城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

      

 
2.2.2  確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。
    確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。
2.2.3  編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。
    估價工作計劃主要應(yīng)包括以下幾項：
    1. 估價擬采用的技術(shù)步驟；
    2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法；
    3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；
    4. 預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。
2.2.4  實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。
2.2.5  估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。
    估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：
    1. 估價對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；    
    2. 對土地價格有普遍影響的資料；
    3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；
    4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；
    5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料；
    6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。
2.2.6  根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。
2.2.7  估價人員在確定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。

３、城市土地價格的影響因素

3.1  城市土地價格影響因素分類
    城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：
    1. 一般因素；
    2. 區(qū)域因素；
    3. 個別因素。
3.2  一般因素
一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。
3.3  區(qū)域因素
區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
3.4  個別因素
個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。
    地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。

４．基準(zhǔn)地價評估

4.1  準(zhǔn)備工作
    準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。
    基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等。
    基準(zhǔn)地價評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。
    基準(zhǔn)地價工作底圖為：
        大城市        1:10000―1:20000
        中等城市      1:5000―1:10000
        小城市以下    1:1000―1:5000
    按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。
4.2  資料調(diào)查與整理
4.2.1  資料調(diào)查的一般要求
    1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上；
    2. 調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進行；
    3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；
    4. 樣本要有代表性；

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