房地產(chǎn)估價規(guī)范

      

2.0.13  收益法  income approach，income capitalization approach
    預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，
以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0.14  成本法  cost approach
    求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客
觀合理價格或價值的方法。
2.0.15  假設(shè)開發(fā)法  hypothetical development method，residual method
    預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估
算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0.16  基準(zhǔn)地價修正法  land datum value method
    在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對
象宗地價格的方法。
2.0.17  潛在毛收入  potential gross income
    假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。
2.0.18  有效毛收入 effective gross income
    由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收
入。
2.0.19  運(yùn)營費(fèi)用  operating expenses
    維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。
2.0.20  凈收益  net income，net operating income
    由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。
2.0.21  建筑物重置價格  replacement cost of building
    采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象
具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
2.0.22  建筑物重建價格  reproduction cost of building
    采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價
對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
2.0.23  物質(zhì)上的折舊  physical depreciation， physical deterioration
    建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。
2.0.24  功能上的折舊  functional depreciation，functional obsolescence
    建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。
2.0.25  經(jīng)濟(jì)上的折舊  economic depreciation，economic obsolescence
    建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。
2.0.26  估價結(jié)果  conclusion of value
    關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。
2.0.27  估價報告  appraisal report
    全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，
關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。
 3  估價原則
3.0.1  房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則：
    1  合法原則；
    2  最高最佳使用原則；
    3  替代原則；
    4  估價時點(diǎn)原則。
3.0.2  遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
3.0.3  遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
    當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之
一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：
    1  保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前
提估價；
    2  轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使
用為前提估價；
    3  裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改
造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；
    4  重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后
再予以利用為前提估價；
    5  上述情形的某種組合。
3.0.4  遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格
。
3.0.5  遵循估價時點(diǎn)原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價
值。

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