房地產(chǎn)估價規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標簽：

6  不同估價目的下的估價

6.0.1  房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：
    1  土地使用權(quán)出讓價格評估；
    2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；
    3  房地產(chǎn)租賃價格評估；
    4  房地產(chǎn)抵押價值評估；
    5  房地產(chǎn)保險估價；
    6  房地產(chǎn)課稅估價；
    7  征地和房屋拆遷補償估價；
    8  房地產(chǎn)分割、合并估價；
    9  房地產(chǎn)糾紛估價；
    10  房地產(chǎn)拍賣底價評估；
    11  企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；
    12  其他目的的房地產(chǎn)估價。

6.1  土地使用權(quán)出讓價格評估

6.1.1  土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中
華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例
》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。
6.1.2  土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)
議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標和
拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。
6.1.3  土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價
修正法。

6.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

6.2.1  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人
民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有
關(guān)規(guī)定進行。
6.2.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。
6.2.3  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。
6.2.4  以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其
轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理
規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

6.3  房地產(chǎn)租賃價格評估

6.3.1  房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人
民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)
規(guī)定進行。
6.3.2  從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。
    住宅的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

6.3.3  房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。
6.3.4  以營利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中
所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

6.4  房地產(chǎn)抵押價值評估

6.4.1  房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城
市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。
6.4.2  房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房
地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因
素對抵押價值的影響。
6.4.3  房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。
    依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。
    首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。
    再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。
6.4.4  以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除
預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理
：
    1  首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)
轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土
地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。
    2  用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變
為出讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的款額。
6.4.5  以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及
抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。
6.4.6  以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和
收益的份額部分的價值。
6.4.7  以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。
6.4.8  以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。