地產(chǎn)反哺旅游：綠維"溫泉+"小鎮(zhèn)模式

綠維文旅在思拉堡溫泉小鎮(zhèn)規(guī)劃中創(chuàng)新性地提出了“溫泉+”小鎮(zhèn)開發(fā)模式，即跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準當?shù)厥袌隹杖?，利?ldquo;溫泉+X”的開發(fā)模式，提出將思拉堡打造成為一個以溫泉產(chǎn)業(yè)為核心，以高爾夫和滑雪等運動產(chǎn)業(yè)為引擎，以旅游聚集人氣、帶動地產(chǎn)，以地產(chǎn)反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮(zhèn)，從旅游項目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的整合幾個方面來設計思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

思拉堡溫泉設計鳥瞰圖

項目位于遼寧營口市蓋州雙臺子鎮(zhèn)思拉堡村，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，山體曲線優(yōu)美，擁有豐富的地熱、森林、農(nóng)業(yè)等資源。根據(jù)《營口市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，項目地被定位為溫泉商務花園，屬于五大分區(qū)中的“西部濱海溫泉旅游區(qū)”。思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的開發(fā)成為實現(xiàn)營口市旅游發(fā)展目標的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。在這一背景下，綠維文旅受蓋州市思拉堡溫泉小鎮(zhèn)開發(fā)有限公司委托對項目地進行了策劃、規(guī)劃和設計。

一、難點聚焦

作為一個新開發(fā)的溫泉小鎮(zhèn)項目，如何依托溫泉項目快速樹立品牌，形成小鎮(zhèn)的核心競爭力，并通過旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動項目地發(fā)展？如何跳出傳統(tǒng)溫泉市場的行業(yè)壁壘，在高強度競爭的紅海領域塑造自己的獨特性和優(yōu)勢，形成與競爭者的產(chǎn)品差異？如何充分利用復雜地形，打造溫泉景觀的層次性？這些都是本案亟待解決的難點和重點。

二、核心思路

經(jīng)過分析，綠維文旅跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準當?shù)厥袌隹杖?，利?ldquo;溫泉+X”的開發(fā)模式，提出將思拉堡打造成為一個以溫泉產(chǎn)業(yè)為核心，以高爾夫和滑雪等運動產(chǎn)業(yè)為引擎，以旅游聚集人氣、帶動地產(chǎn)，以地產(chǎn)反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮(zhèn)。

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)總平圖

三、開發(fā)策略

溫泉小鎮(zhèn)作為資源主導型小鎮(zhèn)需要依托地熱資源，進行大規(guī)模的綜合性旅游開發(fā)，如何確保低風險、快回報、大投入、大產(chǎn)出，核心問題就是商業(yè)模式的設計。本案提出從旅游項目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的整合幾個方面來設計思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

（一）“資源+ 智力”打造旅游項目商業(yè)聚集

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)現(xiàn)有的地熱、森林和溫泉資源只具備三分先天的“姿色”，若僅僅依靠這三分的魅力，是很難產(chǎn)生良好市場效應的，這就需要我們憑借專業(yè)技術、豐富經(jīng)驗、高效創(chuàng)意能力在旅游地“三分姿色”的基礎上，進行科學大膽的構(gòu)想。項目組運用游憩方式創(chuàng)新的策劃理念，并通過景觀游樂創(chuàng)新設計和商業(yè)模式創(chuàng)新，為溫泉小鎮(zhèn)策劃了“資源+ 智力”的開發(fā)模式。

1. 基礎資源聚集促進商業(yè)聚集

思拉堡小鎮(zhèn)位于營口一小時城市圈內(nèi)，距離鲅魚圈城區(qū)僅需十分鐘車程，項目規(guī)劃面積達3 平方千米，規(guī)劃區(qū)域丘陵地形地貌特征明顯，高低起伏多變，山體曲線優(yōu)美，適于開展山地運動類項目；景區(qū)還擁有森林、溫泉、農(nóng)業(yè)資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產(chǎn)品聚集的基礎，而產(chǎn)品聚集又是形成商業(yè)模式聚集的基礎。

思拉堡溫泉小鎮(zhèn)的資源類型與產(chǎn)品導向

2. 游憩方式創(chuàng)新點亮資源價值

旅游資源的三分姿色離不開策劃創(chuàng)新對它的“七分打扮”，旅游產(chǎn)品的包裝成功與否直接關系到旅游資源開發(fā)的成敗。在思拉堡小鎮(zhèn)項目中，綠維文旅運用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗，并以養(yǎng)生為主題創(chuàng)新個性化健康管理的溫泉住宿度假；將干涸的水溝蓄水成風情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區(qū)塊的商業(yè)功能；利用地形開發(fā)36洞高爾夫，依托良好的球場景觀及自然環(huán)境建設高爾夫別墅……

“山海八泉”示意圖

海水浴場設計效果圖

海水浴場實景照

琴臺堡設計效果圖

琴臺堡實景照（建設中所拍）

3. 旅游項目的商業(yè)聚集

旅游產(chǎn)業(yè)是一個多產(chǎn)業(yè)互動的特殊產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅促進旅游業(yè)的進步，更能帶動產(chǎn)業(yè)鏈上其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。從某種角度來說，純旅游產(chǎn)品并不是整體項目盈利核心之所在，因而，我們需要在旅游產(chǎn)品本身銷售的同時，融入其他商業(yè)經(jīng)營方式，這種理想的經(jīng)營元素，既可以利用旅游環(huán)境打造形成的人氣效應，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產(chǎn)”。

（二）“旅游+ 地產(chǎn)”實現(xiàn)溫泉小鎮(zhèn)商業(yè)模式聚集

1. 地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價值的高效手段

“旅游+ 地產(chǎn)”的效應即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”，這種獨特的循環(huán)經(jīng)濟模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業(yè)發(fā)展。

2. 開發(fā)時序設計與商業(yè)模式整合

思拉堡小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項目，是旅游項目和地產(chǎn)項目聚集的綜合體，它遵循邊開發(fā)旅游項目邊建設地產(chǎn)的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發(fā)地產(chǎn)，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、濱水公寓；在高爾夫帶動下建設高爾夫會所、高爾夫別墅，再隨之開發(fā)酒莊及養(yǎng)生類別墅地產(chǎn)、SPA 會所，最后就整個區(qū)塊炒熱的時機，在景區(qū)南端推出雖景觀較差但距城區(qū)較近的小高層生態(tài)居住社區(qū)。從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開發(fā)的五個臺階，十年計劃。

階梯一（兩年）：溫泉游樂、景觀營造；高端運動、引爆市場。

階梯二（兩年）：商務推進，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開發(fā)。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術、滑雪、高端運動再炒地產(chǎn)。

階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境。

階梯五（兩年）：節(jié)慶推動，品牌營銷，促使旅游小鎮(zhèn)形成規(guī)模。

從思拉堡小鎮(zhèn)開發(fā)的五級臺階可以看到，溫泉小鎮(zhèn)這種綜合型旅游度假區(qū)，其商業(yè)模式是在旅游項目和地產(chǎn)項目的交互運作中形成的，其具有鏈條式動力機制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項目的聚集共同構(gòu)成了整個項目的商業(yè)模式聚集。

綠維文旅在思拉堡小鎮(zhèn)良好的區(qū)位及資源條件下，創(chuàng)新性的將商業(yè)模式聚集方式作為其商業(yè)運營手段，在項目剛投入開發(fā)建設時便得到社會各界的熱切關注。2011 年10 月24 日，思拉堡溫泉正式開業(yè)，吸引了眾多游客，為溫泉小鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)積聚了大量人氣。思拉堡小鎮(zhèn)必將成為旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的成功商業(yè)模式聚集實例。

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