地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅的方法與模式

編者按：當(dāng)前，以單純的土地開發(fā)收益和居住地產(chǎn)開發(fā)收益為主體的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。綠維文旅董事長林峰博士認(rèn)為要以綜合發(fā)展為主體看房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺是核心結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、城鎮(zhèn)化結(jié)合是必要前提，并指出未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旅文體康養(yǎng)商學(xué)金一體化的旅游引導(dǎo)的綜合開發(fā)架構(gòu)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型迫在眉睫

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰已經(jīng)過去，其面臨的挑戰(zhàn)逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)正從過去的粗放發(fā)展方式轉(zhuǎn)向精細(xì)運(yùn)營方式。隨著土地價(jià)格的不斷增加，以及政府相關(guān)部門對企業(yè)拿地的門檻不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)在拍賣土地、開發(fā)規(guī)劃等方面也越來越謹(jǐn)慎，行業(yè)正從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變。

以土地開發(fā)收益為主導(dǎo)的土地開發(fā)和以居民住宅為主體拿地、建房、賣房的方式來運(yùn)作的房產(chǎn)開發(fā)都已成為過去，由于這兩種開發(fā)運(yùn)作模式都涉及到土地招拍掛制度，因此未來房地產(chǎn)企業(yè)拿地需要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才能在競爭中取勝。

未來整個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)化、職業(yè)化程度非常高，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是迫在眉睫的。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向在哪里？

由于國家土地管理的模式越來越嚴(yán)瑾，且一般型的商業(yè)綜合體的發(fā)展結(jié)構(gòu)已走向末端，因此地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向在于增加休閑化、體驗(yàn)化、不動化、游樂化和娛樂化，并結(jié)合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產(chǎn)業(yè)，打造客廳式、度假式、休閑式和特色居室等新的地產(chǎn)模式。特別是以游客的觀光休閑度假為支撐的休閑度假物業(yè)，已經(jīng)成為未來地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主打的方向。

以旅游休閑為主導(dǎo)，兼顧并結(jié)合體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，并以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學(xué)、休閑、養(yǎng)老市場為主打市場構(gòu)建出的休閑度假與商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的主流方向。

如何把控旅游的規(guī)律和旅游休閑度假的規(guī)律？如何有效整合旅游產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)發(fā)展模式？

綠維文旅認(rèn)為以產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)升級為核心，以產(chǎn)業(yè)鏈整合的綜合開發(fā)為模式的旅游引導(dǎo)的綜合開發(fā)架構(gòu)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的主要方向。

旅游引導(dǎo)的地產(chǎn)綜合開發(fā)架構(gòu)

1、房地產(chǎn)必然走向“房產(chǎn)融一體化”結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)已經(jīng)由“制造房子”的工廠模式，發(fā)展成為以人為本、以家庭為基礎(chǔ)、以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)整合模式。以“家庭·服務(wù)”為主要內(nèi)容的服務(wù)結(jié)構(gòu)，包括“三個(gè)家”的結(jié)構(gòu)，由三個(gè)家庭服務(wù)構(gòu)成三類房地產(chǎn)綜合開發(fā)構(gòu)架，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然。

第一個(gè)家，是以居住為主要功能的居住之家，以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)的家庭服務(wù)結(jié)構(gòu)。

第二個(gè)家，是指郊區(qū)休閑、鄉(xiāng)村度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等以旅游、休閑、娛樂、養(yǎng)療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務(wù)的第二居所、第三居所，由此構(gòu)成了第二個(gè)家的服務(wù)產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)結(jié)構(gòu)。

第三個(gè)家是指城市綜合體、商業(yè)綜合體、部分度假接待綜合體等相關(guān)地產(chǎn)和場所，以公共空間的方式，為家庭提供休閑、娛樂、購物、養(yǎng)生等多元化的公共服務(wù)，由此構(gòu)成第三個(gè)家的服務(wù)產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)作為一種平臺，必須與服務(wù)產(chǎn)業(yè)、金融三者相結(jié)合，才是未來發(fā)展的一個(gè)綜合結(jié)構(gòu)。有效地整合房地產(chǎn)不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，以及與投融資的金融關(guān)系，是下一個(gè)階段地產(chǎn)發(fā)展的核心。房產(chǎn)融一體化，是今天房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果，是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種必然走向。因此，房產(chǎn)融一體化和服務(wù)整合平臺是未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心結(jié)構(gòu)。

2、地產(chǎn)開發(fā)新前提：地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網(wǎng)

現(xiàn)階段，地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一系列問題。從短時(shí)間來看，中國的二線城市在快長中，從長遠(yuǎn)來看，快長的時(shí)期逐漸越來越少，滯長的時(shí)間逐漸越來越多，商業(yè)、住宅、旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題都集中在爆發(fā)。

商業(yè)地產(chǎn)方面，電商消滅大量實(shí)體店，購物中心及商業(yè)綜合體大幅過剩，布局競爭激烈，到2017年年末，20大城市商業(yè)項(xiàng)目未來供應(yīng)將超過3500萬平米。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 全域旅游 特色小鎮(zhèn) 查看更多