度假時代下的旅游地產如何開發運營

       銷售層面——分權分時模式

1、旅游地產開發銷售面臨升級換代

在整個地產行業都不景氣的情況下，上半年旅游地產出現了高庫存、去化低和價量齊跌的現象。《2014年旅游地產半年報》顯示，2014上半年所監控的主要旅游區域，整體成交面積約380萬㎡，環比下降23.5%，成交總金額360億元，環比跌23.9%。另外，一些開發商如雅居樂、萬達等推出了打折銷售、看房游活動等促銷策略。旅游地產進入銷售困局，一方面是大的經濟和政策形勢決定的，另一方面也跟旅游地產市場的無序開發及其本身特征比如非剛性需求、異地置業等相關。旅游地產無論從產品、開發模式還是銷售，都必須升級換代。

主要旅游地產分布區域半年度整體成交情況

2、使用權與產權分離是旅游地產的核心

為什么旅游地產銷售會出現這么大的問題？綠維創景認為，最核心的問題是，使用權和產權存在矛盾。度假房產不同于傳統住宅，不可能使用365天，而一般的居住時間都在3個月以下。這樣一來，大部分時間，旅游房產將處在空置期，這將造成巨大的浪費，不管是對投資者還是度假房屋購買者來說，都不是一個很好的選擇。因此，使用權和產權分離是旅游地產最核心的概念。怎樣實現產權與時權的分離？綠維創景認為，要具備三個要素：

第一，將旅游房產轉變為酒店式經營管理房產。如果跟傳統住宅類似，將自己不用的時間出租給其他人，這是一種個性化的短租或長租結構，無法實現標準化，從產業角度來看，這種模式的發展前景有限。只有實現酒店式的標準化管理，才能具備在更大平臺上將使用權與產權分離的基礎。

第二，實現使用權回報結構。使用權與產權分離后，就可以將使用權交給一些專業平臺進行經營，從而業主獲得租金、經營管理分紅等收益。這樣就解決了大部分時間被浪費的現象。

第三，實現全國甚至全球的交換。業主擁有的時權，除了想得到收益之外，還想交換到其他度假地區享受這一時權。在平臺系統內實現交換，使得旅游地產的使用權得到了最大程度的發揮，也化解了房產的不動性與旅游的流動性之間的矛盾。

3、分時分權模式是度假產品銷售的核心模式之一

林峰博士認為，分時分權模式是度假產品銷售的核心模式之一，是由原來的產權地產銷售模式到度假方案產品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產權物業與度假生活一體化的銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。

分時分權模式的產生要從分時度假來談起。風靡美國的分時度假模式是出售固定面額的度假卡，從而以現在的物價標準來獲取未來一段時間內度假地產的使用權。分時度假之所以在我國無法生存，除了行業監管不到位之外，還有一個很重要的原因就是對運營者來說銷售度假卡的收益根本無法追趕通貨膨脹。一般2-3年后，就會因為經營成本的大幅度增長，而資不抵債，導致消費者的后續使用權益無法得到保障。

而能解決分時度假弊端的就是分權分時度假模式。這一模式的基礎是分權，即將每間酒店式公寓、洋房、別墅的產權劃分為若干份出售給業主，每一個購買人均享有其中的一份可轉讓、可繼承、可盈利的房屋產權，同時將分時度假的結構也納入其中，購買產權的業主，除擁有產權外，還可享受40年每年若干天的免費入住權，并可換住系統內各地的物業或合作酒店，享受異地休閑度假權。因此，分時分權度假模式相對來說性價比較高，既有房屋產權作為背書，投資又少，還能獲得經營及出租收益，同時還能享受到足夠的度假使用權。

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