估的主要技術(shù)路線。
4.3.3  用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評估。
4.4  級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價
4.4.1  土地級別的確定
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。
4.4.2  樣本數(shù)據(jù)處理
4.4.2.1  土地利用類型的劃分    
    土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準(zhǔn)地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。
4.4.2.2  單元土地質(zhì)量指數(shù)計算
    根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：
                       fi




                 Xin =―― 
                       n
    式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；
          fi ：某單元總分值；
          n ：土地級別數(shù)
4.4.2.3  行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算
     分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：
                         Crm
                    Kci = ―― 
                          Cr
式中：  Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)

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