房地產(chǎn)估價規(guī)范

      

 4  估價程序
4.0.1  自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
    1  明確估價基本事項；
    2  擬定估價作業(yè)方案；
    3  搜集估價所需資料；
    4  實地查勘估價對象；
    5  選定估價方法計算；
    6  確定估價結(jié)果；
    7  撰寫估價報告；
    8  估價資料歸檔。
4.0.2  明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  明確估價目的；
    2  明確估價對象；
    3  明確估價時點(diǎn)。
    注：1  估價目的應(yīng)由委托方提出；
         2  明確估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況；
         3  估價時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；
         4  在明確估價基本事項時應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。
4.0.3  在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案
。    估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；
    2  擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；
    3  預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)；
    4  擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.4  估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析、整理。
    估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：
    1  對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；
    2  對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；
    3  相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；
    4  反映估價對象狀況的資料。
4.0.5  估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)
劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象
的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，以及對
估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
4.0.6  完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和
妥善保管。
 5  估價方法
5.1  估價方法選用
 
5.1.1  估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、
基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運(yùn)用。
5.1.2  對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。
5.1.3  根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采
用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述
理由。
5.1.4  有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。
5.1.5  收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。
5.1.6  具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種
估價方法。
5.1.7  在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)
行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
5.2  市場比較法
.2.1  運(yùn)用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集交易實例；
    2  選取可比實例；
    3  建立價格可比基礎(chǔ)；
    4  進(jìn)行交易情況修正；
    5  進(jìn)行交易日期修正；
    6  進(jìn)行區(qū)域因素修正；
    7  進(jìn)行個別因素修正；
    8  求出比準(zhǔn)價格。
5.2.2  運(yùn)用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
    搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  交易雙方情況及交易目的；
    2  交易實例房地產(chǎn)狀況；
    3  成交價格；
    4  成交日期；
    5  付款方式。
5.2.3  根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例
。
    選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：
    1  是估價對象的類似房地產(chǎn)；
    2  成交日期與估價時點(diǎn)相近，不宜超過一年；
    3  成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
5.2.4  選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，
統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。

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