房地產(chǎn)估價規(guī)范

      

 前    言
    國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號《一九九八年工程建設(shè)
國家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號《關(guān)
于委托制訂"房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)程"的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房
地產(chǎn)估價師學(xué)會會同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會等十個單位共同編制
而成。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號文批準(zhǔn)，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)
督局聯(lián)合發(fā)布。
    本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房
地產(chǎn)估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實際工
作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港
、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。
    本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負(fù)責(zé)。在使用過程
中，各估價機(jī)構(gòu)、估價人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗，并將意見寄往中國房地產(chǎn)
估價師學(xué)會國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼
：100835），以供修訂時參考。
    國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。參編單位：建設(shè)
部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院
、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所
、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。
    本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉
洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。
目    次
1  總    則     5
2  術(shù)    語     5
3  估價原則     3
4  估價程序     4
5  估價方法     5
    5.1  估價方法選用   5
    5.2  市場比較法     5
    5.3  收益法 7
    5.4  成本法 9
    5.5  假設(shè)開發(fā)法     11
    5.6  基準(zhǔn)地價修正法 12
6  不同估價目的下的估價 12
    6.1  土地使用權(quán)出讓價格評估 13
    6.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估     13
    6.3  房地產(chǎn)租賃價格評估     13
    6.4  房地產(chǎn)抵押價值評估     13
    6.5  房地產(chǎn)保險估價 14
    6.6  房地產(chǎn)課稅估價 15
    6.7  征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價 15
    6.8  房地產(chǎn)分割、合并估價   15
    6.9  房地產(chǎn)糾紛估價 16
    6.10  房地產(chǎn)拍賣底價評估    16
    6.11  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價    16
    6.12  其他目的的房地產(chǎn)估價  16
7  估價結(jié)果     16
8  估價報告     17
9  職業(yè)道德     18
附錄A  估價報告的規(guī)范格式       19
規(guī)范用詞用語說明        22
附：條文說明    23
 1  總    則
1.0.1  為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合
理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律
、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2  本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。
1.0.3  房地產(chǎn)估價應(yīng)獨立、客觀、公正。
1.0.4  房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。
2  術(shù)    語
2.0.1  房地產(chǎn)  real estate，real property
    土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。
2.0.2  房地產(chǎn)估價  real estate appraisal，property valuation
    專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，
并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值
進(jìn)行估算和判定的活動。
2.0.3  估價對象  subject property
    一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。
2.0.4  估價目的  appraisal purpose
    估價結(jié)果的期望用途。 
2.0.5  估價時點  appraisal date，date of value
    估價結(jié)果對應(yīng)的日期。
2.0.6  客觀合理價格或價值  value
    某種估價目的特定條件下形成的正常價格。
2.0.7  公開市場  open market
    在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市
場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不
具有排它性。
2.0.8  公開市場價值  open market value
    在公開市場上最可能形成的價格。
    采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。
2.0.9  類似房地產(chǎn)  similar property
與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同
或相近的房地產(chǎn)。
2.0.10  同一供求圈  comparable search area
    與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。
2.0.11  最高最佳使用  highest and best use
    法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最
高價值的使用。
2.0.12  市場比較法 market comparison approach，sales comparison approach
    將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的
已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

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