房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

    換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  統(tǒng)一付款方式；
    2  統(tǒng)一采用單價(jià)；
    3  統(tǒng)一幣種和貨幣單位；
    4  統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
    注：1  統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；
         2  不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間
價(jià)計(jì)算。
5.2.5  進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏
差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。
    有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：
    1  有利害關(guān)系人之間的交易；
    2  急于出售或購買情況下的交易；
    3  受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
    4  交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；
    5  交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；
    6  相鄰房地產(chǎn)的合并交易；
    7  特殊方式的交易；
    8  交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
    9  其他非正常的交易。
    注： 1  當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行
交易情況修正；
         2  對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交
易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。
5.2.6  進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
。
    交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)
格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整
。
5.2.7  進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外
部環(huán)境狀況下的價(jià)格。
    區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套
設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
    區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。
    進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于
區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。
5.2.8  進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀
況下的價(jià)格。
    有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)
設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等
；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面
布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。
    個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。
    進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于
個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。
5.2.9  交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法
、差額法或回歸分析法。
    每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。
5.2.10  選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一
個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.11  市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

5.3  收益法

5.3.1  運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；
    2  估算潛在毛收入；
    3  估算有效毛收入；
    4  估算運(yùn)營費(fèi)用；
    5  估算凈收益；
    6  選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；
    7  選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
    注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。
5.3.2  凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：
    1  出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管
理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。
    租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。
    維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合
法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理
等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
    2  商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商
品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。
    3  生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，
凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、
財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。
    4  尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的
方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。
5.3.3  估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之
外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。
    有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正
?？陀^的租金。
    利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益
，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較
。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。
5.3.4  在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限
，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：
    1  每年基本上固定不變；
    2  每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；
    3  每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；
    4  其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。