城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

 
5.1.2  明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：
     1．明確估價(jià)對(duì)象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。
2．明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。
3．明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價(jià)格類型：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定。
5．明確估價(jià)作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。
5.1.3  搜集的相關(guān)估價(jià)資料主要包括：影響宗地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。
5.1.4  估價(jià)人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時(shí)對(duì)待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時(shí)進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對(duì)已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。
5.1.5  估價(jià)人員應(yīng)對(duì)所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：
      1．對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資料；
      2．對(duì)待估宗地所在區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；
      3．待估宗地本身?xiàng)l件對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；
      4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；
      5．其他相關(guān)資料。
5.1.6  估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。
5.1.7  確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：
      1．簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；
      2．加權(quán)算術(shù)平均法；
      3．中位數(shù)法；
      4．眾數(shù)法；
      5．綜合分析法。
5.1.8  宗地估價(jià)報(bào)告書包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9  估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報(bào)告書后，應(yīng)對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。  
5.2  收益還原法
5.2.1  收益還原法的基本原理 
    收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來(lái)地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
               P=a/r[1-1/(1+r)m]
   式中：P――有限年期土地收益價(jià)格；
            a――年土地純收益；
            r――土地還原利率；
            m――土地使用年期。
5.2.2  運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序
      1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；
      2．估算年總收益；
      3．估算年總費(fèi)用；
      4．計(jì)算年純收益；
      5．確定還原利率；
      6．選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格；
      7．確定待估宗地地價(jià)。
5.2.3  總收益指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4  總費(fèi)用
5.2.4.1  土地租賃中的總費(fèi)用
    土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：
    1. 土地使用稅；
    2. 土地管理費(fèi)；
    3. 土地維護(hù)費(fèi)；
    4. 其他費(fèi)用。
5.2.4.2  房地出租中的總費(fèi)用
    房地出租中的總費(fèi)用主要包括：
    1. 經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)；
    2. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；
    3. 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)；
    4. 房屋出租年應(yīng)交稅金；
    5. 房屋年折舊費(fèi)；
    6. 建房資本的利息
    7. 其他費(fèi)用。

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