“旅游引導的區域綜合開發模式”與旅游投資新時代.

       旅游投資的新綜合時代已經到來

旅游綜合開發，已經成為旅游投資的主流模式，本文認為，旅游投資的新綜合時代已經到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對這種模式的梳理，能夠引導出良性的商業模型，使企業投資人成為真正的區域運營商。

一、居民消費升級，旅游服務需求增長，但增速低于旅游名義下的開發投資增速

中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務產業的發展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區域開發、城鎮化投資、房地產開發。如果把這些項目都納入計算，旅游產業投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務業的旅游市場需求，是旅游服務需求）。

二、產業轉型、土地財政與旅游房地產商業利益合流，推升了旅游開發新浪潮

實際上，隨著我國城市化的發展，旅游成為了提升城市化質量的重要因素，是城市化中具有產業、居住支持雙重價值的要素，為其發展提供了產業支撐。中國的旅游開發，已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應，能夠推進服務產業進行聚集發展、形成新農村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業房地產及休閑度假房地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”這三要素，形成了旅游引導下區域綜合開發的模式，并已經成為旅游產業發展的主流模式。

實際上，傳統旅游項目（以游客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目）的投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經全部開發完成之后，旅游服務與旅游設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產業轉型升級的產業開發導向，與投資商在泛地產高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務與旅游設施產品開發上，已經形成了明顯的矛盾結構。

然而，由于國家房地產調控，城市房地產開發受到嚴重打壓，投資商亟需繞過調控政策，獲得開發土地。而旅游地產的開發環境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發利潤和旅游休閑度假房產利潤，可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發的高成本。據估算，只需要把旅游房地產開發中盈利的40%，用于開發旅游服務與旅游設施，就足以推動整個區域的綜合開發了。

 于是，對土地開發及房地產開發的共同需要，構成了新的旅游與地產的對接模式――旅游區域綜合開發：政府出讓土地一級開發的利潤，引導和要求投資商開發旅游服務與旅游設施項目；而投資商在開發旅游服務與旅游設施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發、商業地產開發或旅游房地產開發。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務與旅游設施項目開發需要，整合形成了旅游區域開發、旅游綜合體開發、旅游小城鎮開發、旅游文化產業園區開發、休閑農業區開發等等，這些以旅游為引擎開發形成的旅游區、休閑區、度假區、文化產業園區、休閑農業園區等等，都是在土地開發紅利與房產紅利的支撐下，形成模式。

從此，面向非城市區域的旅游區域開發，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點。

旅游開發熱就此成為旅游開發大潮。

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