《2014中國房地產創新發展報告》之寫字樓與綜合體

2015-01-29 綠維創景全經聯 標簽：旅游房地產規劃設計地產創新

2014年中國寫字樓發展現狀及特征

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之寫字樓與綜合體篇。

一、2014年中國寫字樓的發展現狀及特征

1、市場分化明顯

2014年中國寫字樓市場分化明顯，主要體現在三點：

第一，銷售市場與租賃市場的差異。一方面寫字樓銷售市場由于持續的住宅市場限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉投向不限購的商業地產，促進銷售類型寫字樓量價齊升。另外一方面，寫字樓租賃市場由于受經濟疲軟和企業搬遷等影響，租賃類型寫字樓租金進入下降通道。

第二，不同區域和城市的寫字樓發展呈現分化態勢。以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海經濟圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經濟發展速度趨于穩定性的增長，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場租售需求相對旺盛，其前景保持樂觀。與此同時，只要全球流動性過剩的格局沒有發生根本改變，人民幣穩步升值的態勢仍然保持下去，那么國際資本對一線城市成熟寫字樓的收購需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場的建立，為這些國際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。相對而言，二、三線城市的寫字樓市場起步較晚，有待進一步的市場培育。

第三，不同行業和企業對寫字樓的需求差異呈現細化趨勢。事實上，這種需求差異在市場上客觀存在。一些企業的研發中心傾向于選擇在城市邊緣區域、強調自然環境的辦公物業；一些大型的商業開發客戶需要城市中心地帶、交通便利、繁華區域內的辦公物業；一些中小型的企業則更愿意選擇成本經濟、內部硬件條件良好的城區邊緣地帶。我們認為，在未來幾年中，國內寫字樓的進一步細分趨勢值得關注。

2、競爭激烈助推轉型創新

2014年，寫字樓市場也處在激烈競爭的格局。據戴德梁行研報統計顯示，截止2014年第三季度，僅僅北京寫字樓存量達到約573萬平方米，2014年第四季度，金融街、亮馬河、中關村、望京等核心區域將有20萬平方米以上的新增供應投放市場，另外非核心商圈望京等地區也將供應10萬平方米以上，因此預計第四季度北京寫字樓空置率將有所上升。這樣對企業在營銷手段、運營手段上提出了更高的要求，如何搶占市場，快速去化，這是一個當前乃至未來需要考慮的課題。