《2014中國房地產創新發展報告》之金融投資創新案例

       新派公寓

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之金融投資創新案例篇。

一、新派公寓——都市白領新生活社區

全經聯點評：新派公寓在恰當的時點收購了合適的資產，成功引入了資本。迎合了當下青年白領的居住消費需求，打造了結合移動互聯，用戶體驗，社交等社會熱點的精致青年社區。新派公寓不是簡單的房地產開發運營模式，其項目整個流程涉及收購、定位、改造、出租，資金回報，其核心為資產的管理能力和金融的創新。

新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）是國內領先的致力于打造都市白領新居住方式的連鎖公寓品牌。全經聯金融投資委員會委員，新派公寓創始人王戈宏先生提出并實踐未來中國白領新的居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區）。王戈宏和賽富投資基金一起發起了賽富不動產基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收購北京CBD核心區域獨棟物業，改造成新派公寓全國旗艦店。借鑒了美國REITs模式并進行中國式改良，通過收購、租賃物業的組合策略的新派公寓鎖定了月收入在1萬～2萬元的白領用戶，希望以符合白領用戶個性化需求的新居住消費模式，運用私募REITs模式進行新派公寓的規?；卣?，打造出獨特的“金融+品牌+服務”的模塊化復制連鎖發展模式。

（一）理念創新

新派公寓不是簡單的房地產開發運營模式，而是在為在都市生活的白領創造一種新的生活方式。針對當前城市白領無力承擔高額房價，中高端人才紛紛逃離都市，或者居住環境惡劣造成人才流失的嚴峻現狀，新派公寓提出了：“讓白領年輕時就要住在都市中心，同時要擁有從容居住、幸福居住、同人居住，讓居住從資產型向消費型轉型”的目標。

（二）服務創新

新派公寓創新地提出并實踐了白領公寓獨特的有限內容卻品質化的服務--4S服務模式：始終微笑、真誠服務、社區互動、公民分享。

（三）產品創新

新派公寓目前在北京開業運營兩家店，一家是位于東城區的紫禁城店，另一家是位于朝陽區的CBD旗艦店。新派注重細節，根據白領的實際居住和生活需求，通過各個角度，全方位地為白領打造創新、細致、精致、便利的居住環境，從而實現了白領同質化的社區居住、精致化的細節居住以及拇指化的智能居住。

（四）模式創新

用私募REITs金融模式進行城市舊物業翻新改造，與政府、開發商等合作進行白領公寓定制、品牌化、規?；陌l展。

1、創新實踐私募REITs 模式

由于中國的REITs模式還不夠成熟，新派公寓在國內創新實踐了私募的公寓REITs模式，通過收購、租賃物業的組合策略，新派公寓希望以符合白領用戶個性化需求的新居住消費模式，打造出獨特的“品牌+地產+金融”的收益模式。新派公寓創始人王戈宏通過將基金化的結構實現了私募REITs的運作模式，通過32個LP（有限合伙人）買入整個物業，最終使用分股的形式將權益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，相當于零投入，但根據協議，新派擁有不少于20年的管理權。

2、“收購/租賃/品牌管理/投資合作+翻新改造+租出+復制擴張”，城市存量舊物業增值新模式

新派公寓通過收購、整體租賃、品牌輸出管理、投資合作等多種模式進行物業開發，后對獲得物業根據其所在的位置、區域、特點等進行產品定位，按照新派的四個等級產品（新派Star、新派Style，新派Cypa和新派Premium）進行翻新改造后租出。同時，新派將成本、管理等細節全部做成了模塊，建立了供應商評估體系，并撰寫了基于產品標準定位的《新派白皮書》和基于服務管理標準的《新派橙皮書》，完成了新派可復制的模塊化和量化的標準，而這一切都為新派接下來的大規模擴張奠定了堅實的基礎。

目前，新派已經在北京實踐了重資產的CBD旗艦店和整組輕資產的紫禁城店。紫禁城店以整租物業的模式，翻修后定價每間3000元~7000元/月，然后分散出租；CBD旗艦店則以低于市場價近50%的價格購得CBD核心區域物業—森德大廈，花費共計1.3億元，均價為2.2萬元/平方米，經過徹底裝修改造后以7500元的月租金均價分散出租。