《2014中國房地產創新發展報告》之養老住區

       2014年養老住區的發展現狀

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之養老住區篇。

在去年的這個時候做總結與展望時，2014年被寄期望于爆發式增長年，期望隨著政策的不斷傾斜和落地，養老住區可進入沸騰期。2014年底，我們再盤點這一年的發展，卻發現終于擺脫國家政策桎梏、可名正言順進入養老住區行業的企業與外圍觀察者有著迥然不同的感受。盡管私募基金的介入、多家上市公司的青睞、不斷涮新的數據都證明了這一行業的美好前景，但投入過大、融資過難、回報周期過長、盈利模式不清晰等問題依然制約著養老住區的發展。因此，我們將2014年定義為各種問題與創新模式的探索年。

一、2014年養老住區的發展現狀

1、市場層面

在國內住宅地產陷入低迷的狀態下，養老住區逆勢而上，成為了當下最熱的一個領域。這一現象的產生有兩個契機，一是我國人口老齡化達到一定程度引起國家重視，老齡問題已上升為國家戰略層面；另一個契機是房地產本身的發展遇到寒流，這個時候開發商進入養老地產至少可以作為一個概念來炒，相對來講拿地會容易一些。

目前，雖然養老地產很熱，但整體上還處于起步階段，市場呈現一種無序的狀態。首先，目前很多項目名義上是養老地產，但實際目的是賣房，還是一種開發行為。其次，大家都還沒有找到合適的盈利模式，國內成熟的標桿性的值得借鑒和學習的項目幾乎沒有。第三，很多養老社區普遍將自己的目標人群定位為“高知、高干、高管”人群，而面向普通消費學者的產品卻不足。

2、政策層面

延續2013年的政策，2014年國家繼續發布有關養老產業的利好政策。2014年國土資源部、保監會、國家發展改革委員會、財政部、商務部發布《養老服務設施用地指導意見》、《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》、《關于加快推進健康與養老服務工程建設的通知》、《國家發展改革委關于減免養老和醫療機構行政事業性收費有關問題的通知》、《關于推動養老服務產業發展的指導意見》等發文，對養老產業給予用地、金融、財政等方面的支持。

3、企業層面

涉水養老地產的企業無論是在數量還是種類上都有增無減。除了萬科、保利、綠地等最先進入養老地產的房企，以及以中國人壽、泰康人壽、中國平安為代表的保險類企業外，今年中茵股份、上實發展、億城投資、首鋼等公司也紛紛宣布進軍養老地產。

各企業在進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又顯得相當謹慎。一方面是因為，現在真正的養老產業有很多門檻和無形條件。養老服務分得很細，需要配備醫療設施等，但開發商對這些領域是非常陌生的。開發商對服務性行業“掙慢錢”的現象，沒有足夠的思想和心態上的準備，不習慣掙這種高投入的慢錢。另一方面是因為，現在國內的養老地產項目，投資比較大，回收期比較長，收益率比較低，還有各種意外風險甚至糾紛，商業模式到現在為止還只是在研討。