《2014中國房地產創新發展報告》之房地產金融投資

       2014地產金融投資現狀特征(一)

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之房地產金融投資篇。

一、2014年中國房地產金融投資的發展現狀及特征

房地產行業本身具有極強的金融屬性，杠桿融資與現金流管理一直是房地產企業的核心任務及高額利潤的重要來源。隨著近幾年行業的持續深度調整，大型領先房企紛紛謀求轉型之道，越來越多的金融機構通過多元化的金融產品參與房地產企業融資，房地產行業金融化進程及相關金融創新愈演愈烈。

另外，在宏觀政策上，與房地產金融相關的監管政策和制度創新在2014年也取得了較大進展，為房地產金融市場的持續繁榮創造了更大的市場空間。

1、大資管背景下房地產投融資市場的發展特征

1）房地產企業融資渠道進一步多元化，房地產信托主力地位未動搖

大資管時代，越來越多的金融機構和房地產基金開始進入房地產投資行業。銀行貸款、房地產信托、保險資管、券商資管、四大資產管理公司、基金子公司、包括近幾年異軍突起的房地產基金，均在房地產企業融資中扮演了不同的角色。房地產信托作為最早的全能投行和大資管行業的開拓者，2014年規模約為6848億元，雖然已經告別了高速增長的時代，但較之其他資管平臺仍然具有巨大的先發優勢?；鹱庸窘陙硪怖闷漕愋磐械墓ぞ邇瀯莴@得了較快的增長與市場份額。

房地產金融平臺資產管理規模（2014）（數據來源：諾承投資研究統計）

2）房地產基金帶來金融產品結構設計的新創新

大資管時代帶來了豐富多元的金融工具，基本顛覆了銀行理財池和信托的牌照通道時代，各類金融產品形式都將發揮同質作用。銀行理財、信托、券商資管、基金子公司、保險資管、PE基金都僅僅是金融產品的形式，從根本上來說都將成為金融產品的設計形式。當前，不同金融渠道具有不一致的資金成本屬性、期限屬性、投資人來源和風險偏好，因此需要對應不同的底層項目和金融產品結構。2014年，房地產基金主動利用基金子公司等資管通道工具進行產品結構分層設計、基金子公司主動開展房地產融資業務，都開始成為行業主流。信托、基金子公司及有限合伙之間的結構嵌套，在房地產基金的實踐中層出不窮。大資管產業鏈已經形成，即基金管理人或投資顧問將底層項目通過各類金融通道的組織形式與經濟條款設計實現投資產品化或證券化，最終體現為供資產池和投資人配置的各類金融產品的有機聯系過程。

大資管行業產業鏈分析（圖表來源：諾承投資研究）

3）房地產基金從融資顧問開始走向投資策略專業化

在很長一段時間內直到2014年，國內很大一部分房地產基金及金融機構在實質上扮演房地產投資銀行的角色，更多的定位是協助房企提供適應其需求的融資服務，以具體項目為導向設置單項目基金。而作為真正的專業基金，強調的更多是主動投資能力而非融資能力，即利用專業的投資策略，采取組合投資的方式分散風險提升收益，配合有主動投資及投后管理能力的成熟團隊，通過挖掘和提升投資標的價值，從而為LP投資人創造持續回報。

大資管為各類金融資管平臺包括房地產基金相互融合合作提供了充分的市場空間，也同時對獨立運作的房地產基金提出了更高的主動管理能力建設要求。越來越多的房地產基金開始走向投資策略專業化。擺脫為房企提供融資服務的窠臼，越來越多的房地產基金開始具有專注的投資策略，及配合執行投資策略的成熟團隊，并不斷打造和加強投后管理和項目運營能力。從投資產品結構設計角度看，出現了更多的組合投資基金而非單項目基金，如中城投資與德信資本于今年發行了項目池組合投資基金，市場上也出現了專業的工業地產和物流地產基金。