房地產(chǎn)估價規(guī)范

      

5.4.7  成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)
上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。
5.4.8  建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房
地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估
算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。
5.4.9  扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：
    1  直線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：
                           t
      V ＝ C －（C － S）-----                        ………………（5.4.9－1）
 
                           N
    2  雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：
                    2
    V ＝ C（1 － -----）t                            ………………（5.4.9－2）
                    N
    3  成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：
    V ＝C q                                          ………………（5.4.9－3）
    式中  V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；
          C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；
          S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；
　        t ─ 建筑物已使用年限（年）；
          N ─ 建筑物耐用年限（年）；
          q ─ 建筑物成新率（％）。
    注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，
觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以
及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
5.4.10  建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)
濟(jì)耐用年限。
    經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍
環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
5.4.11  估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為：
    1  建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格
之日起計(jì)；
    2  建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；
    3  建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊；
    4  建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而
結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊；
    5  建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而
結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
5.4.12  積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r格加上建
筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。
5.4.13  新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工
程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。
 
5.5  假設(shè)開發(fā)法
 
5.5.1  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
    2  選擇最佳的開發(fā)利用方式；
    3  估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；
    4  預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；
    5  估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)
房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；
    6  進(jìn)行具體計(jì)算。
5.5.2  假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法應(yīng)把
握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
    待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資
開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出
售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。
5.5.3  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)
成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅
費(fèi)。
5.5.4  預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的
未來變動趨勢。
5.5.5  開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的
房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。
5.5.6  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法
；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計(jì)算利息的方法。
 
5.6  基準(zhǔn)地價修正法
 
5.6.1  運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；
    2  確定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價；
    3  進(jìn)行交易日期修正；
    4  進(jìn)行區(qū)域因素修正；
    5  進(jìn)行個別因素修正；
    6  求出估價對象宗地價格。
5.6.2  進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點(diǎn)的值。
    交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。
5.6.3  區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個
別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。
5.6.4  運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
  
 

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